Comment acheter un terrain pour la construction de logements individuels

Points d’article



Construction individuelle

Avant de passer à la description de la procédure d’acquisition d’un terrain pour la construction de logements individuels, il convient de déterminer quels terrains conviennent à la construction. Cette question est particulièrement pertinente avant d’acheter un terrain sur le marché secondaire, c’est-à-dire à des particuliers, car lors de la rencontre d’un agent immobilier pas trop honnête et d’un acheteur peu familiarisé avec la législation foncière, il est possible d’acheter de telles parcelles, dont le développement entraînera un certain nombre de collisions..

Le cas réel suivant peut servir d’exemple vivant: pour construire une maison de campagne plus grande, un certain citoyen a acquis deux terrains voisins. Les plans du nouveau propriétaire prévoyaient une plus grande unification des parcelles, mais après la première visite à l’administration locale, il s’est avéré que l’unification n’était pas destinée à avoir lieu. Le fait est que seul l’un d’entre eux avait un but approprié pour la construction, et l’autre était destiné à un usage agricole (le but direct était le maraîchage). Il est presque impossible de changer la finalité d’un tel site. En conséquence, le propriétaire n’a pas été en mesure de construire une maison de la taille souhaitée et n’a pas du tout besoin de terres agricoles. Il est très problématique de prouver que le contrat de vente et d’achat dans ce cas a été conclu par fraude, et dans tous les cas, le procès prendra, pour le moins, beaucoup de temps. Afin d’éviter de tels cas, vous devez naviguer dans les catégories de terrains et leur destination, et n’oubliez pas d’étudier attentivement les passeports cadastraux des parcelles achetées..

Catégories de terres et leur destination

L’article 7 du Code foncier de la Fédération de Russie définit sept catégories de terres: les terres agricoles; terres de peuplement; terrains destinés à l’industrie, à l’énergie, aux transports et à d’autres fins incompatibles avec la construction de logements individuels; les terres des zones et objets spécialement protégés; terres forestières; fonds pour l’eau; terres de réserve.

Cependant, le régime juridique de l’utilisation de tel ou tel site est déterminé non seulement par la catégorie à laquelle il appartient, mais également par la finalité immédiate. Il y a beaucoup de tels rendez-vous, nous allons donc nous concentrer sur ceux qui permettent la construction d’une maison.

Terrains pour la construction de logements individuels – ici, l’objectif parle de lui-même. Ces parcelles sont classées comme terres de peuplement.

Une maison peut également être construite sur un terrain avec un but différent – sur des chalets d’été ou des parcelles de jardin appartenant à la catégorie des terres agricoles, cependant, il est impossible de s’inscrire dans une maison construite sur un chalet d’été, car de jure une telle maison n’est pas destinée à la résidence permanente, mais sur De plus, vous devez faire pousser des arbres fruitiers et / ou des arbustes à baies (l’ordre de planification et de construction des parcelles de jardin est déterminé par SNiP 30-02-97 «Planification et développement des territoires des associations de jardinage»).

Après avoir traité les catégories de terrains et leur objet, nous passerons à une étape plus difficile – l’acquisition de la propriété ou la location d’un terrain pour la construction d’un immeuble résidentiel.

Terrain pour la construction résidentielle: méthodes d’acquisition

Il existe deux manières d’acquérir un terrain destiné à la construction: acheter un tel terrain sur le marché secondaire, c’est-à-dire à des particuliers, ou l’acquérir auprès de la propriété de l’Etat ou des communes (rachat). Vous pouvez obtenir des terres gratuitement, mais une telle opportunité n’est offerte qu’aux héros de l’Union soviétique et de la Fédération de Russie, titulaires à part entière de l’Ordre de la gloire, héros du travail socialiste, titulaires de l’Ordre de la gloire du travail de trois degrés. Malheureusement, tout le monde n’a pas de tels services à la mère patrie, et donc la majorité doit recourir à l’achat de terres soit à des particuliers, soit à l’État..

Il existe deux façons d’acheter un terrain au fonds foncier de l’État: sans accord préalable sur la localisation des objets et vice versa – avec un accord préalable sur la localisation des objets. Cependant, pour la construction de logements, seule la procédure d’acquisition est prévue sans accord préalable sur la localisation de l’objet. Par conséquent, dans le cas de la construction d’un immeuble résidentiel individuel, seule la première méthode de privatisation des terres domaniales est pertinente..

De manière générale, les différentes opportunités d’acquisition de terrains sur lesquels une maison sera construite à l’avenir peuvent être exprimées comme suit:

Achat d’un terrain pour la construction de logements individuels:

  • Acheter sur le marché secondaire.
  • Achat sur les terres municipales et d’État. propriété sans accord préalable sur la localisation des objets (achat aux enchères).
  • Obtenez-le gratuitement (seulement certaines catégories de la population).

Achat d’un terrain pour la construction sur le marché secondaire

L’acquisition d’une parcelle de terrain auprès de propriétaires privés est beaucoup plus simple et plus rapide que l’achat de terrain auprès d’une propriété de l’État ou de la municipalité, mais dans ce cas, vous devez être préparé à un niveau de concurrence plus élevé et, par conséquent, à un coût de la parcelle plus élevé..

Conclusion d’un contrat de vente de terrain

Pour acheter un terrain pour la construction d’une maison privée, il est nécessaire de conclure un accord sur la vente d’un terrain avec la personne à laquelle appartient ce terrain (le vendeur du terrain), en respectant les exigences énoncées au septième paragraphe du chapitre 30 du Code civil de la Fédération de Russie (articles 549-552, 554-557 ). Le contrat est conclu par écrit avec l’énoncé obligatoire des conditions suivantes:

  • objet du contrat (vous devez préciser les données qui vous permettent d’établir définitivement la parcelle à vendre: localisation de la parcelle, catégorie de terrain, son objet, la superficie totale)
  • prix du contrat fixé par accord des parties.

Pour que la propriété du terrain passe de l’ancien propriétaire à vous, ce transfert doit être enregistré dans la procédure d’enregistrement obligatoire de l’État. Par conséquent, une fois que tous les détails de l’accord d’achat et de vente du terrain ont été convenus et que cet accord a été signé, il est nécessaire de passer à la deuxième étape..

Enregistrement par l’État du transfert de propriété d’un terrain en vertu d’un contrat de vente et d’achat

La procédure d’enregistrement par l’État est régie par la loi fédérale «sur l’enregistrement par l’État des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec eux»..

Le transfert de droits est enregistré (à noter, pas un accord, à savoir le transfert de droits) dans l’institution de la justice pour l’enregistrement des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec elle. Vous devez contacter l’autorité pour l’emplacement de la parcelle de terrain dont vous obtenez la propriété. Pour enregistrer le transfert de propriété, les documents sont soumis à l’autorité d’enregistrement appropriée par l’acheteur et le vendeur..

Ci-dessous le liste des documents requis:

  • demande d’enregistrement;
  • réception du paiement d’inscription;
  • des documents certifiant la personne et confirmant votre autorité en tant qu’acheteur;
  • contrat de vente de terrain;
  • plan cadastral du terrain.

Le fait d’accepter les documents doit être inscrit dans le livre comptable et vous devez recevoir un reçu pour l’obtention des titres de propriété pour l’enregistrement de l’État. Ce reçu doit contenir tous les documents que vous avez soumis pour inscription.

Certificat d'enregistrement public de la propriété d'un terrain

Après avoir déposé une demande accompagnée d’un ensemble de documents, l’institution de justice l’examine dans un délai d’un mois et prend une décision sur l’enregistrement. Cette procédure comprend:

  • expertise juridique et confirmation de la légalité du contrat de vente et d’achat;
  • l’établissement de l’absence de charges et de droits de tiers sur le terrain faisant l’objet du contrat, ainsi que l’établissement de l’absence d’autres facteurs pouvant entraîner la nullité de la transaction;
  • faire des inscriptions sur l’enregistrement public de la propriété d’un terrain spécifique dans le registre unique d’État des droits immobiliers et des transactions avec celui-ci.

Après cela, l’autorité d’enregistrement fait des inscriptions sur les documents de titre et délivre un certificat d’enregistrement d’État de la propriété du terrain. C’est ce certificat qui confirme la reconnaissance par l’État de votre propriété d’un terrain spécifique.

Achat d’un terrain à bâtir sur un terrain appartenant à l’État

Les particuliers (personnes physiques et morales) ne peuvent obtenir la propriété des terres appartenant à l’État (qui sont essentiellement une privatisation) que moyennant des frais. Les possibilités d’acquérir gratuitement des parcelles pour certaines catégories de citoyens sont indiquées ci-dessus. Le code foncier exclut la possibilité d’un refus non motivé de céder des terrains aux citoyens et aux personnes morales. Une liste exhaustive des motifs de refus est également indiquée dans ce règlement. Ces raisons sont:

  • retrait d’un site de la circulation;
  • une interdiction de la privatisation des terres. Une telle interdiction peut être établie par la loi fédérale;
  • réserve foncière pour les besoins de l’État ou du gouvernement local.

Comme déjà mentionné ci-dessus, pour la construction de logements, les parcelles de terrain sont sujettes au rachat sans approbation préalable, par conséquent, l’attention doit être focalisée précisément sur ce mécanisme d’obtention de droits de propriété ou de location de terrains. Les terrains à construire sans approbation préalable de l’emplacement des objets peuvent être transférés en propriété ou en location à long terme à des particuliers uniquement par appel d’offres sous forme d’enchères. Une exception est la réception d’un terrain en propriété ou en location dans les limites d’une zone bâtie par une personne avec laquelle un accord sur le développement d’une zone bâtie a été conclu..

Autrement dit, dans la plupart des cas, il est possible d’acheter une parcelle de terrain à construire à partir d’un terrain appartenant à l’État exclusivement aux enchères. Cependant, avant que la parcelle souhaitée ne soit mise aux enchères, un certain nombre d’autres mesures devraient être prises, telles que définies par le Code foncier de la Fédération de Russie et la loi fédérale sur le cadastre immobilier de l’État. terrain, fournissez la procédure suivante pour la mise à disposition d’un terrain:

  • formation d’une parcelle de terrain conformément aux exigences de la loi fédérale sur le cadastre immobilier de l’État;
  • détermination de l’utilisation autorisée du site (dans ce cas – pour la construction de logements individuels);
  • formation de conditions techniques pour la connexion aux communications d’ingénierie conformément aux règles de détermination et de fourniture des conditions techniques de connexion d’un objet de construction d’immobilisations aux réseaux d’ingénierie et d’assistance technique;
  • organiser des offres après avoir pris une décision pertinente, publier dans les médias la tenue d’une offre ou d’une vente aux enchères et recevoir les candidatures pertinentes d’autres personnes.

Il s’agit du plan d’action du propriétaire du terrain, c’est-à-dire de l’organe d’autonomie gouvernementale (si la parcelle est située dans les limites de la colonie) ou de l’autorité exécutive (si la parcelle n’appartient pas à la catégorie des terres des colonies) lors de la fourniture de parcelles aux particuliers. Cependant, n’espérez pas que toute la procédure sera effectuée par des fonctionnaires, et vous n’aurez qu’à attendre la vente aux enchères. Pour acquérir un terrain sur une propriété municipale ou étatique, vous devez:

  1. Faire une demande avec une demande de mise à disposition d’un terrain destiné à la construction de logements individuels auprès des autorités locales (autonomie ou autorités exécutives).
  2. Commandez une copie, sur laquelle un plan topographique de la parcelle qui vous intéresse doit être présenté.
  3. Découvrez s’il existe des charges concernant le site qui vous intéresse (droits légaux de tiers, par exemple, servitudes, etc.). Pour ce faire, il est également nécessaire de déposer une demande et de lui joindre une copie du plan du terrain, sur lequel, en l’absence de charges, un cachet approprié sera apposé.
  4. Une procédure similaire est fournie pour savoir s’il y a des interdictions de construction sur un terrain spécifique (« lignes rouges », par exemple, un pipeline qui traverse le terrain).
  5. Tous les documents reçus, accompagnés d’une demande de mise à disposition d’un terrain destiné à la construction de logements individuels, à la propriété ou à la location, sont soumis pour examen final et prise de décision à l’autonomie locale ou aux autorités exécutives..

Une fois que vous avez terminé toutes les étapes ci-dessus, les autorités locales accepteront décision de mener une vente aux enchèreset publier des informations sur sa participation dans les médias. L’objet de la vente aux enchères est, en fonction de votre droit déclaré, soit la propriété, soit les droits de location sur le terrain dans le cadre de la construction de logements individuels. La valeur nominale de la parcelle est déterminée en fonction des données du cadastre, cette valeur est donc nettement inférieure à la valeur marchande. Si, dans un délai d’un mois après la publication officielle de l’enchère, personne n’a déposé de demande de participation, vous avez le droit de racheter le site à sa valeur nominale. Bien sûr, dans la plupart des cas, il y a ceux qui veulent acheter un terrain, et donc l’initiateur de l’enchère doit résister à la concurrence, souvent assez féroce, des autres enchérisseurs..

Protocole de résultats d’enchères, remis à vous, est la base pour la conclusion d’un contrat de vente et d’achat d’un terrain pour la construction de logements ou la conclusion d’un contrat de location concernant cette parcelle et l’enregistrement ultérieur par l’État des droits fonciers reçus.

Dans la plupart des cas, après la tenue de l’enchère, un contrat de location de trois ans est passé avec le gagnant. Pendant cette période, la personne qui a reçu le terrain à usage est obligé de le construire conformément à la destination prévue. Si cette condition est remplie, le site est finalement transféré en propriété privée.

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