Qu’est-ce que l’auto-construction et que faire avec

Points d’article

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• Définition et variétés
• Raisons de la construction non autorisée
• Quel est le danger du squatter?
• La légalisation du squatter est réelle?

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Aucun autre pays au monde n’a probablement reçu une autoconstruction aussi répandue. Bien sûr, on ne peut pas dire qu’il s’agit d’une attaque purement russe, pas du tout, des cas isolés sont observés même dans l’Europe civilisée, cependant, c’est dans l’immensité de la CEI que la construction non autorisée a acquis le caractère d’un phénomène de masse familier à presque tout le monde..

Qu’est-ce que le samostroy, que signifie la législation russe par ce concept? Pourquoi ce phénomène est-il dangereux? Pourquoi une telle propriété illégale apparaît-elle si souvent dans les villes russes? Et que faire de la construction non autorisée plus tard, lorsque le besoin se fait sentir de son enregistrement documentaire correct?

Définition et variétés

L’autoconstruction, c’est-à-dire la construction non autorisée (et pas du tout indépendante), désigne le plus souvent un immeuble résidentiel qui a été construit sans l’autorisation des autorités. Cependant, le samostroy peut être divisé en plusieurs variétés. Ceci est particulièrement important pour comprendre exactement comment un développement non autorisé peut se produire et comment éviter une telle contradiction avec la loi..

Il existe donc les types d’autoconstruction suivants:

1. Le bâtiment a été érigé sur un terrain qui n’était pas du tout destiné à la construction. Autrement dit, même si nous imaginons que d’une manière ou d’une autre le propriétaire a réussi à obtenir des documents pour la maison elle-même, la construction sera toujours reconnue comme illégale, car il est tout d’abord nécessaire de résoudre la question du statut juridique du lotissement. Ce type de construction non autorisée survient parfois en cas de saisie illégale de terrains, et c’est déjà une infraction pénale et il est pratiquement impossible de légaliser la construction non autorisée à l’avenir. Cependant, le plus souvent, le promoteur viole l’objectif du terrain, par exemple, érige un bâtiment sur un terrain agricole, sur un terrain non destiné à la construction de logements, etc..
2. Absence de permis de construire et de conception de bâtiment approuvée. Dans ce cas, nous entendons l’absence de tous les documents qui, selon la loi, doivent être obtenus avant de commencer la construction d’un immeuble résidentiel. Le principal document que tout promoteur doit obligatoirement obtenir est l’autorisation du conseil municipal ou du village pour commencer les travaux de construction. Un tel permis est délivré sur la base d’un projet prêt à l’emploi, qui, entre autres, est coordonné avec les autorités incendie, sanitaire et environnementale, et un examen préliminaire du projet est également effectué. Seule une organisation agréée, comme un bureau d’études, devrait élaborer un plan de construction pour un bâtiment, même une petite maison de deux ou trois pièces. Si le promoteur n’a pas un tel projet approuvé, aucun village ou conseil municipal n’a le droit de délivrer un permis pour commencer la construction..
3. Violations importantes des règles et règlements de construction établis. Ceci, comme l’ont noté les avocats, est le cas le plus difficile de règle arbitraire à prouver. Si l’absence de documents ou la violation de l’objectif prévu du terrain est assez facile à détecter, il est alors assez difficile de prouver que le promoteur a enfreint les normes et les exigences de sécurité pendant la construction. Il sera nécessaire de procéder à un examen, une étude approfondie d’un immeuble résidentiel, qui ne peut être confiée qu’à un organisme agréé. En outre, les violations commises pendant la construction ne sont généralement pas frappantes, elles sont donc découvertes après la chute du toit ou la formation d’une fissure dans le mur à la suite d’une construction inappropriée ou de mauvaise qualité..
4. Réaménagement et reconstruction. Des changements dans la disposition initiale du bâtiment, un changement dans l’apparence d’un immeuble, la reconstruction d’un bâtiment historique, à la suite de quoi il a changé au-delà de la reconnaissance – tout cela est aussi un squatter, c’est-à-dire un changement non autorisé dans le projet approuvé. De tels actes de modification illégale de la disposition, en particulier, comprennent la jonction d’une loggia ou d’un balcon à un appartement, l’aménagement d’une porte dans un mur porteur, etc..

Raisons de la construction non autorisée

Comme le notent à l’unanimité les experts de l’immobilier à l’étranger, il est tout simplement impensable d’imaginer qu’en Allemagne ou au Danemark, le propriétaire d’un terrain a commencé la construction d’un immeuble sans obtenir au préalable tous les documents nécessaires du gouvernement local. En Europe, l’immobilier est pris très au sérieux, donc toute modification, réaménagement, et plus encore la reconstruction d’un bâtiment historique, doit être approuvé par les autorités de régulation. Pourquoi la construction de squatters est-elle devenue un phénomène si répandu en Russie? C’est peut-être la mentalité de nos citoyens qui croient que sur leur site et dans leur appartement ils peuvent faire ce qu’ils veulent et que les autorités ne doivent pas s’immiscer dans leur «vie privée»?

Bien sûr, les Russes ont toujours eu une relation assez compliquée et ambiguë avec les agences gouvernementales; il est difficile de nous soupçonner d’amour pour l’ordre et le respect de la loi, du moins en ce qui concerne la construction résidentielle privée..

Et pourtant, la principale raison de l’émergence de la construction non autorisée dans notre pays, et cela, étonnamment, même les fonctionnaires l’admettent eux-mêmes, est devenue une procédure très compliquée, qui demande beaucoup de temps et d’efforts, pour obtenir tous les permis de construction..

En fait, de nombreux promoteurs décident simplement de commencer à construire une maison immédiatement après avoir reçu un terrain afin de célébrer la pendaison de crémaillère le plus tôt possible. Les propriétaires raisonnent ainsi: « Je vais le construire maintenant, et je ne rédigerai les documents que plus tard, lorsque je déménagerai dans la maison, pourquoi attendre que vous ayez tous les permis ». Ces nouveaux colons n’ont pas peur des amendes qui les attendent en cas de construction illégale, d’absence de projet ou de réaménagement. Cependant, l’amende est relativement faible et pour les particuliers elle varie de trois à cinq fois le salaire minimum (salaire minimum), aujourd’hui elle est de 4 611 roubles. Autrement dit, l’amende maximale pour un citoyen ordinaire qui construit une maison sans documents sera d’un peu plus de 23 mille roubles, vous devez être d’accord, ce n’est pas si effrayant. Le fait que, selon la loi russe, les autorités peuvent forcer le propriétaire d’un bâtiment non autorisé à démolir le bâtiment, et à leurs propres frais, les promoteurs, pour une raison quelconque, pensent rarement.

Certes, pour les personnes morales, le montant de l’amende pour la construction de squatters augmente plusieurs fois et atteint 50-100 salaire minimum.

À propos, dans l’Ukraine voisine, où jusqu’à récemment des individus payaient une amende pour construction non autorisée d’un montant de seulement 850 hryvnia (environ 3,5 mille roubles), aujourd’hui, ces sanctions ont été complètement annulées. Certes, cela ne s’applique qu’aux objets de la première ou de la troisième catégorie de complexité, auxquels appartiennent tous les immeubles résidentiels privés de faible hauteur. Les propriétaires de bâtiments des quatrième et cinquième catégories de complexité, c’est-à-dire des installations industrielles et des complexes résidentiels à plusieurs étages, devront désormais payer des amendes plus élevées – les exigences les concernant, au contraire, ont été resserrées en Ukraine.

Selon les experts du domaine de la construction, l’obtention de tous les documents nécessaires à la construction d’une maison, en commençant par la préparation du projet, l’approbation dans tous les cas et la signature par des personnes autorisées, prend au moins quatre à cinq mois, et dans certains cas, cela peut prendre des années. De nombreux développeurs ne veulent pas perdre autant de temps, ils commencent donc les travaux de construction sans documentation..

Une autre raison de l’émergence de la construction non autorisée est la réticence à dépenser des fonds inutiles, de l’avis des futurs propriétaires, pour commander un projet de construction dans un bureau d’études agréé. De plus, ce n’est un secret pour personne que souvent au poste sanitaire, aux pompiers et au service de l’environnement, vous devrez payer «pour une bonne attitude». En conséquence, tout cela peut entraîner un montant substantiel. Ainsi, l’auto-construction peut souvent être qualifiée de tentative d’économiser de l’argent sur la construction d’une maison..

Et, enfin, très souvent la construction non autorisée résulte de l’ignorance des citoyens respectueux des lois et honnêtes de la législation actuelle. Un exemple frappant – une personne a reçu une datcha de l’État, qui n’existe plus aujourd’hui, il y a de nombreuses années. Il a construit une maison sur le site, les enfants ont grandi ici et les petits-enfants jouent déjà. Et il ne se donnait pas la peine de rédiger les documents du terrain comme ça, il ne savait juste pas que c’était nécessaire, il considérait la maison comme sa propriété inaliénable. Parfois, les documents sont encore rédigés, mais à tort, il n’y a pas de plan cadastral clair, un projet architectural approuvé, l’inscription de toutes les informations sur le lotissement du terrain et chaque bâtiment d’immobilisation qui s’y trouve dans le registre de la maison des sociétés.

La raison du réaménagement non autorisé d’un appartement, bien sûr, est que les projets standard sont conçus pour un certain locataire moyen et ne peuvent pas satisfaire les besoins de tous les propriétaires d’appartements. Ils essaient donc d’agrandir la surface utilisable au détriment du balcon et du couloir, de déplacer les portes et de poser les fenêtres afin de créer un logement plus confortable et plus confortable, à leur avis.

L’Association des avocats de Russie souligne également que la principale raison de l’émergence de la construction non autorisée est une imperfection évidente du mécanisme organisationnel et juridique pour la mise en œuvre du droit des propriétaires de terrains à les développer. Cette imperfection s’exprime principalement dans la durée de la procédure elle-même pour obtenir un permis de construire, développer et approuver la documentation de projet nécessaire, enregistrer la propriété d’une construction déjà terminée et obtenir un permis pour effectuer des travaux de construction. Une autre raison de l’apparition massive de construction non autorisée, les avocats ont appelé les coûts financiers importants associés à la mise en œuvre de travaux de conception, juridiques et autres..

Quel est le danger du squatter?

Bien sûr, si un bâtiment non autorisé est un garage apparu sur un terrain correctement conçu, une dépendance ou un bain public, les conséquences d’une telle construction ne seront pas trop graves. Comme déjà mentionné, le propriétaire attend une amende administrative et la nécessité de passer par la procédure, si mal aimée par lui, pour obtenir les documents nécessaires à la construction, l’enregistrer auprès du BTI et s’entendre avec les mêmes autorités incendie et sanitaire..

Le réaménagement d’un appartement et la jonction d’une loggia ou d’un balcon peuvent également menacer d’une amende et de la nécessité de remettre l’appartement dans son état d’origine par décision de justice. Oui, c’est un coût substantiel et une perte de temps, mais, vous voyez, pas un désastre.

Mais le chalet, construit sur un terrain lié à des terres agricoles, érigé juste au bord d’un réservoir, dans une zone de conservation de la nature, et ainsi de suite, les autorités peuvent vraiment démolir. De tels cas sont régulièrement décrits dans les nouvelles, vous devez donc être très prudent lors du choix d’un site pour la construction, et l’objectif du terrain doit être vérifié en premier..

Si un immeuble de squatters est né en raison d’une violation des normes et des règles de construction et que les autorités ont réussi à prouver ce fait, le propriétaire sera obligé de mettre le bâtiment en ordre et d’éliminer les lacunes. Et seulement s’il refuse de se conformer aux instructions des autorités de régulation, la question de la démolition du bâtiment se posera.

Le principal inconvénient qui attend les citoyens ordinaires qui ont construit une maison sans permis et sans projet est l’incapacité de formaliser la propriété d’un logement et, par conséquent, l’incapacité d’effectuer officiellement des actions ultérieures avec lui. Ainsi, l’auto-construction ne pourra pas être réalisée, héritée, donnée, etc. Selon les documents, cela ne semble pas exister, donc avant de chercher des acheteurs, vous devrez passer par une longue procédure pour légaliser la construction non autorisée et, bien sûr, payer une amende.

Des conséquences beaucoup plus graves surviennent si un immeuble d’appartements, dans lequel la vente de mètres carrés a déjà commencé, se révèle être un squatter. Dans ce cas, les principales victimes sont précisément les actionnaires qui ont investi leurs fonds dans la construction d’une maison, dont le promoteur n’avait pas le paquet de documents nécessaire ou violé les normes et règles de construction établies. La situation est très désagréable, un bâtiment aussi grand est beaucoup plus difficile à légaliser qu’un chalet privé, de sorte que les acheteurs se retrouvent sans argent et sans logement.

Outre les problèmes avec les autorités et les sanctions, la construction non autorisée peut en elle-même constituer un danger pour ses habitants – elle a été construite sans projet compétent, sur un site où, très probablement, aucune étude géodésique et technique n’a été réalisée. Par conséquent, il est assez difficile de garantir la sécurité des résidents..

Un réaménagement sérieux de l’appartement peut également entraîner des conséquences dangereuses – des fissures sur les murs porteurs, un plafond tombé des voisins par le bas, une ventilation de la maison commune endommagée – ce ne sont là que quelques-uns des résultats d’un réaménagement irréfléchi d’un appartement. Par exemple, conformément aux exigences de sécurité incendie, un mur blanc d’une largeur d’au moins 1,2 à 1,6 mètre doit rester sur les loggias. Ici, les propriétaires pourraient attendre les pompiers et se cacher des flammes si la sortie de la cage d’escalier est déjà bloquée par le feu. En attachant une loggia à l’appartement, les propriétaires se privent d’une telle «voie d’évacuation» d’urgence en cas d’incendie.

La légalisation du squatter est réelle?

Si le propriétaire d’un bien immobilier érigé de manière non autorisée est confronté à la question de lui donner un statut juridique officiel, il devra passer par presque toutes les étapes qu’il a négligées avant de commencer la construction.

Tout d’abord, vous devez encore élaborer un projet de maison déjà finie en contactant un bureau d’architecture disposant d’une licence appropriée. Parfois, des spécialistes se rendent sur l’emplacement du bâtiment et effectuent indépendamment toutes les mesures nécessaires à l’élaboration du plan, parfois le propriétaire peut envoyer des photos du chalet et un plan approximatif du site indiquant la taille de la maison et l’emplacement des dépendances.

En outre, le projet de la maison doit être coordonné avec toutes les autorités réglementaires – services d’incendie et sanitaires, services publics de fourniture de gaz, d’électricité et d’eau, ainsi qu’avec le département local de l’architecture et de la construction. Après cela, vous devez obtenir la soi-disant copie du plan directeur pour le développement d’une ville ou d’un village, où les lignes rouges indiqueront la zone occupée par une construction non autorisée..

Ensuite, vous devrez contacter le bureau de l’inventaire technique pour obtenir un passeport technique pour le bâtiment.

Les experts notent qu’un tel chemin est très long, qu’il prend au moins un an et qu’en termes de coûts requis pour l’approbation et la réception des documents dans chaque cas, il est tout à fait comparable à la refonte d’une maison..

À cet égard, les propriétaires de constructions non autorisées préfèrent saisir le tribunal pour prouver leur droit de posséder la maison devant le tribunal. Le tribunal peut reconnaître la construction non autorisée comme légale si «la construction de l’objet ne viole pas les intérêts d’autrui», c’est-à-dire n’interfère pas avec les voisins, les plans de développement urbain, etc. Il convient de rappeler qu’avant de saisir le tribunal, vous devrez toujours élaborer un projet de maison et faire le plein de documents confirmant que le samostroy répond à tous les codes et règlements du bâtiment..

Une autre option plus simple consiste à tirer parti des programmes gouvernementaux qui facilitent le processus de légalisation des petites maisons de campagne et des immeubles de faible hauteur. Il existe des programmes similaires en Russie et en Ukraine, mais ils ne sont valables que pour les bâtiments des première et deuxième catégories de complexité.

Pour légaliser le réaménagement, vous devrez refaire le projet d’appartement, appeler les représentants de BTI, qui évalueront l’ampleur de la restructuration et apporteront des modifications au passeport technique de l’appartement. La pénalité pour un tel immeuble devra être payée dans tous les cas. Les propriétaires d’appartements qui ont déjà passé par la procédure de légalisation du réaménagement notent que de bonnes relations avec les représentants de la société de gestion, BTI et les voisins sont d’une grande importance.

Dans tous les cas, une procédure aussi complexe de légalisation de la construction non autorisée effraie souvent même les propriétaires qui voudraient donner à leur maison un statut officiel. Et les services d’intermédiaires, qui sont aujourd’hui très nombreux, sont très chers..

Il ne reste plus qu’à noter avec tristesse que la réception préalable des permis de construction et la légalisation d’un nouveau bâtiment déjà érigé sont très similaires à la « bataille contre les moulins à vent », qui dans ce cas est le système bureaucratique.