Pourquoi une forte augmentation du rythme de la construction de nouveaux logements n’est pas bénéfique pour la Russie

Points d’article

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• Et les prix sont de plus en plus élevés
• À quoi peut conduire le déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché intérieur?
• Conclusion

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Au cours des dernières années, l’industrie de la construction en Russie s’est activement développée. Selon le gouvernement, le taux de croissance de la construction dépasse le taux de croissance du PIB. C’est actuellement l’un des secteurs les plus dynamiques de l’industrie russe..

Parallèlement aux autres segments, le développement du marché immobilier résidentiel se déroule également à un rythme assez élevé. Le pays construit activement de nouveaux logements. Selon les experts, les développeurs de l’année dernière ont presque rattrapé le niveau d’avant la crise.

Il semblerait que ce soit une bonne chose: plus d’offre signifie plus de logements abordables pour la population. Cependant, c’est là que réside le gros problème..

Malheureusement, la demande ne suit pas le rythme de la croissance de l’offre et les autorités, pour une raison quelconque, ont oublié ou ont décidé d’ignorer ce fait. Le gouvernement met activement en œuvre un programme pour augmenter le volume de construction de bâtiments résidentiels dans le pays, mais ne prend pas de mesures pour stimuler la demande. En conséquence, de moins en moins de personnes peuvent se permettre d’acheter un logement offert sur le marché..

Les autorités prévoient d’augmenter d’ici 2015 le volume de la construction de logements à 90 millions de mètres carrés par an

Le volume de la construction de logements en Russie augmente considérablement, en fait, les promoteurs ont pu se remettre de la crise et ont commencé à travailler activement. Si l’indicateur maximal de mise en service de l’immobilier résidentiel a été enregistré en 2008 et s’élevait à 64,1 millions de mètres carrés, les constructeurs ont réussi l’année dernière à mettre sur le marché 62,3 millions de mètres carrés. C’est 6,6% de plus que l’indicateur enregistré en 2010.

En 2012, selon le ministre du Développement régional de la Fédération de Russie Viktor Basargin, 67 millions de mètres carrés supplémentaires seront mis en service en Russie. logement. Autrement dit, la croissance des volumes de construction sera de 7,5% par rapport à 2011.

Le ministre a confirmé que des permis avaient déjà été délivrés pour la construction de nouveaux immeubles à appartements d’une superficie de plus de 55 millions de mètres carrés. Le volume restant proviendra de projets de logements individuels, en tenant compte du fait que, selon le responsable, la réserve de construction est d’environ 82 millions de mètres carrés..

En outre, pendant encore trois ans, les autorités se sont fixé pour objectif de faire passer le volume de la construction immobilière résidentielle dans la Fédération de Russie à 90 millions de mètres carrés. m par an.

Si l’on considère les indicateurs de construction dans les régions du pays, alors la région de Moscou est inconditionnellement en tête, où, selon les résultats de 2011, 13,2% de tous les logements domestiques mis en service ont été construits. La deuxième position est occupée par le territoire de Krasnodar (5,9%), la troisième – Saint-Pétersbourg (4,3%). Moscou n’est que 8e sur cette liste. Le top dix comprend également les régions du Tatarstan, du Bachkortostan, de Tioumen, de Rostov, de Sverdlovsk, de Nizhny Novgorod et de Novosibirsk..

Évaluation des régions russes en fonction du volume de logements mis en service en 2011

Cependant, l’industrie a un certain nombre de défis majeurs. Tout d’abord, cela concerne la bureaucratisation et un grand nombre de barrières administratives. Par exemple, pour enregistrer un terrain et obtenir un permis de construire une nouvelle maison, une société de développement doit passer par 53 procédures d’approbation. Parfois, il faut plus d’un an aux constructeurs pour obtenir tous les documents nécessaires.

Par exemple, dans le classement Doing Business, la Russie se classe au 178e rang parmi tous les pays du monde en termes de facilité de faire des affaires dans le secteur de la construction..

C’est en simplifiant et en rendant la procédure d’approbation moins chère que les autorités russes envisagent d’augmenter le volume de la construction de nouveaux logements dans les années à venir..

Et les prix sont de plus en plus élevés

À la fin du premier trimestre 2012, après les résultats de 12 mois, la Russie est entrée dans le top 10 des pays leaders en termes de taux d’augmentation des prix des logements. Les analystes de Knight Frank ont ​​attribué à la Russie la 8e place dans leur notation officielle de l’indice mondial des prix des logements, qui comprend les pays dans lesquels le taux de croissance de la valeur de l’immobilier résidentiel est le plus élevé. Au total, cette année, les analystes ont examiné les indicateurs de 53 pays.

Knight Frank a calculé que le prix moyen d’un mètre carré de logement sur le marché primaire russe était de 44 956 roubles.

Selon les experts, au cours de l’année, le prix du logement dans notre pays a augmenté de plus de 8%. C’est le chiffre maximum pour les 3 dernières années. Il est à noter qu’auparavant notre pays ne dépassait pas la 30e position de cette note. Il y a un an, la Russie occupait la 49e place sur 50 pays.

Rio de Janeiro

Selon Knight Frank, les trois leaders mondiaux de la croissance des prix des logements sont les suivants:

• 1ère place – Brésil (+ 23,5%);
• 2e place – Estonie (+ 13,9%);
• 3e place – Inde (+ 12%).

Plus encore qu’en Russie, les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté au cours de l’année en Allemagne, en Autriche, en Turquie et en Colombie..

L’étude de Knight Frank note également qu’une dynamique encore plus impressionnante de croissance des prix en Russie est observée par rapport aux niveaux d’il y a 6 et 3 mois. Par exemple, si l’on compare les prix avec le troisième trimestre de 2011, le prix de l’immobilier résidentiel dans le pays a augmenté de 4,8% (6e résultat mondial). Par rapport au quatrième trimestre de 2011 – les prix ont augmenté de 2,9% (5e au monde).

Dans le classement mondial de Lloyds TSB International, la Russie se classe deuxième sur 32 pays dans le monde en termes de croissance des prix de l’immobilier résidentiel au cours des 10 dernières années. Les calculs des experts montrent que les prix des logements dans notre pays pour la période 2001-2011 ont augmenté de 209%. Notez que lors du calcul de la dynamique des prix, l’inflation a été prise en compte.

Les trois premiers du classement sont les suivants:

• 1ère place – Inde (+ 284%);
• 2e place – Russie (+ 209%);
• 3e place – Afrique du Sud (+ 161%).

Les analystes de Lloyds ont noté que les plus fortes hausses des prix des logements sont observées dans les pays où la croissance du PIB est la plus élevée. Par exemple, la croissance impressionnante des prix des appartements et des immeubles résidentiels en Inde reflète naturellement une augmentation du PIB au cours des 10 dernières années de 280% (une moyenne de 14,3% par an).

Le PIB global des dix premiers leaders de la notation, qui comprenait également: la Lituanie, Hong Kong, la Bulgarie, la France, la Nouvelle-Zélande, l’Australie et la Norvège, a augmenté de 155% au cours de la période sous revue.

Dans le même temps, les prix des logements en Russie et au deuxième trimestre de 2012 continuent de croître.

Selon un rapport publié par le ministère du Développement régional, à la fin du mois de mai 2012, les dix premières régions en tête en termes de coûts de logement sont les suivantes:

Région	Coût moyen de 1 m² logement mille roubles	Augmentation de la valeur depuis le début de l’année
Moscou	147,7	2,9%
Sotchi	91,5	1,0%
Saint-Pétersbourg	78,1	2,3%
la région de Moscou	73,0	5,6%
Ekaterinbourg	60,6	5,3%
Rostov-sur-le-Don	58,2	4,2%
Krasnodar	56,5	1,0%
Kaluga	55,0	5,8%
Samara	53,9	2,2%
Ufa	52,8	8,7%

Le tableau montre que les prix augmentent dans toutes les régions de différentes manières, mais la dynamique positive, selon les prévisions des experts, se poursuivra dans un proche avenir dans tout le pays..

À quoi peut conduire le déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché intérieur?

Les autorités sont convaincues que plus de nouveaux appartements sont construits et entrent sur le marché, plus les gens pourront les acheter..

Il est prévu de stimuler la mise en œuvre de nouveaux projets et d’attirer de nouveaux investisseurs dans la construction de logements en divisant les coûts de construction des infrastructures. Il est avantageux pour les promoteurs, par exemple, une entreprise construit un immeuble résidentiel ou un village et les infrastructures sociales nécessaires, et l’État alloue des fonds pour la construction d’une route ou indemnise le promoteur pour une partie du coût de la construction des infrastructures..

Bien entendu, le gouvernement essaie par tous les moyens de résoudre le problème de la pénurie de logements en premier lieu. En effet, selon les statistiques, l’offre moyenne de logements de la population en Russie est actuellement d’environ 21 mètres carrés. m par personne. De plus, même de ces mètres carrés, environ 40% tombent sur des logements délabrés et d’urgence. A titre de comparaison, en Chine, ce chiffre est de 23 mètres carrés. m par habitant, aux États-Unis – 65 m2 m., en Hollande – 74 m2 m.

Cependant, pour résoudre le problème du logement de qualité insuffisante, les autorités n’ont pas tenu compte de la nécessité de stimuler la demande. Peu importe à quel point ils essaient de rendre le logement plus abordable, jusqu’à présent, malheureusement, l’image inverse est observée. En raison de la hausse des prix, beaucoup ne peuvent tout simplement pas se permettre le luxe d’un nouvel appartement..

Oui, il y a plus d’offre, mais la demande effective ne la suit pas. En conséquence, de nombreux experts s’accordent à dire que dans quelques années (peut-être même dans 1,5 à 2 ans), si la politique ne change pas et que des mesures supplémentaires ne sont pas prises, la demande effective sera épuisée. Ce problème sera particulièrement aigu à Moscou, dans la région de Moscou et dans plusieurs autres grandes villes..

Et ici, le marché est confronté à un autre problème. En cas de sursaturation, les prix vont naturellement baisser et, selon certains analystes, dans cette situation, la Russie pourrait déjà faire face à un effondrement du marché immobilier résidentiel, à la ruine de nombreux promoteurs, au gel de la construction et à d’autres conséquences négatives..

Les autorités doivent en tenir compte et mener une politique efficace qui maintiendra un équilibre sur le marché. En attendant, malheureusement, seules des décisions unilatérales sont prises qui ne sont pas en mesure de résoudre globalement le problème existant..

Conclusion

En conclusion, je voudrais dire que le problème du manque de logements dans notre pays reste l’un des principaux. Le gouvernement a répété à plusieurs reprises que la résolution de ce problème était l’un des domaines prioritaires de la politique de l’État, des millions de fonds budgétaires y sont alloués..

Cependant, il ne suffit pas de construire de nombreuses maisons. Il est nécessaire de s’assurer que les citoyens ayant besoin d’un nouveau logement ou de meilleures conditions de logement puissent acheter un nouvel appartement. En attendant, le marché ne voit pas une image très favorable, alors que moins de gens peuvent se permettre un tel luxe..

Parallèlement à la mise en œuvre du programme d’augmentation du volume de construction, les autorités fédérales et régionales devraient accorder une attention particulière à la manière de rendre les nouveaux logements plus abordables.

D’une part, cela peut être fait en raison du fait que davantage de maisons de classe économique seront construites. Actuellement, il y a un grand besoin de logements de petite taille dans le pays. De nombreux citoyens sont prêts à acheter un petit appartement neuf à un prix minimal. Autrefois, les «Khrouchtchev» ont contribué à résoudre le problème du logement de millions de personnes. Tout dépend du fait que même dans les conditions modernes, ce sont des logements de petite taille bon marché qui seront très demandés. Beaucoup de gens veulent avoir leur propre appartement séparé. Bien que petit, mais nouveau et le vôtre.

D’autre part, il est nécessaire d’utiliser des mesures supplémentaires pour subventionner la population. Nous avons déjà une assez bonne expérience dans la mise en œuvre d’un programme de logement pour les jeunes familles. De plus, la mise en œuvre du programme fédéral «Logement abordable pour une jeune famille», qui prévoit l’octroi de prêts hypothécaires bon marché, se poursuit à ce jour. Bien sûr, pour participer à un tel programme, vous devez remplir certaines conditions et collecter pas mal de documents, mais cela donne à peu de familles une certaine chance d’acheter leur propre maison..

De plus, il est nécessaire de continuer à travailler dans ce sens, ainsi que de développer de nouveaux mécanismes d’assistance à la population..

Malheureusement, la situation du marché est telle que sans le soutien financier direct de l’État, il ne sera pas possible de rendre le logement abordable en Russie. Seuls un contrôle strict, une politique compétente et le soutien de l’État peuvent résoudre ce problème.

Anna Belova, rmnt.ru