Comment se faire jeter lors de l’achat de nouveaux bâtiments

Environ 300 nouveaux bâtiments résidentiels sont en cours de construction à Moscou aujourd’hui. La quasi-totalité de cette construction est réalisée avec de l’argent collecté auprès des citoyens: dans l’écrasante majorité des cas, les appartements sont déjà vendus au stade de la fosse de fondation.

Dans un souci d’acheter un appartement dans un immeuble neuf, de nombreuses familles vendent leur ancien logement, contractent des emprunts auprès des banques, ajustent leur projet de vie en fonction de la date d’achèvement de la construction précisée dans le contrat. Mais, comme le montre la pratique, ayant reçu l’intégralité du coût des futurs logements par des investisseurs privés, la plupart des promoteurs se désintéressent d’eux et, profitant d’une impunité totale, résolvent exclusivement leurs propres problèmes..

Le courrier éditorial a accumulé un nombre considérable de lettres et d’appels concernant des projets de construction «gelés», des maisons entièrement payées et même entièrement construites, qui ne sont pas autorisées aux citoyens qui ont acheté des appartements – le journal parle périodiquement de tels cas et prévoit de le faire à l’avenir. Cependant, la généralisation de ce matériel est également intéressante – le tableau général de « kidalov » et la classification de ses principaux schémas sur le marché des bâtiments neufs.

La combinaison du principe de la prise de participation dans la construction et de la construction à long terme donne aux entreprises de construction de nombreux avantages. Vous pouvez « tordre » l’argent sur le côté pendant une longue période, puis, par exemple, exiger également des paiements supplémentaires pour des appartements déjà payés, en faisant valoir qu’au cours de l’année écoulée « le prix des matériaux de construction a augmenté ». Ainsi, le retard dans la construction sous couvert de toute «bonne raison» a acquis aujourd’hui un caractère massif..

Les entreprises de construction de longue date ne sont souvent pas du tout intéressées à terminer la construction. Leur activité est plutôt pyramidale..

Par conséquent, la publicité agressive du logement ne s’arrête pas, apparemment déjà épuisé de nouveaux bâtiments. Le calcul est simple: un actionnaire qui a perdu patience demande à lui rendre l’argent, et le promoteur rend honnêtement à son «co-investisseur» la part qui s’est dépréciée au cours des dernières années, ayant précédemment vendu son appartement à de nouvelles personnes – bien sûr, à un nouveau prix. Il arrive que les gestionnaires travaillant avec les clients les poussent délibérément à résilier le contrat, soutenant les rumeurs sur la situation instable de leur entreprise d’origine. Dans le même temps, l’argent est restitué à l’actionnaire non seulement à sa valeur nominale, mais également avec un paiement échelonné, ce qui n’est pas interdit par la loi. Il arrive qu’une entreprise, acceptant officiellement de restituer une action, ne la paie pas tout de suite, et personne ne sait avec certitude si elle paiera du tout – beaucoup de ces histoires sont maintenant juste au stade «d’attente».

Cependant, une pyramide est une chose de courte durée. Et par conséquent, avant l’effondrement, une telle entreprise est généralement réorganisée. Les «co-investisseurs» sont informés que dans le cadre de la scission de la société, toutes les garanties au titre des accords conclus sont transférées à la nouvelle société «Horns and Hooves» et sont priés de confirmer le fait de «non-résiliation de l’accord». Bien entendu, ils ne sont pas autorisés à vérifier le solde de séparation du développeur. (Lorsqu’une société est divisée, les bilans des nouvelles entreprises sont approuvés par le bureau des impôts. Dans le même temps, selon la loi, un seul d’entre eux ne devrait pas tomber en faillite – contenir plus de dettes que d’actifs – tandis que d’autres pourraient bien être des «mannequins»). Après avoir transféré le profit à un autre endroit, tous les actifs non rentables sont versés dans les « Horns and Hooves » nouvellement formés – de sorte que même après avoir atteint le tribunal et avoir poursuivi leur argent, les investisseurs privés ne peuvent pas l’obtenir: les comptes arrêtés de la société sont vides.

Bien entendu, tous les projets de construction à long terme ne sont pas des pyramides. Et leurs développeurs croient en fait en leur honnêteté et en leur manque de volonté de violer les droits des co-investisseurs. C’est juste que tout peut arriver pendant la construction. Par conséquent, les conditions et les prix, en règle générale, sont spécifiés de temps à autre dans des «accords complémentaires», le refus de signer qui (attention!) Équivaut à la résiliation du contrat. Et il peut y avoir beaucoup d’accords supplémentaires de ce type (par opposition au contrat principal) pendant de nombreuses années de construction.

Un autre schéma pour faire un profit auprès des citoyens des acheteurs est associé au changement de promoteur lors de la construction de la maison. Par exemple, un développeur qui a conclu des contrats peut être privé d’un complot pour dettes, violations réelles ou perçues. Il peut également céder ses droits à quelqu’un d’autre (dans la pratique, les mêmes personnes peuvent se tenir derrière des entités juridiques différentes). Mais la nouvelle société qui a reçu l’objet de cette manière, naturellement, ne veut pas «s’engager dans la charité» et exige des paiements supplémentaires sérieux de la part des actionnaires ou tout de même – la résiliation du contrat, ce qui est tout à fait bénéfique pour elle.

Les investisseurs privés peuvent s’attendre à de nombreux chocs même lorsque la maison est prête.

Par exemple, on peut leur demander de payer un supplément. De plus, nous ne parlons pas d’un paiement supplémentaire de 5 à 10% (cela fait déjà partie de l’ordre des choses) – le coût d’un appartement au dernier moment peut doubler. Dans le même temps, les entreprises ne fournissent pas de documents confirmant la taille et la légalité de ces paiements supplémentaires. Ils ont un moyen plus efficace – le chantage. Les actionnaires sont menacés de résiliation des contrats ou ne soumettent pas aux autorités d’enregistrement les documents nécessaires à l’enregistrement des appartements en propriété. Il est très difficile de poursuivre dans de tels cas. Le fait est que jusqu’à récemment, tous les accords de co-investissement étaient rédigés exclusivement en faveur du promoteur. En fait, il était impossible de ne pas signer un tel accord, d’exiger d’en changer certains points. Dans de tels cas, la conversation a été courte: « Je n’aime pas ça – on ne vous force pas! Il y a une file de ceux qui veulent être là ».

Une autre astuce assez courante est qu’au moment où la maison est remise, le client «s’avère» insolvable et ne peut pas rembourser l’entrepreneur. Et dans ce cas, les mêmes personnes sont souvent derrière des entités juridiques différentes. Au cours du tribunal arbitral, le client reconnaît sa culpabilité et paie avec la maison, qui a déjà été saisie à ce moment. L’entrepreneur vend les appartements pour la deuxième fois et, au mieux, restitue leurs parts d’origine aux premiers acheteurs..

L’oubli étonnant est une autre maladie des développeurs. Certains d’entre eux ne se souviennent de la «part de la ville» dans la maison nouvellement construite qu’après que des investisseurs privés leur ont déjà acheté cette part..

Et le plus souvent, ils ne se souviennent pas du tout – après tout, le promoteur conclut un accord avec la ville et les appartements sont vendus par l’intermédiaire de sociétés d’investissement et de sociétés immobilières, qui ne doivent formellement rien à la ville. Ils ne sont pas du tout gênés par le manque de documents permettant la vente de ce logement. En conséquence, la situation se « gèle »: les autorités locales, n’ayant pas reçu leur part, bloquent le règlement et ne mettent pas la maison en service, les tribunaux traitent lentement les demandes reconventionnelles, et les citoyens qui ont payé la construction de leur poche sont dans un état de stress intense depuis des années..

Une autre option pour une coopération fructueuse entre les promoteurs et les autorités locales peut être l’émergence d’un microdistrict entier, non pourvu, par exemple, d’une infrastructure d’ingénierie..

Au moment où un tel objet est mis en service, il devient « soudainement » clair que les capacités disponibles de la ville ne sont pas suffisantes pour le connecter aux communications. Et pour la construction de nouvelles chaufferies, de prises d’eau, de stations de chauffage central et de communications, il faut plus d’argent que ce qui a été dépensé pour le logement et les installations sociales et culturelles, et aucune des deux parties ne va les investir. Le promoteur fait un signe de tête aux autorités locales, les autorités au promoteur, et entre eux une foule de manifestants qui ont honnêtement payé pour de nouveaux appartements exactement autant qu’ils le demandaient..

Mais, même après avoir emménagé dans un nouvel appartement et l’avoir enregistré comme propriété, un investisseur privé ne devrait pas se détendre complètement.

En vendant des appartements, les agents immobiliers gardent strictement leur secret principal – les plans d’urbanisme de la zone de développement. Et il arrive souvent que l’acheteur qui a payé pour «l’écologie favorable» et les «vues pittoresques» est censé construire une autoroute ou un autre complexe à plusieurs étages sous ses fenêtres. En conséquence, la vue sur la distance verte est remplacée par la vue sur le chantier, qui fonctionne jour et nuit, puis la vue sur le mur de la nouvelle maison.

En règle générale, les citoyens, trompés dans leurs meilleures attentes, tentent de faire appel aux autorités. Mais ni à Moscou ni dans la région on ne connaît un seul cas où les agences gouvernementales réagiraient à des demandes d’aide désespérées..

Habituellement, une telle inaction s’explique par le fait que les structures de la ville ne sont pas parties aux contrats des actionnaires avec les promoteurs et ne sont donc pas obligées (et n’ont même pas le droit) d’intervenir dans les litiges économiques qui doivent être résolus en justice. Certes, lorsque cela est dû à leur propre avantage ou qu’il y a des comptes personnels avec le développeur, les autorités locales interviennent plus qu’activement, tout en protégeant des intérêts directement opposés aux intérêts des citoyens..

Malheureusement, rien ne pourra venir en aide aux citoyens devenus otages de la construction partagée et de la nouvelle loi fédérale «Sur la participation partagée à la construction de logements».

Axée sur la protection des investisseurs privés, la loi instaure une forme universelle de contrat, des conditions et des prix fixes pour la construction, interdit le détournement de fonds, mais cette loi ne s’applique pas aux relations juridiques nées avant son entrée en vigueur (avant le 1er avril 2005). De plus, la loi ne s’applique qu’aux objets dont le permis de construire a été reçu après le 1er avril 2005. Et de nombreuses entreprises ont déjà annoncé que cette loi ne les concernerait en rien, car elles ont beaucoup de projets dont le permis de construire a été reçu plus tôt..

Ainsi, ceux qui envisagent d’investir leur argent durement gagné dans la construction, qui a commencé avant le 1er avril, devront respecter les anciennes règles. Avec toutes les circonstances qui ont suivi.