L’offre sur le marché du logement à Moscou au cours de l’année écoulée a diminué de 40% et continue de baisser. Le déficit a conduit au fait que les prix des logements à Moscou ont encore augmenté de 36,4%. Les appartements d’une pièce dans les maisons à panneaux deviennent plus chers que les autres.
En 2005, la hausse des prix des appartements à Moscou s’est élevée à 36,4% et au premier semestre, les appartements n’ont augmenté en moyenne que de 9,7%. Mais dans le second, une croissance active a commencé et les appartements ont encore augmenté de 24,4%. La hausse des prix a été particulièrement sensible en décembre, elle s’est élevée à 5,4%, ce qui était le plus élevé de toute l’année 2005. Telles sont les conclusions auxquelles sont parvenus les experts de l’agence immobilière « Savva ».
Le prix de la plupart des appartements d’une pièce a augmenté. La croissance des prix de ces logements a atteint 41,4%.
Tout d’abord, cela est dû à la forte attractivité des investissements des appartements d’une pièce: ces logements sont souvent achetés pour une location ultérieure.
La croissance des prix des appartements de deux et trois pièces au cours de l’année écoulée s’est élevée à 37,3% et 33,1%, respectivement.
Les principaux facteurs qui ont influencé la hausse des prix en 2005 ont été la croissance du bien-être de la population et l’afflux accru de résidents non résidents pour étudier et travailler à Moscou, selon les experts..
Les experts estiment qu’une autre raison de la pénurie de nouveaux bâtiments sur le marché est la demande urgente de logements, car le rythme de la construction de logements est loin derrière la demande existante. Les experts associent d’abord la réduction de l’offre à la promulgation intempestive de la loi sur la construction partagée en vigueur au printemps dernier. «La loi sur la construction partagée a détruit le système habituel de financement de la construction et a conduit à l’éviction des petites entreprises du marché – après tout, conformément aux nouvelles dispositions de la législation, il est devenu plus difficile pour elles d’attirer des financements pour la construction d’objets. En conséquence, les petits et moyens investisseurs abandonnent leurs projets, maisons restent inachevées, le nombre d’offres sur le marché primaire diminue », explique Elena Masyutina, directrice du développement de ScanRealty.
« La loi sur la construction partagée a réduit l’attractivité des investissements de l’ensemble du marché », déclare Alena Brigadnova, responsable du département immobilier de la ville chez Soho Realty..
La conséquence de l’afflux massif de non-résidents à Moscou a été une augmentation des loyers des logements. Dans des conditions où le coût de location d’une «odnushka» de qualité inférieure était égal au paiement mensuel d’un prêt hypothécaire, beaucoup ont pensé à passer de locataires à acheteurs.
Néanmoins, selon les témoignages des spécialistes de ScanRealty, l’hypothèque n’est pas aujourd’hui un phénomène de masse au point de parler de son impact significatif sur le pouvoir d’achat de la population, malgré le fait que la perspective de son développement rapide est évidente..
«Avec la concurrence croissante dans ce domaine, les banques commerciales réduisent progressivement les taux, mais jusqu’à présent pas très sensiblement – de 2% en moyenne», explique Elena Masyutina. aux normes européennes – 5-6% par an « .
Toutes ces tendances ont conduit au fait que l’immobilier résidentiel de classe économique était le leader de la croissance des prix en décembre 2005. Les records sont battus par le coût au mètre carré d’un « panneau standard », qui a augmenté de 7,62% rien qu’en décembre, et du soi-disant panneau avec une petite cuisine (croissance – 6,23%). En fin d’année, une hausse des prix assez homogène a pu être observée dans toutes les catégories, à l’exception des logements de luxe: bâtiments neufs en panneaux et maisons en briques «staliniennes», dont la croissance a été sensiblement plus faible et s’élevait respectivement à environ 23% et 27%. Les analystes estiment que le fait d’une légère augmentation des prix des bâtiments neufs en panneaux peut s’expliquer par l’exode des acheteurs du marché du logement primaire vers le marché secondaire, en raison des risques d’investir de l’argent dans de nouveaux bâtiments..
En décembre 2005, le volume des offres immobilières résidentielles a diminué de 10,3%. Au total, sur l’année, le volume de propositions a diminué de 40% (de plus de 11500 appartements).
Selon ScanRealty, la réduction du volume des offres sur le marché en décembre était de 13,4% en moyenne, soit encore moins. Cet indicateur varie pour différentes catégories de biens immobiliers et segments de marché. Ainsi, par exemple, dans la catégorie des maisons à panneaux en décembre, il y a eu la plus forte baisse du volume de l’offre – 17,6%, mais dans la catégorie des logements chers, l’offre de décembre n’a diminué que de 7 à 8%..
«Quant aux indicateurs de l’année, à notre avis, les informations fournies sont quelque peu exagérées», note Elena Masyutina. «Au premier semestre 2005, le marché immobilier a stagné, un certain stock d’objets s’est accumulé, qui a ensuite été cédé. En janvier 2005, le nombre d’offres sur le marché primaire a diminué de 20 à 25%. «
Pourquoi y a-t-il une hausse des prix des appartements et quelles sont les conséquences économiques de cette situation ?