Comment enregistrer la propriété

À partir des histoires qui arrivent aux acheteurs d’appartements dans les nouveaux bâtiments de Moscou, vous pouvez rédiger un manuel instructif. L’un de ses chapitres les plus mémorables devrait être consacré au problème de l’enregistrement de la propriété des logements achetés. Ce problème est largement dû au fonctionnement du mécanisme bureaucratique de la capitale. Mais il existe de nombreux autres facteurs qui prolongent considérablement le délai d’obtention des titres de propriété, dont l’absence limite considérablement la liberté des acheteurs..

Distance en années

Quel est le délai réaliste d’obtention des droits de propriété? De quelles possibilités l’acheteur dispose-t-il de disposer du bien dans la période comprise entre la livraison de l’objet et la réception de ces documents? Par exemple, est-il possible de vendre, de donner, d’hériter d’un appartement, de le diviser ou de le nantir contre un prêt? Est-il juste de commencer les réparations dans un appartement? Combien coûte la conception elle-même? Voici les questions à résoudre.

Viktor Kozlov, directeur commercial de la société Augur Estate, raconte les étapes de la procédure d’enregistrement des droits de propriété: « L’enregistrement des droits de propriété des acheteurs d’appartements dans les nouveaux bâtiments est précédé de l’enregistrement public des droits de propriété de la ville sur l’immobilier et de l’enregistrement des droits des investisseurs sur l’immobilier. » Des décisions et décrets concernant la réduction du temps requis pour l’enregistrement de la propriété de la ville des locaux d’habitation ont été pris à plusieurs reprises. Par un décret du gouvernement de Moscou en 2004, un bureau d’accueil unique et spécialisé de l’Institution de la justice a été créé pour l’enregistrement par l’État des droits immobiliers et des transactions avec elle. Cependant, les problèmes existants ne sont pas encore résolus..

«Après la signature du protocole de séparation avec la ville, la prochaine étape commence – l’enregistrement des droits des investisseurs sur l’immobilier au Comité d’État de Moscou pour l’enregistrement des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec celui-ci, – poursuit Viktor Kozlov. – Les conditions d’approbation dans ce cas sont réglementées, mais conjointement avec Par conséquent, les conditions d’enregistrement des documents changent souvent. Les sociétés de développement sont obligées de présenter des documents conformément aux nouvelles exigences à plusieurs reprises. Ainsi, le délai de 30 jours alloué pour l’enregistrement des droits des investisseurs sur les biens immobiliers s’étend sur des mois. La dernière étape du processus – – enregistrement des droits de propriété d’une personne physique ou morale conformément à la loi sur l’enregistrement par l’État des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec elle; cela prend un mois supplémentaire. Le temps total cumulé consacré à l’obtention des documents de propriété à Moscou varie d’un an à un an et demi, dans des cas particuliers – jusqu’à trois x ans à compter de la date de livraison de la maison à la commission d’État « .

Le chef du service juridique de l’agence immobilière MIAN Khaya Pleshitskaya souligne que les mesures effectuées par le BTI prennent un temps considérable: des documents pour l’acceptation et le transfert des appartements et un ensemble de documents sont en cours de préparation pour achever le projet d’investissement. Ce n’est qu’après que l’adresse légale de la maison est ouverte au Service fédéral d’enregistrement. « .

Ainsi, les documents établissant des droits de propriété devront attendre d’un an (au mieux) à trois ans. La plupart des experts immobiliers sont d’accord avec cette conclusion..

Les développeurs se lavent les mains

Qui est le coupable des nombreux retards dans l’enregistrement de la propriété du logement déjà acheté? Ce qui fait que les autorités de la ville retardent tellement le processus d’enregistrement des droits des investisseurs et ne signent pas les certificats d’acceptation pendant longtemps?

La réponse est en fait évidente. «Les autorités municipales attendent que le promoteur remplisse intégralement toutes les obligations du contrat d’investissement», explique Vyacheslav Timerbulatov, vice-président du groupe d’entreprises Konti. le logement des personnes en liste d’attente, etc. Ainsi, en fait, ce n’est pas l’enregistrement des droits de propriété qui est retardé, mais la signature de l’acte de mise en œuvre du contrat d’investissement, qui est conclu entre l’investisseur et la ville. Le processus d’acceptation et de passage de toutes les instances prend objectivement du temps « .

Cependant, il s’avère qu’il ne s’agit pas seulement de raisons objectives. Voici ce que l’avocat de la société « Inkom-real estate » Angelica Zharkova a déclaré: « Le promoteur, concluant un contrat d’investissement et obtenant par la suite des permis pour la construction d’une propriété résidentielle, acquiert certaines obligations envers la ville sous la forme de création d’infrastructures sur le chantier, ainsi que pour l’utilisation communications – paiement d’une compensation à la ville.Après l’achèvement de la construction d’un nouveau bâtiment, lorsque les appartements sont tous vendus aux actionnaires et que le promoteur a réalisé un bénéfice, il n’est plus intéressé à remplir ses obligations envers la ville. Mais les autorités de la ville dans ce cas attendent que le promoteur remplisse ses obligations conformément Cela peut durer des années, donc le document – l’acte sur la mise en œuvre du contrat d’investissement, qui est considéré comme clé, n’est pas signé par eux. À savoir, ce document est la base pour ouvrir une adresse pour un objet nouvellement créé et l’enregistrement de la propriété « .

La relation entre la ville et l’investisseur est un sujet distinct, très douloureux et important. Bien entendu, les charges imposées par les autorités municipales aux constructeurs aujourd’hui sont très élevées. Dans certains quartiers, la part dite de la ville atteint 40% du coût d’investissement du projet. Dans une telle situation, les promoteurs immobiliers essaient par un crochet ou un escroc de se débarrasser du fardeau détesté et, comme il leur semble, déraisonnablement lourd. Le bras de fer peut durer des années et jusqu’à ce que le jeu de tir à la corde soit terminé, l’acheteur attendra.

Cependant, la plupart des développeurs ne sont pas du tout d’accord avec ces conclusions. Vyacheslav Timerbulatov explique: « Il n’est objectivement pas rentable pour un développeur consciencieux de retarder le processus d’enregistrement des droits de propriété, car dans ce cas, l’entreprise peut encourir de lourdes sanctions. » «Il n’est pas rentable pour les promoteurs de retarder l’enregistrement des droits de propriété sur un appartement, car ils entraînent de nombreux coûts», a déclaré Sergei Lyadov, attaché de presse de la société d’investissement et de construction City-XXI siècle. De quel genre de coûts parlons-nous? Tout d’abord, il s’agit des coûts d’exploitation et des services publics pour l’entretien du complexe après la remise de la commission d’État. En effet, selon les termes du contrat, la charge de tels paiements incombe le plus souvent aux acheteurs, mais ces derniers, comme le prétendent les mêmes constructeurs, refusent souvent de payer pour des biens qui ne leur appartiennent pas encore légalement. Alors, qu’est-ce qui l’emportera – la possibilité d’obtenir des concessions de la ville ou des économies sur les factures de services publics? La question est probablement rhétorique.

Parties contractantes

Outre les difficultés liées à la mise en œuvre des obligations d’investissement, il y a une autre question extrêmement difficile à l’heure actuelle. C’est la connexion de la maison aux services publics. « Au dernier stade de la mise en œuvre du projet, ce problème est le plus douloureux », déclare Sergey Lyadov. « Si le problème n’a pas été complètement réglé à l’avance, les retards d’enregistrement des droits dans certains cas peuvent atteindre plusieurs années. ».

La lenteur des employés du BTI est une autre raison du retard de traitement. Cependant, la situation ne se limite pas aux difficultés décrites. Comme vous le savez, en plus de la société de développement, plusieurs investisseurs sont souvent impliqués dans la mise en œuvre d’un projet. Ces derniers attirent des co-investisseurs et tous, à l’avenir, attirent des particuliers – actionnaires vers la construction. Des problèmes surviennent parce que les documents relatifs à l’achèvement de la construction d’une maison doivent être signés par tous les investisseurs parties au contrat d’investissement. Mais cela ne peut se produire tant que tous les calculs n’ont pas été effectués entre les investisseurs et le promoteur, les entreprises et les créanciers..

« En conséquence, les actionnaires souffrent », dit Anzhelika Zharkova. « Permettez-moi de vous donner un exemple. Les maisons de l’avenue Proletarsky, les possessions 51a et 51b ont été acceptées par la commission d’État en avril 2005; les maisons ont été commandées et peuplées. immobilier, car il y a beaucoup d’investisseurs et les règlements entre eux n’ont pas été entièrement faits.Il faut dire que les règlements entre investisseurs et co-investisseurs ne sont pas toujours résolus sur une base volontaire, parfois – et plus récemment – des litiges surgissent entre eux, qui ne sont résolus que Par conséquent, il ne peut être question d’aucun document sur la mise en œuvre du contrat d’investissement. Et l’actionnaire attend que tous ces différends soient résolus. Cela s’est produit dans le microdistrict Nikulino-2, lorsque les parties au contrat d’investissement n’ont pas pu déterminer qui devait à qui, et l’un d’eux a intenté une action en justice, mais les actionnaires n’ont pas attendu, ils sont allés au tribunal eux-mêmes avec des demandes de reconnaissance de la propriété des appartements et devant le tribunal reconnaissance de leur propriété « .

De nombreux avocats sont convaincus que dans les situations où l’enregistrement des droits de propriété est retardé, le moyen le plus efficace de protéger leurs droits est le tribunal. Des précédents similaires existent aujourd’hui..

Avantages et inconvénients de la suspension

Tout le temps, pendant que les actions ci-dessus sont effectuées, l’acheteur du nouveau bâtiment est dans les limbes. Sa position est la plus désavantageuse et la plus privée de ses droits, c’est la position d’une personne devenue otage de la confrontation entre fonctionnaires et constructeurs, constructeurs et ingénieurs en électricité, investisseurs et co-investisseurs. Cependant, un acheteur qui a des droits réels, mais non légaux, sur la propriété acquise a également quelques options..

«Ayant reçu l’autorisation du promoteur, l’acheteur peut commencer à effectuer des réparations dans l’appartement avant l’enregistrement des droits de propriété, car généralement les entreprises sont disposées à rencontrer des acheteurs», explique Sergey Lyadov. Mais dans ce cas, le futur propriétaire de l’appartement a des restrictions importantes. Par exemple, cela ne peut pas affecter les caractéristiques de conception de l’appartement et la façade du bâtiment, car nous parlons alors de réaménagement, qui, en principe, est interdit jusqu’à l’enregistrement de la propriété.
L’acheteur a également le droit de léguer un appartement qui n’a pas encore été légalement exécuté, car une telle action est prévue par le Code civil de la Fédération de Russie (selon la loi, il est possible de léguer non seulement la propriété que le testateur a au moment de la rédaction du testament, mais aussi celle qui apparaîtra dans son avenir). Khaya Pleshitskaya explique: « Il est possible d’hériter, même s’il n’y a pas de testament. Dans ce cas, l’héritier reçoit un certificat de droit d’hériter et s’adresse à l’organisation qui procède à l’enregistrement, ou à l’organisation avec laquelle un accord pour l’appartement a été conclu, de sorte que l’appartement est déjà enregistré pour lui « .

Un testament doit être distingué d’un don, ce qui dans ce cas est impossible. En principe, l’acheteur peut vendre l’appartement avant l’enregistrement des droits de propriété, cependant, dans ce cas, le système de cession des droits de réclamation sera utilisé, ce qui, bien sûr, n’est justifié qu’en cas de force majeure.

Les possibilités de l’acquéreur d’un nouveau bâtiment légalement non enregistré se limitent en fait à la réparation, à l’héritage et à la cession des droits de créance. Toutes les autres étapes de prise de possession du bien sont exclues. Ainsi, l’acheteur ne peut pas s’inscrire dans un tel appartement, car la base de l’enregistrement sur le lieu de résidence (enregistrement) est un certificat de propriété. « Dans le cas où un divorce des époux a lieu avant l’enregistrement de la propriété, il est impossible de diviser l’appartement lui-même, car il n’appartient pas encore aux époux », explique Khaya Pleshitskaya. « En conséquence, l’argent payé pour acheter l’appartement est divisé. » L’appartement ne peut être mis en gage contre un prêt, car il n’y a pas de propriété en tant que telle.

Un inconvénient important de la «période de transition» – et des factures de services publics élevées en raison du fait que les subventions municipales pour cette période ne sont pas valables.

L’acheteur paiera pour tout?

Avec les conditions existantes d’enregistrement des droits de propriété, un rare acheteur de biens immobiliers dans des bâtiments neufs ne prend pas de mesures pour faire valoir ses droits.

Le processus de prise de possession d’un bien peut être accéléré, sinon légalement, du moins en fait. Et voici comment. << Une fois la maison remise à la commission d'État, par décision du préfet du district administratif, la maison doit être transférée au solde de l'organisme exploitant. L'acquéreur d'un appartement qui ne souhaite pas attendre plusieurs années pour obtenir les droits de propriété peut conclure un accord avec l'organisation exploitant sa maison et procéder à la réparation et à l'exécution partielle des documents d'approbation réaménagement, – conseille Viktor Kozlov.- Mais dans cette situation, il faut garder à l'esprit qu'à partir de ce moment, toutes les dépenses d'entretien de l'objet, précédemment confiées à l'entrepreneur général, et à partir du moment de l'acceptation par l'État par la commission – à l'investisseur, seront désormais à la charge des locataires, conclu un accord avec l’organisme exploitant ".

Une autre question très difficile concerne le coût des services pour l’enregistrement légal de la propriété d’un appartement. Tous ceux qui ont déjà dû enregistrer la propriété d’un bien immobilier à Moscou savent quels cercles d’enfer les futurs propriétaires devront traverser. La collecte de nombreux documents, les longues files d’attente, les refus – tous ces coûts s’expliquent par les employés du comité d’enregistrement de Moscou par l’élaboration insuffisante de la base législative et le fait qu’à l’heure actuelle, la structure ne peut tout simplement pas faire face au flux sans cesse croissant de clients de cette organisation. Quels sont les coûts de l’acheteur dans une telle situation? Les avis des experts sur cette question sont très ambigus..

Khaya Pleshitskaya estime que les frais d’enregistrement de la transaction ne sont pas obligatoires: «L’argent pour l’enregistrement lors de l’achat d’un appartement n’est pas toujours pris. Cela se produit généralement lorsque les premières étapes d’enregistrement sont déjà effectuées au stade de l’acquisition. ), mais les documents (contrats, accords supplémentaires) doivent être remplis. Pour ces types de travaux, de l’argent est facturé « .

Vyacheslav Timerbulatov décrit la situation un peu différemment: « Le coût du service d’enregistrement d’un appartement en propriété est généralement déterminé en pourcentage du coût d’un appartement pour la commodité des clients et de l’agence. En outre, il est déterminé en tenant compte de l’emplacement de la maison, du stade de préparation des documents d’enregistrement et d’un certain nombre d’autres facteurs. Par exemple, dans notre entreprise, le coût d’inscription est inclus dans le prix d’achat d’une maison. Les autres promoteurs pour ce service prennent un montant ne dépassant pas 1 000 $, uniquement pour l’assistance juridique. Chez un agent immobilier, le coût d’inscription au stade de l’investissement est de 1 à 1,5% du coût d’un appartement en Moscou, dans la région – environ 2 à 2,5%. Certaines sociétés intermédiaires et ayant acheté des appartements dans le cadre d’un contrat d’agence avec un investisseur, prennent jusqu’à 3% du montant du contrat. À ce montant, vous devez également ajouter les frais de douane et le paiement de divers certificats. qui coûtent en moyenne 500 $ au client « .

Actuellement, vous pouvez trouver de nombreuses annonces dans lesquelles des représentants de diverses entreprises proposent d’enregistrer la propriété de nouveaux bâtiments. En règle générale, le coût d’un tel service est à peu près le même 1000 $. De telles annonces sont plus tristes qu’encourageantes. Après tout, il s’avère que les retards bureaucratiques peuvent être éliminés, mais ce qui semblait être une affaire difficile et de longue haleine peut être accompli en un mois ou deux. S’il y a un intérêt matériel.