Gestion des immeubles à appartements – quelle est la meilleure façon de choisir

Points d’article

• Gestion directe des résidents de la maison
• Création d’une société de personnes ou d’une coopérative de propriétaires
• Société de gestion sous convention avec les locataires de la maison

La législation russe prévoit trois options principales pour la gestion des immeubles à appartements multiples. Considérez les caractéristiques, les avantages et les inconvénients de chacun d’eux, ainsi que les situations dans lesquelles chacun de ces types de contrôle sera le plus préférable..

L’époque où tous les problèmes d’un immeuble d’habitation étaient traités par le bureau du logement s’estompe progressivement dans le passé. En 2005, le nouveau code du logement de la Fédération de Russie a statué que dans un délai d’un an à compter de la date d’adoption de ce document, les résidents doivent décider qui gérera la maison:

• une entreprise privée qui exercera ses activités sur une base rémunérée en vertu d’un accord avec les locataires;
• l’association des propriétaires (HOA), dans laquelle la maison est gérée directement par des représentants des locataires;
• les résidents eux-mêmes sous forme de gestion directe.

Mais dans de nombreuses maisons, au lieu d’une association de propriétaires, il y a ZhSK (coopérative de construction de logements), ZhNK (coopérative d’épargne-logement) ou d’autres types d’associations de résidents.

Ces coopératives ne constituent pas une forme de gestion distincte, la grande majorité d’entre elles ont été créées à l’époque soviétique et, malgré l’âge de la formation, leurs activités dans la pratique ne diffèrent pas des HOA et ne contredisent pas le Code du logement..

Considérez les principaux avantages, inconvénients et caractéristiques de ces trois formes de gestion.

Gestion directe des résidents de la maison

Selon le code du logement, seuls les résidents des maisons dont le nombre d’appartements ne dépasse pas seize peuvent opter pour cette forme de gestion. Dans ce cas, toutes les questions sur la gestion de la maison sont décidées lors de l’assemblée générale des propriétaires. Sur celui-ci, les locataires s’entendent sur la répartition des responsabilités de gestion et sélectionnent les personnes qui représenteront toute la maison lors de la conclusion de contrats avec des tiers. Dans le même temps, ces représentants des locataires doivent travailler gratuitement, sinon ils devront changer la façon dont ils gèrent la maison. Chaque locataire conclut des contrats avec les services publics pour l’approvisionnement en gaz, en électricité et en eau pour son propre compte..

Avantages:

1. La gestion directe évite aux locataires des dépenses inutiles. Après tout, si la maison était gérée par une organisation tierce ou HOA, vous auriez à payer mensuellement pour leurs services.
2. La conclusion de contrats avec les services publics pour leur propre compte permet à chacun des locataires de comprendre ce qu’il doit payer et combien.

Désavantages:

1. Plus il y a de locataires dans la maison, plus il est difficile de s’entendre sur n’importe quelle question. Il est fort probable que la discussion sur le choix d’une organisation qui sera impliquée dans les réparations majeures, ou une estimation pour l’aménagement paysager de la région, prendra plus d’un mois.
2. Selon la législation russe, avec la gestion directe de la maison, les résidents n’ont pas le droit de recevoir des fonds pour les réparations majeures d’un fonds spécial pour la réforme du logement et des services communaux..

La gestion directe serait idéale pour les maisons avec un petit nombre de résidents.

Création d’une société de personnes ou d’une coopérative de propriétaires

Dans ce cas, les locataires créent une association de propriétaires et élisent des personnes responsables (président et membres du conseil) qui, sur une base rémunérée, s’occupent de l’entretien et de l’exploitation de la maison au nom de tous les propriétaires d’appartements. C’est-à-dire que la conclusion de contrats avec des services publics ou des entrepreneurs effectuant des travaux ponctuels, c’est la HOA ou la coopérative d’habitation, et non un locataire individuel qui est engagé.

De telles associations sont des personnes morales et présentent toutes les caractéristiques (charte, inscription obligatoire au bureau des impôts, présence d’un compte bancaire, etc.).

Avantages:

1. Étant donné que les membres du conseil d’administration et le président du HOA ou du HCC sont des résidents de la maison, ils ne sont pas indifférents à son sort et la probabilité qu’ils négligent leurs fonctions est extrêmement faible..
2. Si les résidents arrivent à la conclusion que les personnes responsables ne font pas leur travail, ils peuvent toujours être réélus.
3. Les dépenses des fonds communs par le président et les membres du conseil peuvent être suivies par le comité d’audit.

Désavantages:

1. Si les personnes responsables s’avèrent malhonnêtes, elles peuvent gaspiller une part importante des fonds pour regrouper les locataires, et dans ce cas, une longue procédure de réélection (convenir de la date et de l’heure de la réunion, avertir tous les propriétaires d’appartements de la maison, etc.) est un inconvénient majeur..

Il est logique de créer un HOA dans de grandes maisons avec un nombre important de locataires, à condition que parmi les propriétaires d’appartements, il y ait des personnes qui souhaitent être membres du conseil d’administration de HOA et avoir l’expérience nécessaire..

Société de gestion sous convention avec les locataires de la maison

Cette option prévoit la gestion de la propriété commune d’un immeuble à appartements par un organisme spécialisé qui fonctionne sur la base d’un accord de paiement. Dans ce cas, les contrats de fourniture de services publics dans ces maisons sont conclus par l’organisation de gestion, qui agit au nom des propriétaires. Et des travaux ponctuels de réfection du bâtiment, d’aménagement paysager du territoire adjacent ou de son amélioration peuvent être réalisés à la fois par les employés de la société de gestion et par des spécialistes tiers qui seront embauchés par la société de gestion.

Avantages:

1. Les propriétaires d’appartements sont presque complètement soulagés des soucis liés à la gestion de la maison.
2. Les spécialistes des sociétés de gestion exerceront certainement leurs fonctions de manière plus professionnelle que les résidents impliqués dans le conseil d’administration de la HOA.
3. Les sociétés de gestion éliminent d’abord les lacunes existantes à leurs frais (repeindre les murs, réparer le câblage, etc.), et ensuite seulement exiger des résidents les montants nécessaires pour couvrir les frais engagés..

Désavantages:

1. Les employés des sociétés de gestion ne sont pas des résidents de la maison, ils n’ont donc aucun intérêt personnel à la maintenir en bon état.
2. L’attraction de sociétés de gestion est le moyen le plus coûteux pour les résidents de gérer un immeuble à appartements.

Cela vaut la peine de conclure des accords avec des sociétés de gestion dans les cas où aucune personne parmi les locataires d’un grand immeuble à appartements n’accepterait de gérer les travaux de la HOA..

Il n’y a donc pas de moyen idéal de gérer un immeuble à appartements. Lors du choix d’un mode de gestion, il est nécessaire de prendre en compte le nombre de résidents, la présence de personnes parmi eux disposées à assumer la responsabilité de l’entretien du bâtiment, ainsi que le degré de complexité des tâches auxquelles le gestionnaire devra faire face..