Comment rédiger correctement un contrat de location

En louant des appartements par l’interm√©diaire d’agences immobili√®res r√©put√©es, les locataires estiment avoir une aide garantie en cas de conflit avec les propri√©taires. Et ils sont tr√®s d√©√ßus: les agents refusent de participer aux affrontements nationaux. Parfois, il s’av√®re que les promesses des agents immobiliers de choisir un autre logement, si vous n’√™tes pas d’accord avec les propri√©taires de l’appartement, ne valent pas un prix – comme c’est le cas avec les lecteurs de ¬ę¬†Money¬†¬Ľ qui ont laiss√© des messages sur notre site Web. En fait, seuls les mots √©nonc√©s dans le contrat ont de la valeur. Et pas avec l’agence, mais avec le propri√©taire lui-m√™me.

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Attention, m√©chante ma√ģtresse

Vous ne pouvez pas garder un chien, puis fumer, puis conduire des filles – l’√©ventail des all√©gations que le propri√©taire de l’appartement peut soudainement faire valoir aupr√®s du locataire est frappant dans son ampleur. «Le march√© de la location immobili√®re r√©sidentielle est le march√© des services le plus controvers√©», d√©clare cat√©goriquement Veronika Pankova, chef du Comit√© pour la protection des droits des consommateurs des services immobiliers de l’Association des agents immobiliers de Moscou (IDA). «R√©cemment, nous avons eu un tel cas: un jeune homme a lou√© une chambre dans un« kopeck piece »√† une vieille femme, mais n’a pu y vivre que pendant un mois. Mamie lui a demand√© de la masser, puis d’aller faire ses courses, mais les filles ne lui √©taient pas autoris√©es par jalousie. Souvent, les propri√©taires d’appartements harc√®lent les locataires contre les accords conclus oralement lors de la signature du bail. Les familles avec enfants donnent de nombreuses raisons pour harceler les propri√©taires malveillants: ils disent que votre fille a peint un visage sur le papier peint – r√©novez tout l’appartement. Ou, au contraire, le design des temps de stagnation mature est si cher √† l’h√ītesse qu’elle refuse cat√©goriquement de changer le papier peint minable. La raison du conflit entre la lectrice de ¬ę¬†Money¬†¬Ľ Elena Mikheeva, qui a laiss√© un message sur notre site internet, et le propri√©taire des m√®tres carr√©s qu’elle louait √©tait du mobilier: il √©tait interdit au locataire d’importer le sien, commandant de vivre dans les ruines locales. Il arrive, enfin, que tout soit en ordre avec vos enfants, chiens et commodes, mais le propri√©taire lui-m√™me s’av√®re √™tre un malheur, qui se croit avoir le droit de visiter l’appartement qui vous est lou√© deux fois par semaine, en utilisant sa cl√©. Sans parler des stratag√®mes frauduleux, lorsqu’il s’av√®re que le propri√©taire chez qui vous avez lou√© un appartement, en fait, ne l’est pas, et que le v√©ritable propri√©taire annonc√© demande √† lib√©rer d’urgence ses m√®tres carr√©s.

Une histoire similaire s’est produite avec le client de l’agence ¬ę¬†Defect¬†¬Ľ Maxim Komov. ¬ę¬†Mon agent est venu chercher un appartement, et ensemble nous sommes all√©s rencontrer le propri√©taire. Il a montr√© un passeport avec un permis de s√©jour et un document dans lequel il √©tait r√©pertori√© comme l’acheteur de cet appartement. L’agent a regard√© les documents, car dans mon contrat avec¬†¬Ľ D√©faut ¬ę¬†, il √©tait indiqu√© qu’il devait v√©rifier Ils ont sign√© le contrat, j’ai re√ßu les cl√©s, le propri√©taire a √©t√© pr√©pay√© deux mois √† l’avance, l’agent a √©t√© mandat√© √† hauteur de 100% du loyer mensuel », explique M. Komov. Lorsque le locataire malchanceux est arriv√© un jour plus tard √† l’appartement lou√© avec des choses, il s’est av√©r√© que des personnes y vivaient d√©j√†, qui l’ont lou√© par l’interm√©diaire d’un autre agent de la m√™me personne. Il s’est av√©r√© que le propri√©taire, comme les papiers qui lui ont √©t√© pr√©sent√©s, n’√©tait pas r√©el: il a lui-m√™me lou√© un appartement au propri√©taire d’origine il y a un mois et demi et a falsifi√© des titres de propri√©t√©. Selon M. Komov, l’agence responsable de la puret√© juridique de la transaction a d’abord admis sa culpabilit√© et a promis de compenser les co√Ľts (au total, ils s’√©levaient √† 90 mille roubles), mais n’√©tait pas press√©e de rendre l’argent. Et √† un moment donn√©, on a dit au client que «l’entreprise √©tait ferm√©e»..

Cependant, si ce sont principalement ceux qui recourent aux services d’interm√©diaires uniques ou de pseudo-agences qui se heurtent √† des escrocs, alors les clients des soci√©t√©s immobili√®res de grands noms ne sont pas prot√©g√©s de la tyrannie des propri√©taires d’appartements. Aujourd’hui, vous avez donn√© √† l’agent un montant consid√©rable – des frais mensuels pour un appartement lou√© (le co√Ľt de la location d’une «odnushka» moyenne √† Moscou approche d√©j√† de 1000 $), demain vous vous √™tes disput√© avec le propri√©taire (qui, en passant, a imm√©diatement re√ßu, selon la pratique courante, un paiement de deux mois ), allez √† l’agence – et faites tr√®s certainement un tour de la porte. Si vous n’avez pas √©t√© vigilant dans la r√©daction des contrats, la r√©ticence des agents √† r√©soudre vos probl√®mes est susceptible d’√™tre tout √† fait l√©gale, pr√©vient Veronika Pankova de l’IDA..

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√Člaboration des d√©tails

Les obligations des agents immobiliers sont d√©termin√©es par le contrat de prestation de services. Chaque agence a la sienne, mais vous pouvez voir une caract√©ristique commune qui est tr√®s d√©sagr√©able pour les clients: il est extr√™mement rare qu’un contrat standard contienne une clause sur la participation des agents immobiliers √† l’avenir (celle qui commence le lendemain apr√®s que les parties se serrent la main dans l’appartement s√©lectionn√©) le sort de leurs clients. ¬ę¬†L’agent immobilier vous doit exactement autant que promis dans le contrat. De nombreuses agences immobili√®res ne veulent pas √™tre arbitres en cas de conflit entre le propri√©taire du bien et le locataire¬†¬Ľ, d√©clare Veronika Pankova. ¬ę¬†Cette position est en partie justifi√©e, car personne ne peut garantir que dans le futur il y aura entente compl√®te entre le locataire et le propri√©taire ¬ę¬†.

Habituellement, l’ensemble des services prescrits dans le contrat avec l’agence est minimal: recherche d’un appartement en fonction des param√®tres sp√©cifi√©s par le client et organisation de sa visite. «Le nombre d’options pour des appartements r√©els que nous pouvons proposer d√©passe largement le nombre d’offres que les gens peuvent trouver en lisant les publicit√©s sur les poteaux et dans les journaux», d√©clare Maria Zhukova, premi√®re directrice adjointe de Miel-Arenda. Il s’av√®re, selon la logique des agents immobiliers, que leurs clients paient de l’argent principalement pour avoir acc√®s aux bases d’agents et pour gagner du temps qui devrait √™tre consacr√© √† des appels ind√©pendants aux propri√©taires. Le bon sens, cependant, sugg√®re que si un appartement est trouv√© pour vous aujourd’hui, et demain il s’av√®re que vous ne pouvez pas y vivre de votre plein gr√©, alors c’est la m√™me chose que si rien n’avait √©t√© s√©lectionn√© pour vous. Par cons√©quent, les agents immobiliers, en r√®gle g√©n√©rale, en plus du contrat d’agence avec leur client, assument une autre obligation: ils aident √† r√©diger un contrat de bail qui r√©git la relation entre le propri√©taire de l’appartement et son locataire. C’est ce contrat de travail qui s’av√®re √™tre une pierre d’achoppement dans les situations de conflit..

Le contrat de location peut √©galement √™tre r√©dig√© avec le propri√©taire, que vous avez trouv√© sans l’aide d’agents immobiliers. L’aide d’un avocat professionnel dans la r√©daction d’un tel document vous co√Ľtera environ 3 mille roubles, explique Bogdan Leskiv, avocat de la soci√©t√© ¬ę¬†Protection juridique¬†¬Ľ. Les agents immobiliers n’exigent pas cet argent du client: tout est inclus dans la commission. Par cons√©quent, il est possible que parfois de tels contrats pour les propri√©t√©s de consommation ressemblent √† du fromage libre inclus dans le complexe de pi√®ge √† souris. Un agent immobilier s’assure le plus souvent uniquement que les principaux points sont pr√©cis√©s dans le mod√®le de contrat de location: la dur√©e du contrat, les donn√©es du titre de propri√©t√© du logement, la proc√©dure de paiement, le co√Ľt mensuel du loyer, les conditions de son augmentation pendant la dur√©e du contrat. Mais qu’en est-il des filles, du tabagisme, des animaux domestiques et de la possibilit√© d’importer vos propres meubles? Il n’y a pas un mot √† ce sujet dans les accords d’embauche standard. ¬ę¬†J’ai vu des contrats sur une ou deux feuilles. Que peut-on y √©crire?¬†¬Ľ Mme Pankova est indign√©e. ¬ę¬†Un contrat normal fait au moins quatre pages. Plus il y a de d√©tails, mieux c’est¬†¬Ľ.

«Afin d’√©viter d’√©ventuels conflits avec le propri√©taire, lors du premier entretien, discutez avec lui des conditions qui vous sont essentielles et exigez qu’elles soient incluses dans le contrat de location», conseille Maria Zhukova de la soci√©t√© Miel-Arenda. Toutes les nuances sont probablement impossibles √† pr√©voir. Parmi les principaux experts, on distingue: le nombre de personnes habilit√©es √† vivre avec vous, la proc√©dure de visite de l’appartement par son propri√©taire, l’h√©bergement des animaux, les r√©parations et le remboursement des frais, l’enl√®vement et le transport des meubles, le tabagisme √† l’int√©rieur, le paiement des factures, la responsabilit√© en cas de dommages et les inconv√©nients de la propri√©t√©, le nombre de personnes qui peuvent √™tre dans l’appartement pendant la journ√©e et la nuit. Pour que le propri√©taire ne vous accuse pas de dommages √† son mobilier, il est conseill√© de joindre un inventaire du bien au contrat, dans lequel tous les dommages constat√©s doivent √™tre enregistr√©s.

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Une attention particuli√®re doit √©galement √™tre port√©e au document attestant la propri√©t√©. S’il indique que le porteur ne poss√®de qu’une partie de l’appartement, il est n√©cessaire d’obtenir le consentement (signature dans le contrat de location ou consentement notari√©) des autres propri√©taires, ainsi que de toutes les personnes de plus de 14 ans inscrites dans l’appartement. Sinon, un jour, l’un d’eux peut appara√ģtre √† votre porte, d√©clarer qu’il n’a nulle part o√Ļ vivre, et s√©journer l√©galement dans l’appartement. Le contrat de travail conclu entre deux personnes est l√©gitime sans notarisation, disent les avocats: il y a suffisamment de donn√©es de passeport et de signatures des parties dans le document. Si le propri√©taire accuse le locataire d’avoir viol√© le contrat, il ne fonctionnera pas pour expulser le locataire sans se battre. «Tous les litiges dans le cadre de l’accord ne peuvent √™tre r√©solus que devant les tribunaux, et cela prend en moyenne neuf mois», d√©clare Dmitri Nikolaev, avocat du Barreau de Moscou Yurprofi. Selon l’avocat, il est fort probable que le propri√©taire de l’appartement devra rechercher la v√©rit√© devant le tribunal: le policier n’expulsera pas le locataire avec un bail en main. ¬ę¬†L’officier de district, √† moins qu’il ne soit un parent du propri√©taire de l’appartement, ne voudra m√™me pas se plonger dans ces probl√®mes¬†¬Ľ, estime l’avocat..

Cependant, le propri√©taire de l’appartement peut ruiner la vie du locataire sans toucher le seuil de la cour: il va tout simplement commencer √† terroriser le locataire avec des appels et des visites. Dans ce cas, votre fuite d’un propri√©taire inad√©quat peut √™tre consid√©r√©e comme votre d√©faite: «Si vous d√©cidez de d√©m√©nager vous-m√™me, on consid√®re que vous avez r√©sili√© le contrat de travail de votre propre initiative», pr√©vient Dmitri Nikolaev. «Les documents propos√©s par l’agence indiquent g√©n√©ralement qu’en Dans ce cas, le locataire n’a m√™me pas droit √† un remboursement du montant de la caution (la toute deuxi√®me mensualit√© pay√©e imm√©diatement √† la conclusion du contrat: en cas d’√©volution normale des √©v√©nements, elle sert √† payer le dernier mois de votre s√©jour sur l’espace de vie lou√©. – ¬ę¬†Argent¬†¬Ľ) ¬ę¬†.

Mais repousser les attaques de l’h√ītesse folle sans quitter la forteresse lou√©e pendant un an n’est pas non plus une option agr√©able. Ce serait id√©al si le service de s√©lection d’un appartement n’√©tait pas formel, mais r√©ellement fourni. C’est, d’une mani√®re simple, pour que vous puissiez vivre en paix dans l’appartement trouv√© par les agents. Selon Veronika Pankova, le moyen de sortir de la situation est d’utiliser les services d’agences immobili√®res, qui garantissent que si vous n’avez pas r√©ussi √† √©viter un conflit avec le propri√©taire, vous serez choisi une autre option pour l’argent que vous avez pay√© une fois..

Escroqueries publicitaires

Certains agents immobiliers parlent d’une garantie pour leurs services. Certes, selon Mme Pankova, de telles agences immobili√®res √† Moscou peuvent encore √™tre compt√©es d’une part. Fondamentalement, estime-t-elle, ce sont des agences de milieu de gamme int√©ress√©es √† fa√ßonner leur r√©putation. Mais qu’en est-il de ceux qui ont longtemps √©tabli une r√©putation sur le march√©? Le correspondant de ¬ę¬†Deneg¬†¬Ľ sous le couvert d’un client potentiel a t√©l√©phon√© aux agences des soi-disant ¬ę¬†Big Four¬†¬Ľ, qui se partagent la part du lion de toutes les transactions: BEST, INCOM, MIAN et Miel. Il n’y avait qu’une seule question: garantissez-vous la s√©lection d’un autre logement pour la commission d√©j√† pay√©e si le propri√©taire du premier appartement commence √† me survivre? Dans les trois derni√®res agences, ils ont promis de fournir une telle garantie, et les conditions ont √©t√© appel√©es les m√™mes: si, dans les trois mois suivant la conclusion du contrat de location, le client est contraint de quitter l’appartement sans faute de sa part, alors il recherche un nouveau logement gratuitement.

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¬ę¬†Si le¬†¬Ľ propri√©taire ¬ę¬†s’av√®re √™tre un escroc et qu’un employ√© de notre soci√©t√© n’a pas identifi√© ce fait lors de la conclusion d’un bail, nous s√©lectionnons gratuitement un nouvel appartement pour le client et lui restituons l’int√©gralit√© du montant de la commission¬†¬Ľ, ajoute Maria Zhukova de Miel-Arenda..

Si nous ne parlons pas de fraude, alors l’agent immobilier, bien s√Ľr, est plus rentable pour r√©gler le conflit des parties que de jouer √† nouveau avec le choix du logement. Selon Mme Zhukova, les agents parviennent souvent √† r√©soudre des probl√®mes: «Il y a des arguments pour chaque situation». ¬ę¬†Le propri√©taire peut presque toujours √™tre intimid√© par la police ou le bureau des imp√īts – personne ne paie d’imp√īts¬†¬Ľ – sous couvert d’anonymat, un agent d’une petite soci√©t√© immobili√®re a partag√© son exp√©rience avec ¬ę¬†Dengi¬†¬Ľ.

Il est √† noter que le sp√©cialiste de la soci√©t√© ¬ę¬†BEST-Real Estate¬†¬Ľ, qui a r√©pondu √† l’appel du correspondant de ¬ę¬†Deneg¬†¬Ľ, a √©t√© tr√®s surpris par la question des obligations de garantie, a d√©clar√© qu’ils n’avaient rien de tel et, de plus, de telles promesses de concurrents ne sont qu’un coup de pub.

Le cas de la lectrice de ¬ę¬†Money¬†¬Ľ Elena Mikheeva, h√©las, confirme cette th√®se. Selon elle, lors des n√©gociations au sein de la soci√©t√© «INKOM-immobilier», on lui a promis de r√©cup√©rer gratuitement un nouveau logement en cas de conflit avec le propri√©taire de l’appartement pendant les trois premiers mois de sa r√©sidence. Mais bien que la querelle ait eu lieu presque le lendemain de l’arriv√©e, l’agent a d√©clar√© qu’il avait d√©j√† fait son travail. En r√©ponse aux plaintes orales, affirme notre lecteur, le chef du d√©partement de l’entreprise lui a poliment conseill√© d’aller en justice. A la demande du correspondant ¬ę¬†Deneg¬†¬Ľ, Elena Mikheeva a v√©rifi√© s’il y avait une clause de garantie dans son accord avec l’agence qui permettrait d’esp√©rer le succ√®s d’un tel processus: il s’est av√©r√© que rien de tel n’y √©tait inscrit. L’agent ne lui a donn√© des garanties qu’en paroles, les r√©clamations contre lui ne peuvent donc √™tre que dans le domaine de la moralit√©, mais pas de la loi.

¬ę¬†Chaque mois, lors d’une r√©union du comit√©, nous examinons les r√©clamations contre diff√©rentes agences¬†¬Ľ, note Veronika Pankova de l’IDA. ¬ę¬†Dans la plupart des cas, les plaintes concernent des obligations de garantie.¬†¬Ľ La conclusion n’est pas difficile: quoi que l’agent vous promette, il faut lui demander de le montrer sur papier.

Dans le m√™me temps, selon Mme Pankova, si nous parlons d’agents immobiliers qui travaillent sur le march√© depuis longtemps, dans la moiti√© des cas, les conflits sont r√©solus au sein des entreprises. L’essentiel est de faire participer la direction √† votre probl√®me. Le moyen le plus simple de le faire est d’envoyer une lettre certifi√©e avec notification adress√©e au responsable. Veronika Pankova conseille √©galement d’influencer les agences avec l’aide d’organisations publiques, auxquelles appartient son d√©partement. «Parfois, les chefs d’entreprise acceptent d’aider uniquement lorsque je commence √† leur parler au nom du comit√©», note-t-elle, et fait imm√©diatement une r√©servation. dans la Guilde russe des agents immobiliers ou l’Association des agents immobiliers de Moscou (environ 200 agences) ¬ę¬†. Selon Mme Pankova, dans un quart des cas, les parties parviennent √† un accord √† l’amiable. Le reste des cas est √©galement r√©solu en faveur de l’un d’eux. ¬ę¬†Si notre d√©cision ne convient pas aux parties, alors elles vont au tribunal. Mais ce n’est qu’environ 5% des cas¬†¬Ľ, – a d√©clar√© le repr√©sentant de l’IDA.

Rares sont ceux qui se rendent vraiment au tribunal, reconna√ģt l’avocat Dmitri Nikolaev. ¬ę¬†La dur√©e moyenne d’une affaire civile devant les tribunaux est de neuf mois. Les proc√©dures d’ex√©cution sont encore plus lentes. Le temps, l’argent et les nerfs d√©pens√©s ne seront pas payants¬†¬Ľ, explique-t-il. Les agents immobiliers comprennent que tous leurs clients ne sont pas des militants des droits de l’homme ou des justiciables engag√©s, et leur offrent donc si facile de les rencontrer au tribunal. Il vaut donc mieux ne pas y arriver, sans m√©nager aucun effort pour transf√©rer dans l’accord avec l’agence toutes les obligations de garantie de cette derni√®re, et dans l’accord avec le bailleur – le maximum de nuances concernant votre style de vie. √Čtant donn√© que le prix minimum de l’√©mission approche d√©j√† les 3 000 $, l’ennui ne semble plus insignifiant.

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