Construction non autorisée: conséquences et moyens de légitimer une construction non autorisée

Points d’article

• Construction sur le site de quelqu’un d’autre
• Construire sans permis
• Caractéristiques de la légalisation de la construction non autorisée par les tribunaux
• Où aller
• Documents à déposer avec la réclamation
• Tentative d’obtention de permis avant le procès
• Prescription d’acquisition
• Achèvement des structures
• Bâtiments pour la construction desquels il n’est pas nécessaire d’obtenir un permis
• Conseils utiles
• Inconvénients des maisons volontaires

Construction sur le site de quelqu’un d’autre

Selon le Code administratif, pour l’occupation non autorisée d’un chantier de construction, une amende est infligée au contrevenant d’un montant ne dépassant pas mille roubles. S’il est officiel, l’amende sera deux fois plus élevée. Une telle somme n’est rien pour une personne qui a décidé de construire une maison. Mais il y a une nuance, si le fait de la construction non autorisée sur le site de quelqu’un d’autre ne devient clair qu’après l’achèvement de la construction, le propriétaire du terrain a le droit de poursuivre la personne qui a construit le squatter et, en cas de gain de cause, enregistrer la propriété de la maison construite illégalement pour lui-même. Certes, dans ce cas, il devra payer une compensation à celui qui a érigé le squatter, mais c’est sûr ce dernier ne consolera pas beaucoup.

En l’absence de tout droit légal sur le site sur lequel la maison est construite, la légalisation de la construction non autorisée par les tribunaux est presque impossible. Dans ce cas, une personne qui a décidé d’une construction non autorisée devrait envisager deux options pour sortir de la situation:

1. Convenir avec le propriétaire du site pour conclure un accord à l’amiable, selon lequel il donnera son autorisation de construction et déclarera qu’il n’a aucune réclamation contre la personne qui a arbitrairement construit un bâtiment sur son terrain.
2. Louez un terrain avant de commencer la construction. La pratique judiciaire dit que le terrain doit être loué ou utilisé pour une durée indéterminée. S’il est pris pendant une certaine période, le samostroy doit répondre à l’usage prévu spécifié dans le contrat de location.

Autrement dit, si l’accord spécifie le droit d’ériger une structure autre que le capital (garage) sur le terrain et qu’une capitale (maison) est construite, il est fort probable qu’elle sera démolie par décision de justice..

Construire sans permis

Si tout est en ordre à l’enregistrement du site, mais qu’aucun permis de construire n’a été reçu, le propriétaire de l’immeuble non autorisé est menacé de démolition de son immeuble. Cela se fait sur la base d’une décision de justice, qui indiquera le délai pour la démolition de l’objet. Si le promoteur non autorisé ne le fait pas, les huissiers effectueront tous les travaux aux frais de l’État, et tous les frais de démolition seront facturés à la personne qui a démarré le squatter..

Par conséquent, il n’y a qu’une seule option pour légaliser de tels bâtiments – déposer une réclamation devant le tribunal.

Caractéristiques de la légalisation de la construction non autorisée par les tribunaux

Où aller

En 2014, la Cour suprême a précisé qu’en ce qui concerne les questions de légitimation de la construction non autorisée, il est nécessaire de s’adresser exclusivement aux tribunaux locaux, et non aux tribunaux d’arbitrage, comme le pensent de nombreux développeurs non autorisés..

Documents à déposer avec la réclamation

1. Titres de propriété du site (s’il y en a bien sûr).
2. Estimations de conception pour la construction non autorisée.
3. Documents confirmant le paiement des services du promoteur et l’achat de matériaux de construction.
4. Conclusion que pendant la construction, toutes les normes et règles établies par la législation russe ont été respectées. Il est délivré par des représentants du comité de surveillance de la construction, sur la base d’une demande, qui est examinée dans les 7 jours.

Par exemple, aller au-delà des lignes rouges peut être une violation similaire des codes du bâtiment. Ce sont les limites à l’intérieur desquelles la construction de bâtiments privés est autorisée. Aller au-delà signifie que la structure est située dans des espaces communs, où la construction d’installations est interdite par les SNIP et ne peut être légalisée. Par conséquent, avant de commencer la construction, il est nécessaire de se familiariser avec le plan d’urbanisme de la ville afin d’éviter une telle erreur..

5. Avis d’expert selon lequel les intérêts des autres citoyens n’ont pas été violés lors de la construction de l’installation.
6. Avis d’expert selon lequel la construction ne menace pas la santé des tiers.

Les deux derniers examens peuvent être effectués par décision de justice ou ordonnés à l’avance par le plaignant dans les organisations autorisées à émettre de telles conclusions.

Tentative d’obtention de permis avant le procès

La Cour suprême de Russie, dans son explication, indique que les juges doivent nécessairement s’assurer que le propriétaire de l’immeuble non autorisé a tenté d’obtenir un permis de construire de manière légale. Si le plaignant n’a fait aucune tentative initiale pour résoudre le problème légalement, ses chances de gagner la cause sont faibles. Par conséquent, lors de la soumission des demandes et des demandes de renseignements aux organes de l’État, il est nécessaire de sauvegarder toutes les réponses reçues et de les joindre à la demande.. Par exemple, une lettre dans laquelle l’architecture régionale refuse d’approuver une construction non autorisée.

Prescription d’acquisition

Auparavant en Russie, il y avait une pratique largement répandue, lorsqu’un squatter était automatiquement légalisé 15 ans après sa construction, sur la base de la soi-disant prescription acquisitive. À l’heure actuelle, les tribunaux russes estiment que cette règle ne peut être appliquée que dans le cas de la construction d’un bâtiment sur un site légalement détenu par une personne. Dans d’autres cas, cette règle ne s’applique pas..

Achèvement des structures

Auparavant, de nombreux Russes qui louaient un terrain pour la construction d’un immeuble résidentiel ou d’un autre objet et qui, après un certain temps, ont décidé de construire une extension pourraient facilement légaliser un tel squatter. Pour le moment, les tribunaux estiment que cela ne peut être fait si le contrat de bail contient une interdiction de construction supplémentaire..

Bâtiments pour la construction desquels il n’est pas nécessaire d’obtenir un permis

Heureusement, il existe quatre types de cas où il n’est pas nécessaire d’obtenir un permis de construire:

1. Construction de garages sur des parcelles aménagées pour le jardinage ou les chalets d’été.
2. Construction de kiosques, hangars et autres structures sur le site qui n’appartiennent pas aux projets d’immobilisations.
3. Modifications aux projets de construction d’immobilisations, à condition que, par conséquent, les paramètres limites de la construction autorisée ne soient pas dépassés.

Par exemple, pour la construction d’une extension d’une maison, il est nécessaire d’obtenir un permis, mais pour en reconstruire une partie dans les limites existantes, ce n’est pas le cas..

4. Construction de bâtiments auxiliaires sur le site.

Comme la Cour suprême l’a précisé en 2014, ce sont les structures nécessaires à l’entretien de la maison: puits, bains, chaufferies, hangars.

Pour enregistrer la propriété de ces bâtiments, il vous suffit de soumettre aux autorités de l’Etat les titres de propriété du terrain et la déclaration de l’objet immobilier érigé. Le fait de l’achèvement de la construction de l’installation est enregistré dans la déclaration, les données le concernant sont remplies, puis le document est signé par un employé du BTI et le futur propriétaire du bâtiment.

Conseils utiles

1. Pour légitimer une construction non autorisée, une conclusion est requise sur le respect de toutes les normes techniques pendant la construction. Cet aspect doit faire l’objet d’une attention particulière lors de la construction d’un bâtiment..

Par exemple, la célèbre maison Sutyagin, la plus haute maison en bois du monde, qu’ils voulaient inscrire dans le livre Guinness des records, a été démolie précisément parce que la législation russe interdit la construction de maisons en bois d’une hauteur de plus de 2 étages sans l’approbation préalable des agences gouvernementales. Même si ce bâtiment unique a été démoli, que dire des cottages ordinaires construits en violation des codes du bâtiment.

2. Il vaut la peine de mieux connaître vos futurs voisins et de vous assurer qu’à l’avenir, ils ne poursuivront pas et n’exigeront pas que le bâtiment soit démoli au motif qu’il viole leurs droits légaux ou menace la vie et la santé..
3. Si des voisins ou des responsables locaux assurent à la personne qui construit le squatter que sa construction est illégale et qu’il doit le démolir, leurs paroles ne doivent pas être prises au sérieux. Selon le Code civil, un bâtiment non autorisé n’est démoli que par décision de justice, et jusqu’à ce qu’une telle décision soit prise, il n’est pas nécessaire de prendre des mesures pour démonter l’objet..

Inconvénients des maisons volontaires

Quelle que soit la tentation de commencer la construction sans un processus long et compliqué d’obtention des permis et des approbations, il faut toujours se souvenir des inconvénients de l’auto-construction:

1. Leurs propriétaires ne peuvent conclure aucune transaction (vente, donation, location) sans obtenir la propriété de ces immeubles.
2. Il ne sera pas non plus possible de s’inscrire dans une maison non autorisée, car sans l’enregistrement légal du bâtiment, une adresse ne peut pas être attribuée.
3. Il y a un risque que cela ne fonctionnera pas pour légaliser la construction du squatter, et il sera détruit par une décision de justice ou transféré à la propriété du véritable propriétaire du terrain..
4. Dans certains cas, il ne faudra pas moins de temps et d’argent pour légitimer une construction non autorisée que de construire une maison avec la réception préalable de tous les permis nécessaires.

Par conséquent, avant de décider de la construction d’un bâtiment non autorisé, il est nécessaire de peser soigneusement les avantages et les inconvénients de cette construction..