Qu’est-ce que l’auto-construction et que faire avec

Points d’article



Aucun autre pays au monde n’a probablement re√ßu une autoconstruction aussi r√©pandue. Bien s√Ľr, on ne peut pas dire qu’il s’agit d’une attaque purement russe, pas du tout, des cas isol√©s sont observ√©s m√™me dans l’Europe civilis√©e, cependant, c’est dans l’immensit√© de la CEI que la construction non autoris√©e a acquis le caract√®re d’un ph√©nom√®ne de masse familier √† presque tout le monde..

Qu’est-ce que le samostroy, que signifie la l√©gislation russe par ce concept? Pourquoi ce ph√©nom√®ne est-il dangereux? Pourquoi une telle propri√©t√© ill√©gale appara√ģt-elle si souvent dans les villes russes? Et que faire de la construction non autoris√©e plus tard, lorsque le besoin se fait sentir de son enregistrement documentaire correct?

Définition et variétés

L’autoconstruction, c’est-√†-dire la construction non autoris√©e (et pas du tout ind√©pendante), d√©signe le plus souvent un immeuble r√©sidentiel qui a √©t√© construit sans l’autorisation des autorit√©s. Cependant, le samostroy peut √™tre divis√© en plusieurs vari√©t√©s. Ceci est particuli√®rement important pour comprendre exactement comment un d√©veloppement non autoris√© peut se produire et comment √©viter une telle contradiction avec la loi..

Il existe donc les types d’autoconstruction suivants:

  1. Le b√Ętiment a √©t√© √©rig√© sur un terrain qui n’√©tait pas du tout destin√© √† la construction. Autrement dit, m√™me si nous imaginons que d’une mani√®re ou d’une autre le propri√©taire a r√©ussi √† obtenir des documents pour la maison elle-m√™me, la construction sera toujours reconnue comme ill√©gale, car il est tout d’abord n√©cessaire de r√©soudre la question du statut juridique du lotissement. Ce type de construction non autoris√©e survient parfois en cas de saisie ill√©gale de terrains, et c’est d√©j√† une infraction p√©nale et il est pratiquement impossible de l√©galiser la construction non autoris√©e √† l’avenir. Cependant, le plus souvent, le promoteur viole l’objectif du terrain, par exemple, √©rige un b√Ętiment sur un terrain agricole, sur un terrain non destin√© √† la construction de logements, etc..
  2. Absence de permis de construire et de conception de b√Ętiment approuv√©e. Dans ce cas, nous entendons l’absence de tous les documents qui, selon la loi, doivent √™tre obtenus avant de commencer la construction d’un immeuble r√©sidentiel. Le principal document que tout promoteur doit obligatoirement obtenir est l’autorisation du conseil municipal ou du village pour commencer les travaux de construction. Un tel permis est d√©livr√© sur la base d’un projet pr√™t √† l’emploi, qui, entre autres, est coordonn√© avec les autorit√©s incendie, sanitaire et environnementale, et un examen pr√©liminaire du projet est √©galement effectu√©. Seule une organisation agr√©√©e, comme un bureau d’√©tudes, devrait √©laborer un plan de construction pour un b√Ętiment, m√™me une petite maison de deux ou trois pi√®ces. Si le promoteur n’a pas un tel projet approuv√©, aucun village ou conseil municipal n’a le droit de d√©livrer un permis pour commencer la construction..
  3. Violations importantes des r√®gles et r√®glements de construction √©tablis. Ceci, comme l’ont not√© les avocats, est le cas le plus difficile de r√®gle arbitraire √† prouver. Si l’absence de documents ou la violation de l’objectif pr√©vu du terrain est assez facile √† d√©tecter, il est alors assez difficile de prouver que le promoteur a enfreint les normes et les exigences de s√©curit√© pendant la construction. Il sera n√©cessaire de proc√©der √† un examen, une √©tude approfondie d’un immeuble r√©sidentiel, qui ne peut √™tre confi√©e qu’√† un organisme agr√©√©. En outre, les violations commises pendant la construction ne sont g√©n√©ralement pas frappantes, elles sont donc d√©couvertes apr√®s la chute du toit ou la formation d’une fissure dans le mur √† la suite d’une construction inappropri√©e ou de mauvaise qualit√©..
  4. R√©am√©nagement et reconstruction. Des changements dans la disposition initiale du b√Ętiment, un changement dans l’apparence d’un immeuble, la reconstruction d’un b√Ętiment historique, √† la suite de quoi il a chang√© au-del√† de la reconnaissance – tout cela est aussi un squatter, c’est-√†-dire un changement non autoris√© dans le projet approuv√©. De tels actes de modification ill√©gale de la disposition, en particulier, comprennent la jonction d’une loggia ou d’un balcon √† un appartement, l’am√©nagement d’une porte dans un mur porteur, etc..

Raisons de la construction non autorisée

Comme le notent √† l’unanimit√© les experts de l’immobilier √† l’√©tranger, il est tout simplement impensable d’imaginer qu’en Allemagne ou au Danemark, le propri√©taire d’un terrain a commenc√© la construction d’un immeuble sans obtenir au pr√©alable tous les documents n√©cessaires du gouvernement local. En Europe, l’immobilier est pris tr√®s au s√©rieux, donc toute modification, r√©am√©nagement, et plus encore la reconstruction d’un b√Ętiment historique, doit √™tre approuv√© par les autorit√©s de r√©gulation. Pourquoi la construction de squatters est-elle devenue un ph√©nom√®ne si r√©pandu en Russie? C’est peut-√™tre la mentalit√© de nos citoyens qui croient que sur leur site et dans leur appartement ils peuvent faire ce qu’ils veulent et que les autorit√©s ne doivent pas s’immiscer dans leur «vie priv√©e»?

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Qu'est-ce que l'auto-construction et que faire avec

Bien s√Ľr, les Russes ont toujours eu une relation assez compliqu√©e et ambigu√ę avec les agences gouvernementales; il est difficile de nous soup√ßonner d’amour pour l’ordre et le respect de la loi, du moins en ce qui concerne la construction r√©sidentielle priv√©e..

Et pourtant, la principale raison de l’√©mergence de la construction non autoris√©e dans notre pays, et cela, √©tonnamment, m√™me les fonctionnaires l’admettent eux-m√™mes, est devenue une proc√©dure tr√®s compliqu√©e, qui demande beaucoup de temps et d’efforts, pour obtenir tous les permis de construction..

En fait, de nombreux promoteurs d√©cident simplement de commencer √† construire une maison imm√©diatement apr√®s avoir re√ßu un terrain afin de c√©l√©brer la pendaison de cr√©maill√®re le plus t√īt possible. Les propri√©taires raisonnent ainsi: ¬ę¬†Je vais le construire maintenant, et je ne r√©digerai les documents que plus tard, lorsque je d√©m√©nagerai dans la maison, pourquoi attendre que vous ayez tous les permis¬†¬Ľ. Ces nouveaux colons n’ont pas peur des amendes qui les attendent en cas de construction ill√©gale, d’absence de projet ou de r√©am√©nagement. Cependant, l’amende est relativement faible et pour les particuliers elle varie de trois √† cinq fois le salaire minimum (salaire minimum), aujourd’hui elle est de 4 611 roubles. Autrement dit, l’amende maximale pour un citoyen ordinaire qui construit une maison sans documents sera d’un peu plus de 23 mille roubles, vous devez √™tre d’accord, ce n’est pas si effrayant. Le fait que, selon la loi russe, les autorit√©s peuvent forcer le propri√©taire d’un b√Ętiment non autoris√© √† d√©molir le b√Ętiment, et √† leurs propres frais, les promoteurs, pour une raison quelconque, pensent rarement.

Certes, pour les personnes morales, le montant de l’amende pour la construction de squatters augmente plusieurs fois et atteint 50-100 salaire minimum.

√Ä propos, dans l’Ukraine voisine, o√Ļ jusqu’√† r√©cemment des individus payaient une amende pour construction non autoris√©e d’un montant de seulement 850 hryvnia (environ 3,5 mille roubles), aujourd’hui, ces sanctions ont √©t√© compl√®tement annul√©es. Certes, cela ne s’applique qu’aux objets de la premi√®re ou de la troisi√®me cat√©gorie de complexit√©, auxquels appartiennent tous les immeubles r√©sidentiels priv√©s de faible hauteur. Les propri√©taires de b√Ętiments des quatri√®me et cinqui√®me cat√©gories de complexit√©, c’est-√†-dire des installations industrielles et des complexes r√©sidentiels √† plusieurs √©tages, devront d√©sormais payer des amendes plus √©lev√©es – les exigences les concernant, au contraire, ont √©t√© resserr√©es en Ukraine.

Qu'est-ce que l'auto-construction et que faire avec

Selon les experts du domaine de la construction, l’obtention de tous les documents n√©cessaires √† la construction d’une maison, en commen√ßant par la pr√©paration du projet, l’approbation dans tous les cas et la signature par des personnes autoris√©es, prend au moins quatre √† cinq mois, et dans certains cas, cela peut prendre des ann√©es. De nombreux d√©veloppeurs ne veulent pas perdre autant de temps, ils commencent donc les travaux de construction sans documentation..

Une autre raison de l’√©mergence de la construction non autoris√©e est la r√©ticence √† d√©penser des fonds inutiles, de l’avis des futurs propri√©taires, pour commander un projet de construction dans un bureau d’√©tudes agr√©√©. De plus, ce n’est un secret pour personne que souvent au poste sanitaire, aux pompiers et au service de l’environnement, vous devrez payer «pour une bonne attitude». En cons√©quence, tout cela peut entra√ģner un montant substantiel. Ainsi, l’auto-construction peut souvent √™tre qualifi√©e de tentative d’√©conomiser de l’argent sur la construction d’une maison..

Et, enfin, tr√®s souvent la construction non autoris√©e r√©sulte de l’ignorance des citoyens respectueux des lois et honn√™tes de la l√©gislation actuelle. Un exemple frappant – une personne a re√ßu une datcha de l’√Čtat, qui n’existe plus aujourd’hui, il y a de nombreuses ann√©es. Il a construit une maison sur le site, les enfants ont grandi ici et les petits-enfants jouent d√©j√†. Et il ne se donnait pas la peine de r√©diger les documents du terrain comme √ßa, il ne savait juste pas que c’√©tait n√©cessaire, il consid√©rait la maison comme sa propri√©t√© inali√©nable. Parfois, les documents sont encore r√©dig√©s, mais √† tort, il n’y a pas de plan cadastral clair, un projet architectural approuv√©, l’inscription de toutes les informations sur le lotissement du terrain et chaque b√Ętiment d’immobilisation qui s’y trouve dans le registre de la maison des soci√©t√©s.

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La raison du r√©am√©nagement non autoris√© d’un appartement, bien s√Ľr, est que les projets standard sont con√ßus pour un certain locataire moyen et ne peuvent pas satisfaire les besoins de tous les propri√©taires d’appartements. Ils essaient donc d’agrandir la surface utilisable au d√©triment du balcon et du couloir, de d√©placer les portes et de poser les fen√™tres afin de cr√©er un logement plus confortable et plus confortable, √† leur avis.

Qu'est-ce que l'auto-construction et que faire avec

L’Association des avocats de Russie souligne √©galement que la principale raison de l’√©mergence de la construction non autoris√©e est une imperfection √©vidente du m√©canisme organisationnel et juridique pour la mise en Ňďuvre du droit des propri√©taires de terrains √† les d√©velopper. Cette imperfection s’exprime principalement dans la dur√©e de la proc√©dure elle-m√™me pour obtenir un permis de construire, d√©velopper et approuver la documentation de projet n√©cessaire, enregistrer la propri√©t√© d’une construction d√©j√† termin√©e et obtenir un permis pour effectuer des travaux de construction. Une autre raison de l’apparition massive de construction non autoris√©e, les avocats ont appel√© les co√Ľts financiers importants associ√©s √† la mise en Ňďuvre de travaux de conception, juridiques et autres..

Quel est le danger du squatter?

Bien s√Ľr, si un b√Ętiment non autoris√© est un garage apparu sur un terrain correctement con√ßu, une d√©pendance ou un bain public, les cons√©quences d’une telle construction ne seront pas trop graves. Comme d√©j√† mentionn√©, le propri√©taire attend une amende administrative et la n√©cessit√© de passer par la proc√©dure, si mal aim√©e par lui, pour obtenir les documents n√©cessaires √† la construction, l’enregistrer aupr√®s du BTI et s’entendre avec les m√™mes autorit√©s incendie et sanitaire..

Qu'est-ce que l'auto-construction et que faire avec

Le r√©am√©nagement d’un appartement et la jonction d’une loggia ou d’un balcon peuvent √©galement menacer d’une amende et de la n√©cessit√© de remettre l’appartement dans son √©tat d’origine par d√©cision de justice. Oui, c’est un co√Ľt substantiel et une perte de temps, mais, vous voyez, pas un d√©sastre.

Mais le chalet, construit sur un terrain li√© √† des terres agricoles, √©rig√© juste au bord d’un r√©servoir, dans une zone de conservation de la nature, et ainsi de suite, les autorit√©s peuvent vraiment d√©molir. De tels cas sont r√©guli√®rement d√©crits dans les nouvelles, vous devez donc √™tre tr√®s prudent lors du choix d’un site pour la construction, et l’objectif du terrain doit √™tre v√©rifi√© en premier..

Si un immeuble de squatters est n√© en raison d’une violation des normes et des r√®gles de construction et que les autorit√©s ont r√©ussi √† prouver ce fait, le propri√©taire sera oblig√© de mettre le b√Ętiment en ordre et d’√©liminer les lacunes. Et seulement s’il refuse de se conformer aux instructions des autorit√©s de r√©gulation, la question de la d√©molition du b√Ętiment se posera.

Le principal inconv√©nient qui attend les citoyens ordinaires qui ont construit une maison sans permis et sans projet est l’incapacit√© de formaliser la propri√©t√© d’un logement et, par cons√©quent, l’incapacit√© d’effectuer officiellement des actions ult√©rieures avec lui. Ainsi, l’auto-construction ne pourra pas √™tre r√©alis√©e, h√©rit√©e, donn√©e, etc. Selon les documents, cela ne semble pas exister, donc avant de chercher des acheteurs, vous devrez passer par une longue proc√©dure pour l√©galiser la construction non autoris√©e et, bien s√Ľr, payer une amende.

Des cons√©quences beaucoup plus graves surviennent si un immeuble d’appartements, dans lequel la vente de m√®tres carr√©s a d√©j√† commenc√©, se r√©v√®le √™tre un squatter. Dans ce cas, les principales victimes sont pr√©cis√©ment les actionnaires qui ont investi leurs fonds dans la construction d’une maison, dont le promoteur n’avait pas le paquet de documents n√©cessaire ou viol√© les normes et r√®gles de construction √©tablies. La situation est tr√®s d√©sagr√©able, un b√Ętiment aussi grand est beaucoup plus difficile √† l√©galiser qu’un chalet priv√©, de sorte que les acheteurs se retrouvent sans argent et sans logement.

Outre les probl√®mes avec les autorit√©s et les sanctions, la construction non autoris√©e peut en elle-m√™me constituer un danger pour ses habitants – elle a √©t√© construite sans projet comp√©tent, sur un site o√Ļ, tr√®s probablement, aucune √©tude g√©od√©sique et technique n’a √©t√© r√©alis√©e. Par cons√©quent, il est assez difficile de garantir la s√©curit√© des r√©sidents..

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Un r√©am√©nagement s√©rieux de l’appartement peut √©galement entra√ģner des cons√©quences dangereuses – des fissures sur les murs porteurs, un plafond tomb√© des voisins par le bas, une ventilation de la maison commune endommag√©e – ce ne sont l√† que quelques-uns des r√©sultats d’un r√©am√©nagement irr√©fl√©chi d’un appartement. Par exemple, conform√©ment aux exigences de s√©curit√© incendie, un mur blanc d’une largeur d’au moins 1,2 √† 1,6 m√®tre doit rester sur les loggias. Ici, les propri√©taires pourraient attendre les pompiers et se cacher des flammes si la sortie de la cage d’escalier est d√©j√† bloqu√©e par le feu. En attachant une loggia √† l’appartement, les propri√©taires se privent d’une telle «voie d’√©vacuation» d’urgence en cas d’incendie.

La légalisation du squatter est réelle?

Si le propri√©taire d’un bien immobilier √©rig√© de mani√®re non autoris√©e est confront√© √† la question de lui donner un statut juridique officiel, il devra passer par presque toutes les √©tapes qu’il a n√©glig√©es avant de commencer la construction.

Tout d’abord, vous devez encore √©laborer un projet de maison d√©j√† finie en contactant un bureau d’architecture disposant d’une licence appropri√©e. Parfois, des sp√©cialistes se rendent sur l’emplacement du b√Ętiment et effectuent ind√©pendamment toutes les mesures n√©cessaires √† l’√©laboration du plan, parfois le propri√©taire peut envoyer des photos du chalet et un plan approximatif du site indiquant la taille de la maison et l’emplacement des d√©pendances.

En outre, le projet de la maison doit √™tre coordonn√© avec toutes les autorit√©s r√©glementaires – services d’incendie et sanitaires, services publics de fourniture de gaz, d’√©lectricit√© et d’eau, ainsi qu’avec le d√©partement local de l’architecture et de la construction. Apr√®s cela, vous devez obtenir la soi-disant copie du plan directeur pour le d√©veloppement d’une ville ou d’un village, o√Ļ les lignes rouges indiqueront la zone occup√©e par une construction non autoris√©e..

Qu'est-ce que l'auto-construction et que faire avec

Ensuite, vous devrez contacter le bureau de l’inventaire technique pour obtenir un passeport technique pour le b√Ętiment.

Les experts notent qu’un tel chemin est tr√®s long, qu’il prend au moins un an et qu’en termes de co√Ľts requis pour l’approbation et la r√©ception des documents dans chaque cas, il est tout √† fait comparable √† la refonte d’une maison..

√Ä cet √©gard, les propri√©taires de constructions non autoris√©es pr√©f√®rent saisir le tribunal pour prouver leur droit de poss√©der la maison devant le tribunal. Le tribunal peut reconna√ģtre la construction non autoris√©e comme l√©gale si «la construction de l’objet ne viole pas les int√©r√™ts d’autrui», c’est-√†-dire n’interf√®re pas avec les voisins, les plans de d√©veloppement urbain, etc. Il convient de rappeler qu’avant de saisir le tribunal, vous devrez toujours √©laborer un projet de maison et faire le plein de documents confirmant que le samostroy r√©pond √† tous les codes et r√®glements du b√Ętiment..

Une autre option plus simple consiste √† tirer parti des programmes gouvernementaux qui facilitent le processus de l√©galisation des petites maisons de campagne et des immeubles de faible hauteur. Il existe des programmes similaires en Russie et en Ukraine, mais ils ne sont valables que pour les b√Ętiments des premi√®re et deuxi√®me cat√©gories de complexit√©.

Pour l√©galiser le r√©am√©nagement, vous devrez refaire le projet d’appartement, appeler les repr√©sentants de BTI, qui √©valueront l’ampleur de la restructuration et apporteront des modifications au passeport technique de l’appartement. La p√©nalit√© pour un tel immeuble devra √™tre pay√©e dans tous les cas. Les propri√©taires d’appartements qui ont d√©j√† pass√© par la proc√©dure de l√©galisation du r√©am√©nagement notent que de bonnes relations avec les repr√©sentants de la soci√©t√© de gestion, BTI et les voisins sont d’une grande importance.

Dans tous les cas, une proc√©dure aussi complexe de l√©galisation de la construction non autoris√©e effraie souvent m√™me les propri√©taires qui voudraient donner √† leur maison un statut officiel. Et les services d’interm√©diaires, qui sont aujourd’hui tr√®s nombreux, sont tr√®s chers..

Il ne reste plus qu’√† noter avec tristesse que la r√©ception pr√©alable des permis de construction et la l√©galisation d’un nouveau b√Ętiment d√©j√† √©rig√© sont tr√®s similaires √† la ¬ę¬†bataille contre les moulins √† vent¬†¬Ľ, qui dans ce cas est le syst√®me bureaucratique.

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