Comment échanger un appartement

Points d’article

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• Qu’est-ce que tu as
• Échange d’appartements privatisés
• Des documents
• Combien coûte
• Offre alternative
• Fais attention
• Bourse municipale de logement
• Et encore une fois sur les documents

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L’échange d’un appartement est l’une des transactions immobilières les plus difficiles, car, en fait, il comprend les éléments d’une transaction très longue d’achat et de vente d’un appartement. Afin de bien préparer cette transaction, il est utile de se familiariser au préalable avec le contenu des articles sur l’achat et la vente d’appartements, que vous trouverez sur ce site..

Lors d’un échange, une personne qui souhaite changer de logement pour une autre, équivalente, meilleure ou plus économique, agit inévitablement à la fois comme « vendeur » et « comme acheteur ». Il est obligé de préparer son appartement pour l’échange, en lui faisant une présentation. Il doit collecter et restaurer de nombreux documents sur sa propriété. Et, en même temps, il doit vérifier l’appartement de sa contrepartie qui lui est offert en échange, à la fois pour la propreté au sens littéral du terme, et pour la propreté au sens juridique..

Naturellement, il peut engager une société immobilière, qui se chargera de toutes les questions liées à la vérification de la documentation de l’appartement, qui est à la disposition de sa contrepartie. La société immobilière vérifiera l’authenticité des titres de propriété, déterminera si l’espace de vie proposé à l’échange a des charges, et si cette option est pleine de mauvaises surprises, comme un marginal mal rasé venu de lieux d’enfermement et réclamant «son coin».

Cependant, laissons les agents immobiliers paresseux.

Ici, nous allons parler de la façon d’échanger un appartement par vous-même. Nous vous révélerons les « règles du jeu » et vous indiquerons comment les suivre afin d’obtenir l’espace de vie souhaité à la suite de la transaction, et, en plus, pour pouvoir calculer avec plaisir combien vous avez économisé sur les services immobiliers, et ce que vous pouvez acheter avec cet argent pour ameublement d’un appartement neuf.

Qu’est-ce que tu as

Tout d’abord, pensez à ce que vous offrez vous-même en échange. Votre logement est-il privatisé ou est-ce une propriété municipale? Si tel est le cas, assurez-vous de le privatiser. Le fait est qu’il est beaucoup plus difficile, voire parfois impossible, d’échanger un espace de vie détenu dans le cadre d’un bail social, et son prix sur le marché immobilier en cas d’opérations d’achat et de vente est nettement inférieur. En conséquence, à caractéristiques de qualité égale des appartements, un appartement non privatisé est susceptible d’être échangé moyennant un supplément.

Mais même lors de l’échange d’un appartement privatisé, de nombreuses nuances doivent être prises en compte. La situation de l’échange d’un appartement privatisé contre un appartement privatisé est en quelque sorte une image miroir. Car ce dont nous allons parler s’applique maintenant aussi bien à votre appartement qu’à l’appartement de la personne avec qui vous comptez échanger.

Échange d’appartements privatisés

Si vous ne vivez pas seul ou si la résidence d’autres personnes est enregistrée dans l’appartement, vous devrez alors joindre un consentement écrit de toutes ces personnes au paquet général de documents nécessaires à l’enregistrement de la transaction. Ce document doit être rédigé et signé en présence d’un notaire, qui certifiera leurs signatures.

Le consentement à l’échange doit être obtenu de toutes les personnes inscrites sur cet espace de vie, peu importe qu’il s’agisse de vos proches ou non. De plus, le consentement doit être obtenu des personnes qui ne vivent pas dans cet appartement, mais selon la loi, j’y ai des droits. Il s’agit notamment d’un conjoint divorcé, de tout autre copropriétaire en service militaire urgent ou en voyage d’affaires prolongé.

Un permis d’échange doit être obtenu auprès des autorités de tutelle et de tutelle si la résidence des personnes incapables ou partiellement capables, ainsi que des mineurs, est enregistrée dans l’appartement. Dans le même temps, les autorités de tutelle et de tutelle ont le droit de ne pas délivrer un tel permis si, après l’échange de l’appartement, les conditions de vie des mineurs et des autres personnes sous tutelle se dégradent..

Des documents

Et maintenant, nous allons lister les documents qui doivent être fournis pour l’échange d’un appartement privatisé, et aussi, si votre contrepartie a également un appartement privatisé, vous devriez les lui demander.

Encore une fois, nous attirons votre attention sur le fait que l’échange d’appartements privatisés implique des actions en miroir des parties. Naturellement, il peut y avoir des nuances et des détails, mais le principe général reste inchangé.

Alors, les documents …

Tout d’abord, il s’agit d’une demande du propriétaire à l’autorité locale pour l’enregistrement des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec elle sous la forme proposée par cette autorité. Il y a également soumis des documents de propriété de l’appartement, un extrait du livre de la maison, un certificat d’absence d’arriérés dans le paiement du loyer et des factures de services publics, un certificat des autorités fiscales sur l’absence d’arriérés de taxes foncières, des documents sont soumis du RTC, en particulier un passeport technique, un plan d’étage et une explication.

Avant de soumettre des documents, vous devrez payer des frais d’État pour l’enregistrement de la transaction. Il est préférable de connaître les détails du paiement et le montant du paiement directement au bureau de la collectivité locale lors de l’enregistrement des droits immobiliers et des transactions avec elle. Joindre le reçu original de paiement de la taxe d’État à l’ensemble des documents.

L’autorité d’enregistrement, sur la base des documents soumis, enregistre l’accord d’échange, que les parties à la transaction d’échange d’appartement signent en présence d’un notaire.

Un exemple d’accord de troc est facile à trouver sur Internet. En outre, la quasi-totalité des bureaux notariaux proposent un service de rédaction d’une telle convention..

Le contrat d’échange doit indiquer le prix des deux appartements. Cependant, il y a une subtilité ici..

Combien coûte

Et vraiment, combien sont les appartements?

Le fait est que lorsque les gens changent d’appartement, ils semblent admettre que ces appartements sont de valeur égale. Ils sont tels pour eux, du point de vue des qualités de consommation, sinon l’échange n’aurait pas de sens.

Cependant, les appartements échangés ont très rarement la même valeur marchande..

Un évaluateur professionnel et agréé peut être invité à déterminer la valeur marchande des appartements. Ainsi, vous pouvez connaître la différence de coût des appartements et déterminer le paiement supplémentaire.

Mais le plus souvent, les participants à l’échange s’accordent eux-mêmes sur le paiement supplémentaire, le définissant comme «à l’œil nu». C’est exactement le cas lorsque « le consentement est un produit avec non-résistance mutuelle des parties ».

Néanmoins, dans le contrat, le coût des appartements est indiqué comme étant le même. C’est pour des raisons de commodité et pour que la partie qui reçoit le paiement supplémentaire ne paie pas d’impôt sur ce montant. C’est une astuce tout à fait normale et innocente lorsqu’un paiement supplémentaire est effectué après la transaction de main en main, mais, en règle générale, en présence d’un notaire.

Cependant, dans cette situation, vous pouvez surjouer par inadvertance. Le fait est que l’organisme d’enregistrement, analysant les documents, peut arriver à la conclusion que la valeur marchande des appartements échangés diffère considérablement et, sur cette base, reconnaître la convention d’échange comme invalide.

À partir du moment de l’enregistrement public du contrat, la propriété des appartements découle des deux parties à la transaction.

Offre alternative

Parfois, l’une des parties à une transaction d’échange d’appartement n’a pas d’appartement à échanger au moment de la préparation de la transaction.

Qu’est-ce que ça veut dire?

Cela signifie que quelqu’un est très intéressé par l’achat d’un appartement comme le vôtre. Il est satisfait de l’appartement lui-même, de la zone où il se trouve et du prix. Mais il n’a rien à offrir en retour. Autrement dit, il n’a pas d’appartement équivalent. Par conséquent, à ses frais, il acquiert un appartement égal à celui que vous possédez. Dans ce cas, la zone de son emplacement et certaines autres conditions sont convenues avec vous..

Cette opération est appelée un échange alternatif ou un échange caché..

Il faut admettre que cette méthode d’échange est très pratique, car elle réduit le temps nécessaire pour sélectionner l’option souhaitée, crée les conditions optimales pour effectuer des transactions d’échange en plusieurs étapes.

Une transaction alternative est formalisée par la conclusion d’un contrat de vente. Naturellement, comme un accord de troc, un contrat de vente et d’achat est enregistré auprès de l’autorité locale pour l’enregistrement des droits de propriété sur les biens immobiliers et les transactions avec elle..

Fais attention

Tant lors de la conclusion d’un accord de troc que lors de la conclusion d’un contrat de vente et d’achat, examinez attentivement les documents de l’appartement et les documents de son propriétaire. Une méticulosité et une rigueur « excessives » dans de telles questions ne feront pas de mal. Si votre contrepartie est une personne consciencieuse, il comprendra tout correctement et, évidemment, il portera une attention similaire aux documents que vous soumettez..

En cas de doute, contactez des agents immobiliers professionnels ou des avocats spécialisés dans les transactions immobilières. En outre, le notaire qui certifie vos signatures en vertu de l’accord est tenu de vérifier les documents sur la base desquels cette transaction est effectuée. Cela sert de garantie supplémentaire de la «pureté» de la transaction.

Bourse municipale de logement

L’accord sur l’échange de logements municipaux se fait un peu différemment.

Il faut tout de suite réserver qu’il est pratiquement impossible d’échanger directement des logements privatisés contre des logements municipaux. Tout d’abord, l’appartement municipal devra être privatisé.

Mais il est possible d’échanger un appartement municipal contre un autre appartement municipal, mais uniquement avec l’accord des propriétaires de ces locaux résidentiels. Dans le même temps, il existe de nombreuses raisons pour lesquelles la réalisation de cette transaction deviendra impossible..

Un appartement municipal ne peut être échangé contre un appartement similaire si une réclamation est intentée contre son locataire pour résilier ou modifier le contrat de location sociale de l’appartement.

Une telle transaction sera également invalide dans les cas où une arrestation est infligée à l’appartement, s’il fait l’objet d’un gage, si le droit de l’utiliser est contesté devant le tribunal.

Un appartement qui appartient à un fonds départemental spécial ou qui est un appartement dans une auberge ne peut pas être échangé.

Ne peut pas participer à une transaction d’échange pour un local qui a été déclaré impropre à l’habitation, ou si la maison dans laquelle elle se trouve est sujette à démolition, rénovation ou destinée à d’autres fins.

L’autorité d’enregistrement n’émettra pas de transaction si ses conditions impliquent une détérioration significative des conditions de vie de l’une des parties, ou de l’une des parties, après son achèvement, devra améliorer ses conditions de vie.

Et encore une fois sur les documents

S’il n’y a pas de tels obstacles pour l’échange de deux appartements municipaux, les documents suivants doivent être soumis à l’autorité d’enregistrement:

• Une déclaration du locataire du logement public (le locataire responsable), qui doit être signée par tous les membres de la famille qui ont atteint l’âge de la majorité, y compris ceux qui ne vivent pas actuellement dans cet appartement, pour signer leur consentement à la transaction.
• Originaux et copies de la commande et du contrat de location sociale de l’appartement municipal.
• Un extrait du livre de la maison avec des informations sur toutes les personnes vivant actuellement dans cet appartement.
• Un certificat du ZhEK ou son équivalent, concernant l’absence d’arriérés de paiement pour le logement et les services communaux.

Comme dans le cas de l’échange de logement privatisé, pour achever la transaction, il est nécessaire de fournir le consentement des autorités de tutelle et de tutelle si des personnes incapables, des personnes à capacité juridique limitée et des mineurs vivent dans l’appartement municipal échangé..

Lors d’un échange, les conditions de vie de ces catégories de citoyens ne peuvent être dégradées.

Lorsque tous les documents ci-dessus sont rassemblés, et sous réserve des conditions ci-dessus, les parties à l’échange (employeurs) signent un accord d’échange. Cette entente est soumise par chacun des locataires à leur propriétaire afin d’obtenir l’approbation de l’échange.

Le propriétaire accepte ou refuse par écrit d’approuver la demande présentée par le demandeur. Selon la loi, le propriétaire dispose de dix jours pour examiner une telle demande. Par conséquent, n’hésitez pas et précipitez les fonctionnaires maladroits si le temps commence à « rouler » au-delà des limites de la décence.

Une fois cette approbation obtenue, chacune des personnes échangeant des appartements municipaux conclut un contrat de location sociale avec leur nouveau propriétaire, après quoi l’échange est considéré comme complet..

Après l’échange, l’accord d’échange doit être enregistré auprès de l’autorité locale pour l’enregistrement des droits immobiliers et des transactions avec elle.

À ce stade, la procédure d’échange d’appartement est considérée comme terminée et, dans le cas d’appartements privatisés, les parties deviennent propriétaires des nouveaux logements et les personnes utilisant leurs appartements dans le cadre du contrat de location sociale deviennent les locataires des nouveaux logements..