Comment rédiger correctement un contrat de location

En louant des appartements par l’intermédiaire d’agences immobilières réputées, les locataires estiment avoir une aide garantie en cas de conflit avec les propriétaires. Et ils sont très déçus: les agents refusent de participer aux affrontements nationaux. Parfois, il s’avère que les promesses des agents immobiliers de choisir un autre logement, si vous n’êtes pas d’accord avec les propriétaires de l’appartement, ne valent pas un prix – comme c’est le cas avec les lecteurs de « Money » qui ont laissé des messages sur notre site Web. En fait, seuls les mots énoncés dans le contrat ont de la valeur. Et pas avec l’agence, mais avec le propriétaire lui-même.

Attention, méchante maîtresse

Vous ne pouvez pas garder un chien, puis fumer, puis conduire des filles – l’éventail des allégations que le propriétaire de l’appartement peut soudainement faire valoir auprès du locataire est frappant dans son ampleur. «Le marché de la location immobilière résidentielle est le marché des services le plus controversé», déclare catégoriquement Veronika Pankova, chef du Comité pour la protection des droits des consommateurs des services immobiliers de l’Association des agents immobiliers de Moscou (IDA). «Récemment, nous avons eu un tel cas: un jeune homme a loué une chambre dans un« kopeck piece »à une vieille femme, mais n’a pu y vivre que pendant un mois. Mamie lui a demandé de la masser, puis d’aller faire ses courses, mais les filles ne lui étaient pas autorisées par jalousie. Souvent, les propriétaires d’appartements harcèlent les locataires contre les accords conclus oralement lors de la signature du bail. Les familles avec enfants donnent de nombreuses raisons pour harceler les propriétaires malveillants: ils disent que votre fille a peint un visage sur le papier peint – rénovez tout l’appartement. Ou, au contraire, le design des temps de stagnation mature est si cher à l’hôtesse qu’elle refuse catégoriquement de changer le papier peint minable. La raison du conflit entre la lectrice de « Money » Elena Mikheeva, qui a laissé un message sur notre site internet, et le propriétaire des mètres carrés qu’elle louait était du mobilier: il était interdit au locataire d’importer le sien, commandant de vivre dans les ruines locales. Il arrive, enfin, que tout soit en ordre avec vos enfants, chiens et commodes, mais le propriétaire lui-même s’avère être un malheur, qui se croit avoir le droit de visiter l’appartement qui vous est loué deux fois par semaine, en utilisant sa clé. Sans parler des stratagèmes frauduleux, lorsqu’il s’avère que le propriétaire chez qui vous avez loué un appartement, en fait, ne l’est pas, et que le véritable propriétaire annoncé demande à libérer d’urgence ses mètres carrés.

Une histoire similaire s’est produite avec le client de l’agence « Defect » Maxim Komov. « Mon agent est venu chercher un appartement, et ensemble nous sommes allés rencontrer le propriétaire. Il a montré un passeport avec un permis de séjour et un document dans lequel il était répertorié comme l’acheteur de cet appartement. L’agent a regardé les documents, car dans mon contrat avec » Défaut « , il était indiqué qu’il devait vérifier Ils ont signé le contrat, j’ai reçu les clés, le propriétaire a été prépayé deux mois à l’avance, l’agent a été mandaté à hauteur de 100% du loyer mensuel », explique M. Komov. Lorsque le locataire malchanceux est arrivé un jour plus tard à l’appartement loué avec des choses, il s’est avéré que des personnes y vivaient déjà, qui l’ont loué par l’intermédiaire d’un autre agent de la même personne. Il s’est avéré que le propriétaire, comme les papiers qui lui ont été présentés, n’était pas réel: il a lui-même loué un appartement au propriétaire d’origine il y a un mois et demi et a falsifié des titres de propriété. Selon M. Komov, l’agence responsable de la pureté juridique de la transaction a d’abord admis sa culpabilité et a promis de compenser les coûts (au total, ils s’élevaient à 90 mille roubles), mais n’était pas pressée de rendre l’argent. Et à un moment donné, on a dit au client que «l’entreprise était fermée»..

Cependant, si ce sont principalement ceux qui recourent aux services d’intermédiaires uniques ou de pseudo-agences qui se heurtent à des escrocs, alors les clients des sociétés immobilières de grands noms ne sont pas protégés de la tyrannie des propriétaires d’appartements. Aujourd’hui, vous avez donné à l’agent un montant considérable – des frais mensuels pour un appartement loué (le coût de la location d’une «odnushka» moyenne à Moscou approche déjà de 1000 $), demain vous vous êtes disputé avec le propriétaire (qui, en passant, a immédiatement reçu, selon la pratique courante, un paiement de deux mois ), allez à l’agence – et faites très certainement un tour de la porte. Si vous n’avez pas été vigilant dans la rédaction des contrats, la réticence des agents à résoudre vos problèmes est susceptible d’être tout à fait légale, prévient Veronika Pankova de l’IDA..

Élaboration des détails

Les obligations des agents immobiliers sont déterminées par le contrat de prestation de services. Chaque agence a la sienne, mais vous pouvez voir une caractéristique commune qui est très désagréable pour les clients: il est extrêmement rare qu’un contrat standard contienne une clause sur la participation des agents immobiliers à l’avenir (celle qui commence le lendemain après que les parties se serrent la main dans l’appartement sélectionné) le sort de leurs clients. « L’agent immobilier vous doit exactement autant que promis dans le contrat. De nombreuses agences immobilières ne veulent pas être arbitres en cas de conflit entre le propriétaire du bien et le locataire », déclare Veronika Pankova. « Cette position est en partie justifiée, car personne ne peut garantir que dans le futur il y aura entente complète entre le locataire et le propriétaire « .

Habituellement, l’ensemble des services prescrits dans le contrat avec l’agence est minimal: recherche d’un appartement en fonction des paramètres spécifiés par le client et organisation de sa visite. «Le nombre d’options pour des appartements réels que nous pouvons proposer dépasse largement le nombre d’offres que les gens peuvent trouver en lisant les publicités sur les poteaux et dans les journaux», déclare Maria Zhukova, première directrice adjointe de Miel-Arenda. Il s’avère, selon la logique des agents immobiliers, que leurs clients paient de l’argent principalement pour avoir accès aux bases d’agents et pour gagner du temps qui devrait être consacré à des appels indépendants aux propriétaires. Le bon sens, cependant, suggère que si un appartement est trouvé pour vous aujourd’hui, et demain il s’avère que vous ne pouvez pas y vivre de votre plein gré, alors c’est la même chose que si rien n’avait été sélectionné pour vous. Par conséquent, les agents immobiliers, en règle générale, en plus du contrat d’agence avec leur client, assument une autre obligation: ils aident à rédiger un contrat de bail qui régit la relation entre le propriétaire de l’appartement et son locataire. C’est ce contrat de travail qui s’avère être une pierre d’achoppement dans les situations de conflit..

Le contrat de location peut également être rédigé avec le propriétaire, que vous avez trouvé sans l’aide d’agents immobiliers. L’aide d’un avocat professionnel dans la rédaction d’un tel document vous coûtera environ 3 mille roubles, explique Bogdan Leskiv, avocat de la société « Protection juridique ». Les agents immobiliers n’exigent pas cet argent du client: tout est inclus dans la commission. Par conséquent, il est possible que parfois de tels contrats pour les propriétés de consommation ressemblent à du fromage libre inclus dans le complexe de piège à souris. Un agent immobilier s’assure le plus souvent uniquement que les principaux points sont précisés dans le modèle de contrat de location: la durée du contrat, les données du titre de propriété du logement, la procédure de paiement, le coût mensuel du loyer, les conditions de son augmentation pendant la durée du contrat. Mais qu’en est-il des filles, du tabagisme, des animaux domestiques et de la possibilité d’importer vos propres meubles? Il n’y a pas un mot à ce sujet dans les accords d’embauche standard. « J’ai vu des contrats sur une ou deux feuilles. Que peut-on y écrire? » Mme Pankova est indignée. « Un contrat normal fait au moins quatre pages. Plus il y a de détails, mieux c’est ».

«Afin d’éviter d’éventuels conflits avec le propriétaire, lors du premier entretien, discutez avec lui des conditions qui vous sont essentielles et exigez qu’elles soient incluses dans le contrat de location», conseille Maria Zhukova de la société Miel-Arenda. Toutes les nuances sont probablement impossibles à prévoir. Parmi les principaux experts, on distingue: le nombre de personnes habilitées à vivre avec vous, la procédure de visite de l’appartement par son propriétaire, l’hébergement des animaux, les réparations et le remboursement des frais, l’enlèvement et le transport des meubles, le tabagisme à l’intérieur, le paiement des factures, la responsabilité en cas de dommages et les inconvénients de la propriété, le nombre de personnes qui peuvent être dans l’appartement pendant la journée et la nuit. Pour que le propriétaire ne vous accuse pas de dommages à son mobilier, il est conseillé de joindre un inventaire du bien au contrat, dans lequel tous les dommages constatés doivent être enregistrés.

Une attention particulière doit également être portée au document attestant la propriété. S’il indique que le porteur ne possède qu’une partie de l’appartement, il est nécessaire d’obtenir le consentement (signature dans le contrat de location ou consentement notarié) des autres propriétaires, ainsi que de toutes les personnes de plus de 14 ans inscrites dans l’appartement. Sinon, un jour, l’un d’eux peut apparaître à votre porte, déclarer qu’il n’a nulle part où vivre, et séjourner légalement dans l’appartement. Le contrat de travail conclu entre deux personnes est légitime sans notarisation, disent les avocats: il y a suffisamment de données de passeport et de signatures des parties dans le document. Si le propriétaire accuse le locataire d’avoir violé le contrat, il ne fonctionnera pas pour expulser le locataire sans se battre. «Tous les litiges dans le cadre de l’accord ne peuvent être résolus que devant les tribunaux, et cela prend en moyenne neuf mois», déclare Dmitri Nikolaev, avocat du Barreau de Moscou Yurprofi. Selon l’avocat, il est fort probable que le propriétaire de l’appartement devra rechercher la vérité devant le tribunal: le policier n’expulsera pas le locataire avec un bail en main. « L’officier de district, à moins qu’il ne soit un parent du propriétaire de l’appartement, ne voudra même pas se plonger dans ces problèmes », estime l’avocat..

Cependant, le propriétaire de l’appartement peut ruiner la vie du locataire sans toucher le seuil de la cour: il va tout simplement commencer à terroriser le locataire avec des appels et des visites. Dans ce cas, votre fuite d’un propriétaire inadéquat peut être considérée comme votre défaite: «Si vous décidez de déménager vous-même, on considère que vous avez résilié le contrat de travail de votre propre initiative», prévient Dmitri Nikolaev. «Les documents proposés par l’agence indiquent généralement qu’en Dans ce cas, le locataire n’a même pas droit à un remboursement du montant de la caution (la toute deuxième mensualité payée immédiatement à la conclusion du contrat: en cas d’évolution normale des événements, elle sert à payer le dernier mois de votre séjour sur l’espace de vie loué. – « Argent ») « .

Mais repousser les attaques de l’hôtesse folle sans quitter la forteresse louée pendant un an n’est pas non plus une option agréable. Ce serait idéal si le service de sélection d’un appartement n’était pas formel, mais réellement fourni. C’est, d’une manière simple, pour que vous puissiez vivre en paix dans l’appartement trouvé par les agents. Selon Veronika Pankova, le moyen de sortir de la situation est d’utiliser les services d’agences immobilières, qui garantissent que si vous n’avez pas réussi à éviter un conflit avec le propriétaire, vous serez choisi une autre option pour l’argent que vous avez payé une fois..

Escroqueries publicitaires

Certains agents immobiliers parlent d’une garantie pour leurs services. Certes, selon Mme Pankova, de telles agences immobilières à Moscou peuvent encore être comptées d’une part. Fondamentalement, estime-t-elle, ce sont des agences de milieu de gamme intéressées à façonner leur réputation. Mais qu’en est-il de ceux qui ont longtemps établi une réputation sur le marché? Le correspondant de « Deneg » sous le couvert d’un client potentiel a téléphoné aux agences des soi-disant « Big Four », qui se partagent la part du lion de toutes les transactions: BEST, INCOM, MIAN et Miel. Il n’y avait qu’une seule question: garantissez-vous la sélection d’un autre logement pour la commission déjà payée si le propriétaire du premier appartement commence à me survivre? Dans les trois dernières agences, ils ont promis de fournir une telle garantie, et les conditions ont été appelées les mêmes: si, dans les trois mois suivant la conclusion du contrat de location, le client est contraint de quitter l’appartement sans faute de sa part, alors il recherche un nouveau logement gratuitement.

« Si le » propriétaire « s’avère être un escroc et qu’un employé de notre société n’a pas identifié ce fait lors de la conclusion d’un bail, nous sélectionnons gratuitement un nouvel appartement pour le client et lui restituons l’intégralité du montant de la commission », ajoute Maria Zhukova de Miel-Arenda..

Si nous ne parlons pas de fraude, alors l’agent immobilier, bien sûr, est plus rentable pour régler le conflit des parties que de jouer à nouveau avec le choix du logement. Selon Mme Zhukova, les agents parviennent souvent à résoudre des problèmes: «Il y a des arguments pour chaque situation». « Le propriétaire peut presque toujours être intimidé par la police ou le bureau des impôts – personne ne paie d’impôts » – sous couvert d’anonymat, un agent d’une petite société immobilière a partagé son expérience avec « Dengi ».

Il est à noter que le spécialiste de la société « BEST-Real Estate », qui a répondu à l’appel du correspondant de « Deneg », a été très surpris par la question des obligations de garantie, a déclaré qu’ils n’avaient rien de tel et, de plus, de telles promesses de concurrents ne sont qu’un coup de pub.

Le cas de la lectrice de « Money » Elena Mikheeva, hélas, confirme cette thèse. Selon elle, lors des négociations au sein de la société «INKOM-immobilier», on lui a promis de récupérer gratuitement un nouveau logement en cas de conflit avec le propriétaire de l’appartement pendant les trois premiers mois de sa résidence. Mais bien que la querelle ait eu lieu presque le lendemain de l’arrivée, l’agent a déclaré qu’il avait déjà fait son travail. En réponse aux plaintes orales, affirme notre lecteur, le chef du département de l’entreprise lui a poliment conseillé d’aller en justice. A la demande du correspondant « Deneg », Elena Mikheeva a vérifié s’il y avait une clause de garantie dans son accord avec l’agence qui permettrait d’espérer le succès d’un tel processus: il s’est avéré que rien de tel n’y était inscrit. L’agent ne lui a donné des garanties qu’en paroles, les réclamations contre lui ne peuvent donc être que dans le domaine de la moralité, mais pas de la loi.

« Chaque mois, lors d’une réunion du comité, nous examinons les réclamations contre différentes agences », note Veronika Pankova de l’IDA. « Dans la plupart des cas, les plaintes concernent des obligations de garantie. » La conclusion n’est pas difficile: quoi que l’agent vous promette, il faut lui demander de le montrer sur papier.

Dans le même temps, selon Mme Pankova, si nous parlons d’agents immobiliers qui travaillent sur le marché depuis longtemps, dans la moitié des cas, les conflits sont résolus au sein des entreprises. L’essentiel est de faire participer la direction à votre problème. Le moyen le plus simple de le faire est d’envoyer une lettre certifiée avec notification adressée au responsable. Veronika Pankova conseille également d’influencer les agences avec l’aide d’organisations publiques, auxquelles appartient son département. «Parfois, les chefs d’entreprise acceptent d’aider uniquement lorsque je commence à leur parler au nom du comité», note-t-elle, et fait immédiatement une réservation. dans la Guilde russe des agents immobiliers ou l’Association des agents immobiliers de Moscou (environ 200 agences) « . Selon Mme Pankova, dans un quart des cas, les parties parviennent à un accord à l’amiable. Le reste des cas est également résolu en faveur de l’un d’eux. « Si notre décision ne convient pas aux parties, alors elles vont au tribunal. Mais ce n’est qu’environ 5% des cas », – a déclaré le représentant de l’IDA.

Rares sont ceux qui se rendent vraiment au tribunal, reconnaît l’avocat Dmitri Nikolaev. « La durée moyenne d’une affaire civile devant les tribunaux est de neuf mois. Les procédures d’exécution sont encore plus lentes. Le temps, l’argent et les nerfs dépensés ne seront pas payants », explique-t-il. Les agents immobiliers comprennent que tous leurs clients ne sont pas des militants des droits de l’homme ou des justiciables engagés, et leur offrent donc si facile de les rencontrer au tribunal. Il vaut donc mieux ne pas y arriver, sans ménager aucun effort pour transférer dans l’accord avec l’agence toutes les obligations de garantie de cette dernière, et dans l’accord avec le bailleur – le maximum de nuances concernant votre style de vie. Étant donné que le prix minimum de l’émission approche déjà les 3 000 $, l’ennui ne semble plus insignifiant.