Un appartement pour un bureau ou comment transférer un bien immobilier vers un fonds non résidentiel

Points d’article

• Dans quelles conditions est-il rentable de transformer un appartement en bureau ou en magasin
• Procédure et documents requis
• « Pièges » de la procédure de transfert d’un logement à un fonds non résidentiel
• Combien coûte un transfert vers un fonds non résidentiel

Il y a souvent des cas où le profit de la location d’un immeuble résidentiel peut être beaucoup plus élevé si vous convertissez votre appartement en un bureau ou un espace commercial. Par exemple, en octobre 2014 à Moscou, le coût moyen de location d’un appartement de deux pièces était de 54 183 roubles. Et le coût moyen de la location d’un mètre carré de bureaux dans la même ville est de 22 428 roubles. Ainsi, en multipliant ce taux par la superficie moyenne d’un appartement de deux pièces (55-60 mètres), nous obtenons un chiffre incroyable – plus d’un million de roubles!

Bien sûr, tous ces calculs sont approximatifs, mais le profit significatif qui peut être obtenu du transfert de votre bien immobilier du résidentiel au non-résidentiel est incontestable.

Dans quelles conditions est-il rentable de transformer un appartement en bureau ou en magasin

Tous les appartements ne peuvent pas être appréciés des locataires en tant que bureau ou magasin. Il existe un certain nombre de conditions:

• pénurie de petits espaces commerciaux dans la ville;
• la proximité du métro ou de tout autre échangeur de transport;
• la possibilité de créer une entrée séparée dans les locaux: ainsi, il ne doit être situé qu’au premier ou au deuxième étage (dans ce dernier cas, il est nécessaire que seul l’immobilier non résidentiel se trouve sous l’appartement);
• l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement n’appartient pas aux maisons de location sociale: une telle interdiction est établie à l’article 22 du RF LC.

Procédure et documents requis

Tous les documents nécessaires pour transférer un appartement à un fonds non résidentiel, son propriétaire est obligé de les soumettre à la Commission interministérielle de la ville pour l’utilisation du fonds de logement. C’est cette institution qui donnera l’autorisation de traduction.

La liste de la plupart des documents requis est établie par l’article 23 du code du logement:

• déclarations du propriétaire du logement concernant le transfert de ses locaux à un fonds non résidentiel;
• titres de propriété du logement (originaux ou copies notariées);
• plan et passeport technique pour l’immobilier;
• plan d’étage de la maison dans laquelle se trouve l’appartement.
• projet de réaménagement des locaux: ce document doit être approuvé par un grand nombre d’organismes habilités (APU, GorGaz, GorEnergoSbyt, et bien d’autres). Une liste complète des institutions peut être trouvée sur le site Web de toute entreprise qui fournit des services de transfert de biens immobiliers à un fonds non résidentiel.

Il découle également des normes du Code du logement et d’autres actes législatifs de la Fédération de Russie que, pour transférer les locaux, ses propriétaires doivent en outre fournir les documents suivants:

• un certificat du registre d’État unifié, qui indiquera l’absence de dette et l’absence de personnes inscrites sur l’espace de vie;
• notification du bureau de district de l’absence d’une maison dans les listes pour reconstruction, réparations majeures, démolition ou reconnaissance de celle-ci comme urgence.

Si tous les documents soumis satisfont la Commission Interministérielle de l’Utilisation du Parc Logement, la requérante reçoit un extrait de son protocole sur le transfert des locaux au fonds non résidentiel.

Ensuite, des travaux directs sont effectués sur la reconstruction de l’immobilier, tous les actes nécessaires sont signés, des modifications sont entrées dans l’inventaire et la documentation technique et un nouveau certificat de propriété des locaux non résidentiels est obtenu.

« Pièges » de la procédure de transfert d’un logement à un fonds non résidentiel

La plus grande difficulté pour transformer un appartement en bureau ou en magasin est d’obtenir le consentement pour sa reconstruction auprès des locataires de la maison ou du détenteur du bien (HOA ou coopérative d’habitation). Bien qu’il n’y ait pas une telle exigence dans le Code du logement, dans de nombreuses villes, les règlements municipaux peuvent exiger un tel consentement..

Afin de convaincre tous les voisins d’approuver la conversion d’un appartement en bureau ou en magasin, son propriétaire doit généralement consacrer beaucoup de temps, d’efforts et parfois d’argent. Et ce n’est pas un fait que ses efforts seront couronnés de succès. Après tout, si les locaux sont prévus, par exemple, sous un café, chargé de bruit constant et de foules de gens qui se précipitent autour de la maison, cela provoquera certainement l’indignation des résidents..

Il faut également beaucoup de temps pour collecter les documents et obtenir toutes les approbations nécessaires pour le transfert des locaux auprès des organismes habilités. Cette procédure peut prendre plusieurs mois, voire plusieurs années. Et c’est pourquoi de nombreux propriétaires d’appartements au premier étage n’osent pas les transférer dans un fonds non résidentiel..

Combien coûte un transfert vers un fonds non résidentiel

Tous les coûts de transfert d’un bien immobilier à un fonds non résidentiel peuvent être divisés en trois parties:

1. Le travail de conception est la partie la moins coûteuse de la traduction. En règle générale, le coût des services d’une organisation de conception ne dépasse pas 10000 roubles .
2. Assistance juridique – obtention de tous les documents, permis et approbations nécessaires, y compris l’autorisation de transfert des résidents de la maison. Le coût de ces services à Moscou commence à 80 000 000 roubles et en moyenne à plusieurs centaines de milliers de roubles.
3. La construction d’une entrée séparée et le réaménagement des locaux est la partie la plus coûteuse. Les coûts pour cela commencent à deux cent mille roubles et peuvent aller jusqu’à un million de roubles.

Malgré les coûts importants de transfert d’un appartement à un fonds non résidentiel, une fois cette procédure terminée avec succès, son propriétaire n’est pas en reste. Le coût d’un tel bien immobilier après enregistrement documentaire augmente en moyenne de 40%, vous ne pouvez donc pas perdre de temps à rechercher des locataires, mais simplement le vendre, ce qui vous permet de réaliser un solide bénéfice..