Les grands principes de la rédaction de contrats dans la construction d’une maison de campagne. Partie 2

Points d’article

• Les principaux points des contrats de location et de travaux
• Vue d’ensemble des principales erreurs lors de la conclusion de contrats
• Exemple 1. L’objet du contrat est mal défini
• Exemple n ° 2. Le terme est mal orthographié dans le contrat de travail
• Exemple n ° 3. Prix ​​mal formé dans le contrat
• Exemple n ° 4. Le contrat contient des conditions qui contredisent les normes de la loi
• Exemple n ° 5. Conclusion d’un contrat par une personne non autorisée
• Exemple n ° 6. Le paiement du travail effectué dans le cadre d’un contrat de travail dépend de la réception d’argent de tiers au client
• Exemple n ° 7. L’absence dans le contrat d’obligation de payer pour les actes provisoires
• Exemple n ° 8. Le contrat contient une condition sur le paiement des travaux après le transfert des documents exécutifs au client, mais il n’est pas…
• Exemple n ° 9. Enregistrements incorrects de résiliation anticipée du contrat
• Exemple n ° 10. Enregistrements TVA incorrects

Dans cet article, nous continuerons à parler des nuances de la rédaction compétente de contrats avec des entrepreneurs et des fournisseurs pour la construction de banlieue et la rénovation d’appartements. Et considérez également les principales erreurs commises lorsqu’elles sont conclues..

Les grands principes de la rédaction de contrats dans la construction d’une maison de campagne. Partie 1

Les principaux points des contrats de location et de travaux

Tous les contrats de location, y compris la location d’équipement spécial, doivent contenir les conditions essentielles suivantes:

• objet d’un contrat
• clause de loyer

Si la durée n’est pas précisée, le bail est considéré comme conclu pour une durée indéterminée. Les parties pourront y mettre fin à tout moment unilatéralement en adressant à l’autre partie un préavis d’un mois avant la date d’expiration prévue des obligations..

L’objet du contrat doit être défini de telle manière que, lors de l’exécution des obligations contractuelles, il ne soit pas possible de remplacer un objet par un autre. En Russie, les objets de location peuvent être:

• matériel roulant ferroviaire, y compris grues de construction sur une voie ferrée;
• avion;
• les navires de mer, y compris les navires à usage spécial;
• les bateaux fluviaux (ou utilisés dans les eaux intérieures), y compris les équipements spéciaux créés sur leur base;
• camions, tracteurs avec semi-remorques, grues, excavatrices et autres équipements spéciaux pour la traction automobile, dont la gestion et l’exploitation nécessitent des compétences et des connaissances particulières.

L’objet dans ce cas sera l’obligation de transférer les dispositifs techniques:

• dont l’utilisation nécessite une gestion qualifiée;
• conçu pour le transport de marchandises diverses, de personnes ou pour le remorquage d’objets spécialisés;
• ayant les propriétés d’une source de danger accru.

La prochaine condition essentielle du bail est le prix. Quant à la définition du loyer, elle peut être indiquée dans le texte de plusieurs manières:

• comptabilisé en un certain montant, payé en une somme forfaitaire ou après une certaine période;
• à titre de paiement au bailleur, un pourcentage des revenus perçus lors de l’utilisation de l’objet loué est transféré (peut être exprimé non seulement en espèces, mais également être remplacé par un équivalent naturel convenu par les parties);
• à titre de paiement, le locataire fournit certains services au bailleur;
• à titre de paiement, le locataire cède au bailleur l’objet du contrat de propriété ou de location;
• à titre de paiement, le locataire apporte à ses frais certaines améliorations au bien loué spécifiées dans le contrat;
• des combinaisons des formulaires ci-dessus peuvent également être fournies à titre de paiement.

Le Code civil définit deux types de contrats de location de véhicules:

• avec la fourniture de services de gestion et de maintenance;
• sans la fourniture de services de gestion et de maintenance.

En fonction du type de contrat conclu, les obligations des parties de maintenir le véhicule en bon état et la procédure d’indemnisation des dommages en cas d’infliction par l’objet loué diffèrent..

Le dernier sur la liste et peut-être le plus controversé en termes d’enregistrement est le contrat de travail. Pour de telles transactions, la législation russe prévoit les conditions essentielles suivantes:

• l’objet du contrat, il est généralement compris comme le volume, les types et le contenu des travaux devant conduire à un résultat spécifique;
• les dates de début et de fin des travaux;
• prix des travaux.

De plus, le texte est prescrit:

• procédure et conditions de règlement;
• obligations des parties;
• la procédure de production de l’œuvre;
• procédure d’acceptation des travaux;
• responsabilité des parties en cas de mauvaise exécution de leurs obligations.

Un contrat de travail implique l’exécution de travaux par des personnes associées à certains risques. Afin d’éviter des malentendus ultérieurs, il est recommandé de prescrire dans le texte que la responsabilité du respect des normes de sécurité dans l’installation incombe entièrement à l’entrepreneur, y compris la création de conditions de travail sûres..

Si la nécessité d’effectuer des travaux disparaît, les conditions et la procédure de résiliation du contrat devraient être prescrites. Par accord des deux parties, tous les articles du document peuvent être édités, en fonction des caractéristiques de l’objet, de son emplacement et d’autres conditions.

Pour un contrat de travail impliquant la réalisation de travaux de conception ou d’enquête, des conditions supplémentaires peuvent être:

• participation des parties à l’approbation de la documentation développée par le concepteur;
• utilisation de la documentation de conception et d’estimation créée (possibilité de la transférer à des tiers, par exemple pour des ajustements ultérieurs ou le développement d’un nouveau projet sur la base de cette documentation);
• détermination de la propriété des inventions;
• fourniture d’informations confidentielles.

Mais revenons aux conditions essentielles. Ainsi, la clause la plus importante et la plus déterminante dans tout contrat, y compris dans un contrat de travail, est le sujet du contrat. Pour le déterminer, vous devez également indiquer:

• liste des œuvres;
• l’objet sur lequel le travail doit être effectué;
• résultat à atteindre par des travaux contractuels.

Il existe un avis selon lequel s’il n’y a pas de documentation de conception et d’estimation sur le chantier de construction et que le contrat de construction est conclu sans référence au projet, il s’agit d’une violation des règles sur les conditions essentielles. Cependant, dans la pratique, le manque de documentation n’indique pas du tout l’incohérence des termes des parties, si la responsabilité de l’élaboration de cette documentation incombe au contractant..

La deuxième condition importante est le timing. De plus, à la fois initiale et finale. Il existe de nombreux exemples tirés de la pratique judiciaire où le contrat a été reconnu comme non conclu en l’absence de date de fin, et dans le cas où il était impossible de déterminer la date effective de début des travaux. Certes, il existe un moyen de sortir de la situation lorsque l’accord a déjà été conclu et que le terme n’y est pas spécifié. Si les parties, en signant un accord supplémentaire, fixent la date de début et de fin des travaux, le contrat sera considéré comme conclu. Il convient également de comprendre que si le contrat lui-même et ses annexes contiennent des informations différentes sur le calendrier, le tribunal reconnaîtra le contrat comme non conclu..

Il est également nécessaire de faire la distinction entre la durée du contrat lui-même et la durée du contrat de travail. La première ne peut remplacer une condition clairement énoncée sur le calendrier des travaux et conduit à une décision de justice selon laquelle le contrat n’est toujours pas conclu. Cependant, la transaction peut être considérée comme terminée si les parties, dans un délai raisonnable à compter de la date de conclusion du contrat, ont rempli leurs obligations, malgré l’absence de cette condition dans le texte.

La troisième condition essentielle du contrat et la plus controversée est le prix. D’une part, il peut être établi avec un devis, d’autre part, il peut être ferme et enregistré dans le contrat uniquement en chiffres. Dans le cadre de l’exécution des obligations contractuelles, il n’est pas rare que l’entrepreneur exige du client un paiement supérieur au prix établi en raison de l’exécution de travaux supplémentaires. Cependant, la validité de ces exigences dépend des facteurs suivants:

• si le client a été informé des travaux supplémentaires;
• si le client a accepté d’effectuer des travaux supplémentaires;
• si le client a accepté le résultat de travaux supplémentaires (parfois la valeur de ces travaux pour le client est prise en compte, c’est-à-dire s’il utilisera ultérieurement le résultat des travaux).

Parfois, les contrats sont conclus de telle manière qu’ils ne peuvent être attribués à un type particulier. Ce type de document est appelé mixte. Il peut contenir des signes de plusieurs contrats. Par exemple, l’entrepreneur s’engage non seulement à effectuer certains travaux, mais également à fournir des matériaux au chantier. Ce type de contrat est le plus souvent utilisé lorsque l’équipement est installé par l’équipe de construction du fabricant. Ces documents doivent contenir toutes les conditions matérielles caractéristiques des deux transactions.

Vue d’ensemble des principales erreurs lors de la conclusion de contrats

Dans la pratique judiciaire, des erreurs répétées sont souvent rencontrées lors de la conclusion de contrats. Nous essaierons de donner ci-dessous les exemples les plus frappants et les plus courants..

Exemple 1. L’objet du contrat est mal défini

« L’entrepreneur s’engage à construire une maison à l’adresse indiquée », « le fournisseur s’engage à livrer une brique sur le chantier », « le bailleur s’engage à louer une voiture » – tout contrat avec une telle formulation sera reconnu comme non conclu.

La maison peut être un étage, un cottage ou un immeuble de grande hauteur. Cette formulation ne donne pas une évaluation correcte. Dans le cas d’un contrat de construction, il doit y avoir un lien vers la documentation de conception ou la liste complète des travaux exécutés doit être entièrement décrite. Et s’il est difficile de tout inclure dans le texte du document lui-même pour une raison quelconque, il est tout à fait possible de publier une description détaillée avec une application obligatoire..

Dans le second cas, la quantité de marchandises n’est pas définie: 1 pièce, 1 mètre cube ou plusieurs centaines. En plus de l’expression numérique, il devrait également y avoir une explication de la qualité et des caractéristiques du produit. Indication de GOST ou TU. Clarifications concernant le produit utilisé avant la vente.

Dans le cas de la location, toutes les caractéristiques sont également indiquées – une voiture de la marque telle ou telle, d’une capacité de charge de 5 tonnes, le nombre est telle ou telle.

En général, l’objet du contrat doit être décrit de telle manière que personne ne doute de ce que vous vouliez dire exactement ou qu’un élément (travail) ne puisse être remplacé par un autre (s).

Exemple n ° 2. Le terme est mal orthographié dans le contrat de travail

« Dans les 4 mois à compter du début des travaux », « un mois après la fourniture de toutes les données initiales », « du 1er avril 2013 jusqu’à la signature de l’acte des travaux terminés » – en établissant de cette manière, vous devez être conscient que vous devez déterminer avec précision l’heure de début et la fin de l’engagement sera presque impossible. Dans le cas d’un contrat, cela entraînera la reconnaissance du contrat comme non conclu, dans d’autres cas, il n’y aura pas moins de problèmes. Les engagements envers un tel langage peuvent être différés indéfiniment.

Il est optimal d’indiquer dans le contrat la date au format «jour / mois / année» du début du travail et «jour / mois / année» de la fin du travail. Il est à noter qu’il est souhaitable que la date de début des travaux ne soit pas antérieure à la date de conclusion du contrat. Toute objection selon laquelle, en cas de circonstances imprévues, le contrat pourrait être en retard doit être rejetée. En cas de retard important sans faute du contractant, le délai d’exécution des obligations peut toujours être ajusté par un accord supplémentaire. Les deux parties peuvent initier sa signature..

Exemple n ° 3. Prix ​​mal formé dans le contrat

Ce type d’erreur est davantage lié aux contrats de travail. La situation est simple: au cours des travaux, les prix des matériaux ont légèrement changé et le coût total de l’objet a augmenté, cependant, seul le montant final est précisé dans le contrat sans aucune réserve. Il convient de garder à l’esprit que selon l’art. 709 du Code civil de la Fédération de Russie, si les méthodes de formation des prix ne sont pas indiquées, il est alors reconnu comme une entreprise. En conséquence, l’entrepreneur dans le cadre d’un tel contrat subit des pertes en raison de la hausse des prix des matériaux. L’entrepreneur a le droit d’exiger une augmentation du prix fixe uniquement avec une augmentation significative du coût des matériaux et avant de signer le certificat d’acceptation, si cette augmentation de prix ne pouvait pas être prévue au stade de la signature.

Exemple n ° 4. Le contrat contient des conditions qui contredisent les normes de la loi

« En cas de violation des conditions de travail, le client a le droit d’exiger de l’entrepreneur le paiement d’une amende d’un montant de 50% du montant, et l’entrepreneur perd le droit d’exiger le paiement des travaux effectués et le remboursement du coût des matériaux dépensés ».

La condition de la perte par l’entrepreneur du droit de payer pour le travail effectué est invalide, car elle n’est pas conforme à la norme de l’article 702 du Code civil de la Fédération de Russie, qui prévoit l’obligation du client d’accepter et de payer le résultat du travail effectué par l’entrepreneur. En conséquence, si le travail est effectué et qu’il n’y a aucune réclamation sur sa qualité, le client est dans tous les cas obligé de payer. Cependant, l’entrepreneur retournera toujours la pénalité pour retard.

Exemple n ° 5. Conclusion d’un contrat par une personne non autorisée

Parfois, lors de la signature d’un contrat, la question se pose de savoir qui doit le signer. La meilleure option pour un individu est la signature du citoyen lui-même. Dans des situations plus difficiles, il est autorisé à signer le contrat par son représentant qui a le droit de le faire. Dans le cas d’une personne morale, en particulier une grande entreprise de construction avec un personnel important, des erreurs sont souvent commises. Par exemple, un contrat est signé par un contremaître, un ingénieur en chef ou un directeur adjoint. Le seul qui a le droit de signer le contrat est le chef. Tous les autres employés peuvent profiter de cette opportunité en obtenant la procuration appropriée. Ensuite, lorsque le contrat est signé par un non-dirigeant, une copie de la procuration sera rédigée en pièce jointe au document.

Une autre erreur courante est la signature d’un accord par le directeur de la succursale, qui n’a pas non plus de procuration ou un autre type d’enregistrement de ce droit..

Exemple n ° 6. Le paiement du travail effectué dans le cadre d’un contrat de travail dépend de la réception d’argent de tiers au client

« Le paiement des travaux effectués est effectué après la vente de la maison construite ».

Selon l’article 190 du Code civil, le délai adopté par l’accord doit être déterminé par la date ou l’expiration d’un délai déterminé, qui peut être calculé en années, mois, etc. Le terme peut encore être déterminé par l’indication d’un événement spécifique, qui doit nécessairement se produire. Dans notre cas, il y a une indication d’un événement qui ne devrait pas forcément se produire, ce qui n’est pas reconnu par l’accord du délai de paiement. En conséquence, un accord avec une telle formulation est reconnu comme non conclu..

Exemple n ° 7. L’absence dans le contrat d’obligation de payer pour les actes provisoires

Si le contrat stipule que le paiement est effectué après que le client a signé le certificat de mise en service ou après que l’entrepreneur a reçu une conclusion positive de l’organisme public, alors en l’absence de ces documents, le client n’a pas l’obligation de payer pour les travaux effectués. Par conséquent, tous les actes intermédiaires ne sont pas soumis à paiement. Le transfert de l’acompte dans le cadre d’un tel accord doit également être réglé séparément par l’entrée correspondante dans le texte. Par défaut, les paiements anticipés ne sont pas fournis.

Exemple n ° 8. Le contrat contient une condition sur le paiement des travaux après le transfert des documents exécutifs au client, mais il n’est pas précisé quels documents doivent être transférés

Si le contrat signé n’indique pas précisément quels documents exécutifs doivent être transférés au client, l’obligation de payer les travaux apparaît le lendemain de leur livraison. Ceci est basé sur le paragraphe 1 de l’article 711 du Code civil. En conséquence, à partir du moment de la survenance de ces obligations en cas de retard dans la réception de l’argent, le contractant a le droit de percevoir les intérêts spécifiés à l’article 395..

Exemple n ° 9. Enregistrements incorrects de résiliation anticipée du contrat

« En cas de résiliation anticipée des obligations, le client s’engage à payer le montant total du contrat à l’entrepreneur » – lors de la signature d’un document avec de telles conditions, il faut comprendre que même si le désir de rompre la relation est causé par une mauvaise exécution, le paiement sera toujours effectué en totalité.

Exemple n ° 10. Enregistrements TVA incorrects

Si le texte du contrat n’indique pas spécifiquement que la TVA est incluse dans le prix, alors la taxe spécifiée est payée en sus du prix fixé dans le contrat.

En conclusion de l’article, je voudrais ajouter que tout le monde peut se protéger des erreurs dans le contrat et pour cela, il n’est pas du tout nécessaire d’avoir une formation juridique et de suivre les dernières modifications de la législation de la Fédération de Russie. Il suffit simplement de consacrer le temps nécessaire au document et d’évaluer soigneusement chaque élément pour la présence de certaines conséquences. Et si une phrase enregistrée soulève des doutes ou est ambiguë, rédigez un protocole de désaccords et réécrivez-le à votre discrétion. Apprenez à exercer votre droit, voici comment vous pouvez économiser de l’argent et des nerfs.

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