Comment se faire jeter lors de l’achat de nouveaux b√Ętiments

Environ 300 nouveaux b√Ętiments r√©sidentiels sont en cours de construction √† Moscou aujourd’hui. La quasi-totalit√© de cette construction est r√©alis√©e avec de l’argent collect√© aupr√®s des citoyens: dans l’√©crasante majorit√© des cas, les appartements sont d√©j√† vendus au stade de la fosse de fondation.

Dans un souci d’acheter un appartement dans un immeuble neuf, de nombreuses familles vendent leur ancien logement, contractent des emprunts aupr√®s des banques, ajustent leur projet de vie en fonction de la date d’ach√®vement de la construction pr√©cis√©e dans le contrat. Mais, comme le montre la pratique, ayant re√ßu l’int√©gralit√© du co√Ľt des futurs logements par des investisseurs priv√©s, la plupart des promoteurs se d√©sint√©ressent d’eux et, profitant d’une impunit√© totale, r√©solvent exclusivement leurs propres probl√®mes..

Le courrier √©ditorial a accumul√© un nombre consid√©rable de lettres et d’appels concernant des projets de construction «gel√©s», des maisons enti√®rement pay√©es et m√™me enti√®rement construites, qui ne sont pas autoris√©es aux citoyens qui ont achet√© des appartements – le journal parle p√©riodiquement de tels cas et pr√©voit de le faire √† l’avenir. Cependant, la g√©n√©ralisation de ce mat√©riel est √©galement int√©ressante – le tableau g√©n√©ral de ¬ę¬†kidalov¬†¬Ľ et la classification de ses principaux sch√©mas sur le march√© des b√Ętiments neufs.

La combinaison du principe de la prise de participation dans la construction et de la construction √† long terme donne aux entreprises de construction de nombreux avantages. Vous pouvez ¬ę¬†tordre¬†¬Ľ l’argent sur le c√īt√© pendant une longue p√©riode, puis, par exemple, exiger √©galement des paiements suppl√©mentaires pour des appartements d√©j√† pay√©s, en faisant valoir qu’au cours de l’ann√©e √©coul√©e ¬ę¬†le prix des mat√©riaux de construction a augment√©¬†¬Ľ. Ainsi, le retard dans la construction sous couvert de toute «bonne raison» a acquis aujourd’hui un caract√®re massif..

Les entreprises de construction de longue date ne sont souvent pas du tout int√©ress√©es √† terminer la construction. Leur activit√© est plut√īt pyramidale..

Par cons√©quent, la publicit√© agressive du logement ne s’arr√™te pas, apparemment d√©j√† √©puis√© de nouveaux b√Ętiments. Le calcul est simple: un actionnaire qui a perdu patience demande √† lui rendre l’argent, et le promoteur rend honn√™tement √† son «co-investisseur» la part qui s’est d√©pr√©ci√©e au cours des derni√®res ann√©es, ayant pr√©c√©demment vendu son appartement √† de nouvelles personnes – bien s√Ľr, √† un nouveau prix. Il arrive que les gestionnaires travaillant avec les clients les poussent d√©lib√©r√©ment √† r√©silier le contrat, soutenant les rumeurs sur la situation instable de leur entreprise d’origine. Dans le m√™me temps, l’argent est restitu√© √† l’actionnaire non seulement √† sa valeur nominale, mais √©galement avec un paiement √©chelonn√©, ce qui n’est pas interdit par la loi. Il arrive qu’une entreprise, acceptant officiellement de restituer une action, ne la paie pas tout de suite, et personne ne sait avec certitude si elle paiera du tout – beaucoup de ces histoires sont maintenant juste au stade «d’attente».

Cependant, une pyramide est une chose de courte dur√©e. Et par cons√©quent, avant l’effondrement, une telle entreprise est g√©n√©ralement r√©organis√©e. Les «co-investisseurs» sont inform√©s que dans le cadre de la scission de la soci√©t√©, toutes les garanties au titre des accords conclus sont transf√©r√©es √† la nouvelle soci√©t√© «Horns and Hooves» et sont pri√©s de confirmer le fait de «non-r√©siliation de l’accord». Bien entendu, ils ne sont pas autoris√©s √† v√©rifier le solde de s√©paration du d√©veloppeur. (Lorsqu’une soci√©t√© est divis√©e, les bilans des nouvelles entreprises sont approuv√©s par le bureau des imp√īts. Dans le m√™me temps, selon la loi, un seul d’entre eux ne devrait pas tomber en faillite – contenir plus de dettes que d’actifs – tandis que d’autres pourraient bien √™tre des «mannequins»). Apr√®s avoir transf√©r√© le profit √† un autre endroit, tous les actifs non rentables sont vers√©s dans les ¬ę¬†Horns and Hooves¬†¬Ľ nouvellement form√©s – de sorte que m√™me apr√®s avoir atteint le tribunal et avoir poursuivi leur argent, les investisseurs priv√©s ne peuvent pas l’obtenir: les comptes arr√™t√©s de la soci√©t√© sont vides.

Bien entendu, tous les projets de construction √† long terme ne sont pas des pyramides. Et leurs d√©veloppeurs croient en fait en leur honn√™tet√© et en leur manque de volont√© de violer les droits des co-investisseurs. C’est juste que tout peut arriver pendant la construction. Par cons√©quent, les conditions et les prix, en r√®gle g√©n√©rale, sont sp√©cifi√©s de temps √† autre dans des «accords compl√©mentaires», le refus de signer qui (attention!) √Čquivaut √† la r√©siliation du contrat. Et il peut y avoir beaucoup d’accords suppl√©mentaires de ce type (par opposition au contrat principal) pendant de nombreuses ann√©es de construction.

Un autre sch√©ma pour faire un profit aupr√®s des citoyens des acheteurs est associ√© au changement de promoteur lors de la construction de la maison. Par exemple, un d√©veloppeur qui a conclu des contrats peut √™tre priv√© d’un complot pour dettes, violations r√©elles ou per√ßues. Il peut √©galement c√©der ses droits √† quelqu’un d’autre (dans la pratique, les m√™mes personnes peuvent se tenir derri√®re des entit√©s juridiques diff√©rentes). Mais la nouvelle soci√©t√© qui a re√ßu l’objet de cette mani√®re, naturellement, ne veut pas «s’engager dans la charit√©» et exige des paiements suppl√©mentaires s√©rieux de la part des actionnaires ou tout de m√™me – la r√©siliation du contrat, ce qui est tout √† fait b√©n√©fique pour elle.

Les investisseurs priv√©s peuvent s’attendre √† de nombreux chocs m√™me lorsque la maison est pr√™te.

Par exemple, on peut leur demander de payer un suppl√©ment. De plus, nous ne parlons pas d’un paiement suppl√©mentaire de 5 √† 10% (cela fait d√©j√† partie de l’ordre des choses) – le co√Ľt d’un appartement au dernier moment peut doubler. Dans le m√™me temps, les entreprises ne fournissent pas de documents confirmant la taille et la l√©galit√© de ces paiements suppl√©mentaires. Ils ont un moyen plus efficace – le chantage. Les actionnaires sont menac√©s de r√©siliation des contrats ou ne soumettent pas aux autorit√©s d’enregistrement les documents n√©cessaires √† l’enregistrement des appartements en propri√©t√©. Il est tr√®s difficile de poursuivre dans de tels cas. Le fait est que jusqu’√† r√©cemment, tous les accords de co-investissement √©taient r√©dig√©s exclusivement en faveur du promoteur. En fait, il √©tait impossible de ne pas signer un tel accord, d’exiger d’en changer certains points. Dans de tels cas, la conversation a √©t√© courte: ¬ę¬†Je n’aime pas √ßa – on ne vous force pas! Il y a une file de ceux qui veulent √™tre l√†¬†¬Ľ.

Une autre astuce assez courante est qu’au moment o√Ļ la maison est remise, le client «s’av√®re» insolvable et ne peut pas rembourser l’entrepreneur. Et dans ce cas, les m√™mes personnes sont souvent derri√®re des entit√©s juridiques diff√©rentes. Au cours du tribunal arbitral, le client reconna√ģt sa culpabilit√© et paie avec la maison, qui a d√©j√† √©t√© saisie √† ce moment. L’entrepreneur vend les appartements pour la deuxi√®me fois et, au mieux, restitue leurs parts d’origine aux premiers acheteurs..

L’oubli √©tonnant est une autre maladie des d√©veloppeurs. Certains d’entre eux ne se souviennent de la «part de la ville» dans la maison nouvellement construite qu’apr√®s que des investisseurs priv√©s leur ont d√©j√† achet√© cette part..

Et le plus souvent, ils ne se souviennent pas du tout – apr√®s tout, le promoteur conclut un accord avec la ville et les appartements sont vendus par l’interm√©diaire de soci√©t√©s d’investissement et de soci√©t√©s immobili√®res, qui ne doivent formellement rien √† la ville. Ils ne sont pas du tout g√™n√©s par le manque de documents permettant la vente de ce logement. En cons√©quence, la situation se ¬ę¬†g√®le¬†¬Ľ: les autorit√©s locales, n’ayant pas re√ßu leur part, bloquent le r√®glement et ne mettent pas la maison en service, les tribunaux traitent lentement les demandes reconventionnelles, et les citoyens qui ont pay√© la construction de leur poche sont dans un √©tat de stress intense depuis des ann√©es..

Une autre option pour une coop√©ration fructueuse entre les promoteurs et les autorit√©s locales peut √™tre l’√©mergence d’un microdistrict entier, non pourvu, par exemple, d’une infrastructure d’ing√©nierie..

Au moment o√Ļ un tel objet est mis en service, il devient ¬ę¬†soudainement¬†¬Ľ clair que les capacit√©s disponibles de la ville ne sont pas suffisantes pour le connecter aux communications. Et pour la construction de nouvelles chaufferies, de prises d’eau, de stations de chauffage central et de communications, il faut plus d’argent que ce qui a √©t√© d√©pens√© pour le logement et les installations sociales et culturelles, et aucune des deux parties ne va les investir. Le promoteur fait un signe de t√™te aux autorit√©s locales, les autorit√©s au promoteur, et entre eux une foule de manifestants qui ont honn√™tement pay√© pour de nouveaux appartements exactement autant qu’ils le demandaient..

Mais, m√™me apr√®s avoir emm√©nag√© dans un nouvel appartement et l’avoir enregistr√© comme propri√©t√©, un investisseur priv√© ne devrait pas se d√©tendre compl√®tement.

En vendant des appartements, les agents immobiliers gardent strictement leur secret principal – les plans d’urbanisme de la zone de d√©veloppement. Et il arrive souvent que l’acheteur qui a pay√© pour «l’√©cologie favorable» et les «vues pittoresques» est cens√© construire une autoroute ou un autre complexe √† plusieurs √©tages sous ses fen√™tres. En cons√©quence, la vue sur la distance verte est remplac√©e par la vue sur le chantier, qui fonctionne jour et nuit, puis la vue sur le mur de la nouvelle maison.

En r√®gle g√©n√©rale, les citoyens, tromp√©s dans leurs meilleures attentes, tentent de faire appel aux autorit√©s. Mais ni √† Moscou ni dans la r√©gion on ne conna√ģt un seul cas o√Ļ les agences gouvernementales r√©agiraient √† des demandes d’aide d√©sesp√©r√©es..

Habituellement, une telle inaction s’explique par le fait que les structures de la ville ne sont pas parties aux contrats des actionnaires avec les promoteurs et ne sont donc pas oblig√©es (et n’ont m√™me pas le droit) d’intervenir dans les litiges √©conomiques qui doivent √™tre r√©solus en justice. Certes, lorsque cela est d√Ľ √† leur propre avantage ou qu’il y a des comptes personnels avec le d√©veloppeur, les autorit√©s locales interviennent plus qu’activement, tout en prot√©geant des int√©r√™ts directement oppos√©s aux int√©r√™ts des citoyens..

Malheureusement, rien ne pourra venir en aide aux citoyens devenus otages de la construction partag√©e et de la nouvelle loi f√©d√©rale «Sur la participation partag√©e √† la construction de logements».

Ax√©e sur la protection des investisseurs priv√©s, la loi instaure une forme universelle de contrat, des conditions et des prix fixes pour la construction, interdit le d√©tournement de fonds, mais cette loi ne s’applique pas aux relations juridiques n√©es avant son entr√©e en vigueur (avant le 1er avril 2005). De plus, la loi ne s’applique qu’aux objets dont le permis de construire a √©t√© re√ßu apr√®s le 1er avril 2005. Et de nombreuses entreprises ont d√©j√† annonc√© que cette loi ne les concernerait en rien, car elles ont beaucoup de projets dont le permis de construire a √©t√© re√ßu plus t√īt..

Ainsi, ceux qui envisagent d’investir leur argent durement gagn√© dans la construction, qui a commenc√© avant le 1er avril, devront respecter les anciennes r√®gles. Avec toutes les circonstances qui ont suivi.

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