Comment disposer de sa part dans un appartement sans conflit et de manière rentable

Points d’article



Dans notre pays, la pratique de la copropriété des logements est une pratique courante et très répandue. Depuis la privatisation, la plupart des objets immobiliers sont passés en propriété privée précisément par actions.

Aujourd’hui, les biens immobiliers sont √©galement souvent achet√©s pour une copropri√©t√©. Enfin, il est impossible d’√©viter l’√©mergence d’une copropri√©t√© dans le partage de la copropri√©t√© entre ex-√©poux, elle peut survenir lors de donation, de succession de logement, etc..

Tant que la relation entre copropri√©taires n’est pas assombrie par un conflit, aucun d’entre eux ne se sent inquiet de son statut de propri√©taire. Mais d√®s que les copropri√©taires perdent la compr√©hension mutuelle, le probl√®me de la division de ce bien sp√©cifique se pose in√©vitablement. Et les solutions √† ce probl√®me sont loin d’√™tre simples.

Un exemple typique: un conjoint poss√®de un appartement √† parts √©gales. Apr√®s le d√©c√®s du mari, sa part (la moiti√© de l’appartement) est partag√©e entre la veuve et le fils du d√©funt. Alors la femme a les trois quarts de la maison et le fils un quart. Si le second veut prendre sa part, l’option la plus simple sera de vendre l’appartement et de diviser le produit au prorata des actions. Cependant, la veuve peut s’opposer √† une telle d√©cision, et c’est l√† qu’une situation extr√™mement conflictuelle se produit. L’enfant du d√©funt peut simplement renoncer √† l’h√©ritage l√©gal, mais il peut aussi d√©fendre son droit de propri√©t√©. De son c√īt√©, il sera l√©gal d’emm√©nager dans un appartement, de transf√©rer sa part √† la fiducie ou de la vendre. Et dans ce cas, des sc√©narios bien plus d√©sagr√©ables sont possibles pour la veuve, jusqu’√† la n√©cessit√© de vendre sa part du logement et de la quitter √† un co√Ľt minimal..

Vendre correctement un partage

Si le copropri√©taire de l’appartement a l’intention de le vendre, conform√©ment √† la loi, il doit en informer les autres copropri√©taires et leur proposer de faire un achat. Habituellement, cette notification est faite par √©crit, indiquant le prix exact. En cas de refus √©crit des propri√©taires restants ou si dans le mois suivant l’action propos√©e n’est pas rachet√©e, le copropri√©taire a le droit de vendre sa part √† tout acheteur.

Attention: le co√Ľt de la vente doit correspondre int√©gralement au prix auquel le vendeur a offert sa part par √©crit √† d’autres copropri√©taires. Dans le cas contraire, les copropri√©taires de l’appartement pourront exiger judiciairement l’annulation de la transaction.

Trois fois en dessous du marché

Les sp√©cialistes de l’immobilier soulignent que la propri√©t√© fractionn√©e d’une maison n’est pas du tout la propri√©t√© d’une pi√®ce sp√©cifique dans un appartement. Par exemple, un copropri√©taire peut m√™me ne pas avoir le droit de vivre dans cet appartement et, par cons√©quent, le prix de sa copropri√©t√© n’est pas du tout √©gal √† la valeur marchande du bien en termes de superficie. Selon certains experts, un m√®tre carr√© de la part d’une propri√©t√© est g√©n√©ralement moins cher qu’un m√®tre carr√© dans un appartement ou une maison avec un seul propri√©taire d’environ 15 √† 40%. D’autres experts expriment le chiffre de 20 √† 30% du co√Ľt de l’immobilier ordinaire comme prix d’une part dans un appartement. De plus, la pratique confirme plut√īt les derni√®res donn√©es, si l’on consid√®re le co√Ľt des appartements entiers et des parts de ceux-ci sur l’exemple des m√©gapoles russes, au moins. Les actions dans les petits appartements (actions √† probl√®mes) perdent le plus de prix, o√Ļ la r√©sidence simultan√©e de tous les copropri√©taires est physiquement impossible.

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Alors, rappelons la situation avec la femme et le fils du d√©funt, qui ont des parts in√©gales dans l’appartement h√©rit√©. Le fils a le droit de vendre son quart de la maison pour seulement un huiti√®me de la valeur marchande, car personne n’ach√®tera √† un prix √©lev√©. Dans le m√™me temps, la veuve peut payer le m√™me prix pour la huiti√®me partie de l’appartement et, en fait, acheter l’objet deux fois plus cher, car apr√®s cela, elle devient la seule et enti√®re propri√©taire de l’appartement entier..

Comment disposer de sa part dans un appartement sans conflit et de manière rentable

Certains copropri√©taires de logements, qui s’en sont totalement empar√©s, se comportent encore plus radicalement. Apr√®s tout, sans leur consentement, le reste des actions ne peut √™tre r√©alis√©, ce qui signifie qu’il est possible, sans racheter les actions d’autres personnes, de disposer de l’ensemble de l’appartement ou de la maison en toute impunit√©..

Lorsque les copropri√©taires ne peuvent r√©soudre sans conflit la question du partage de leurs parts, certains d’entre eux doivent vivre pendant des ann√©es dans le si√®ge d’autres copropri√©taires qui ne sont pas autoris√©s √† p√©n√©trer dans l’appartement. Cette tactique est efficace, mais pas si le propri√©taire d’une plus petite part est pris au s√©rieux pour d√©fendre son droit d’√™tre copropri√©taire. Il existe plusieurs options juridiques pour r√©soudre le probl√®me:

  • r√®glement par le tribunal;
  • enregistrement non autoris√©;
  • vendre votre part √† un acheteur tiers;
  • vente de votre part √† un copropri√©taire ayant occup√© le bien.

Il existe √©galement une cinqui√®me option – demander l’attribution de votre part sous la forme d’un terrain de logement. Mais il s’agit plut√īt d’une mani√®re th√©orique de r√©soudre le probl√®me, car dans les appartements urbains ordinaires, il est presque irr√©aliste de l’impl√©menter sans douleur pour tous les copropri√©taires..

Enregistrement par ordonnance du tribunal

Les avocats soutiennent que, id√©alement, les copropri√©taires de logements devraient √©tablir volontairement les conditions d’utilisation d’un appartement partag√©. Mais un dialogue constructif ne fonctionne pas toujours, et ici il faut aller au tribunal. Dans ce cas, la d√©cision du tribunal est fortement d√©pendante de la pr√©sence / absence de chacun des copropri√©taires d’autres biens immobiliers, des personnes √† charge, de la situation financi√®re des parties au litige, etc. et le propri√©taire d’une plus grande part sera «demand√©» de l’appartement contest√© en raison de la propri√©t√© d’autres biens immobiliers r√©sidentiels. Il n’est pas rare que le tribunal expulse l’agresseur de l’appartement et donne le feu vert au copropri√©taire aux droits viol√©s. Mais dans les situations d’appartements √† plusieurs pi√®ces, la cour permet √† tous les propri√©taires d’utiliser des pi√®ces diff√©rentes, en tenant compte de la taille des parts de propri√©t√© et des chambres elles-m√™mes.

Comment disposer de sa part dans un appartement sans conflit et de manière rentable

La dur√©e d’un tel litige est g√©n√©ralement de six mois √† un an. Et m√™me apr√®s l’ach√®vement du processus, la paix n’entre g√©n√©ralement pas dans la relation des copropri√©taires. Apr√®s tout, la justice ne peut pas √©liminer un conflit personnel et les copropri√©taires peuvent changer r√©guli√®rement les serrures de la porte d’entr√©e. Ni les huissiers ni la police ne peuvent aider dans de telles situations. Le seul moyen de sortir est de retourner devant le tribunal.

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Enregistrement non autorisé

L√† encore, il est th√©oriquement possible de r√©soudre le probl√®me sans recourir √† un litige. Lorsqu’une personne n’est pas autoris√©e √† entrer dans sa propre maison, elle a parfaitement le droit d’y entrer par elle-m√™me et m√™me d’utiliser la force pour cela (uniquement pour casser la porte, mais pas pour combattre ou d√©truire les murs de la maison). L’article 12 du Code civil de la F√©d√©ration de Russie r√©git cette situation: le comportement du copropri√©taire opprim√© sera interpr√©t√© par la loi comme une l√©gitime d√©fense des droits. Les avocats recommandent fortement de fournir la preuve qu’il y a eu des tentatives infructueuses pour r√©soudre le probl√®me de mani√®re pacifique avant de tenter d’enfoncer la porte. Par exemple, il s’agira d’une copie d’un t√©l√©gramme certifi√© par la poste avec une demande au contrevenant de lui donner acc√®s √† son domicile et de lui donner les cl√©s ou une d√©claration pr√©liminaire √† la police contre l’usurpateur. De telles mesures emp√™cheront les poursuites judiciaires contre le copropri√©taire qui est entr√© par effraction dans la maison. Mais vous devez comprendre que le conflit personnel des copropri√©taires ne fera que s’intensifier apr√®s cela.

Partager la vente

Un point important: un appartement avec plusieurs propri√©taires, selon la loi, peut √™tre en copropri√©t√© ou en copropri√©t√© sans d√©finir d’actions, selon l’article 224 du Code civil de la F√©d√©ration de Russie. Et dans le second cas, aucun des copropri√©taires n’a le droit de vendre sa part, car l√©galement et en fait elle n’existe tout simplement pas. Mais en m√™me temps, de tels logements, par accord des copropri√©taires ou devant les tribunaux, peuvent √™tre r√©√©dit√©s en copropri√©t√©.

La vente de votre participation est l’option la plus simple √† mettre en Ňďuvre. Bien s√Ľr, il est n√©cessaire d’envoyer aux copropri√©taires des avis √©crits de vente, pour se conformer √† quelques formalit√©s suppl√©mentaires, mais dans tous les cas c’est plus facile que de tenir des poursuites judiciaires ou d’utiliser la force physique pour tenter d’utiliser votre partie de la maison.

S’il existe un accord verbal sur la vente de la part avec les copropri√©taires, aucune notification ne sera requise. L’enregistrement de l’achat et de la vente est effectu√© en standard. La situation est compliqu√©e par le refus des copropri√©taires d’acheter leurs propres actions et de les vendre √† des tiers. Ensuite, la transaction est g√©n√©ralement retard√©e en √©vitant les avis de vente. Dans tous les cas, il est n√©cessaire d’envoyer des t√©l√©grammes ou des lettres de vente recommand√©es aux propri√©taires. En cas de silence persistant de la part des copropri√©taires notifi√©s, apr√®s quoi la part ne leur sera pas vendue, le tribunal reconna√ģtra presque certainement la l√©galit√© de la transaction.

Comment disposer de sa part dans un appartement sans conflit et de manière rentable

Il existe une autre solution radicale au probl√®me, qui ne n√©cessite pas de contact avec les copropri√©taires. Le fait est que le consentement de ce dernier n’est pas requis lors du don d’une part de logement. Si un cadeau d√©guise une vente, la transaction peut √™tre contest√©e devant les tribunaux, mais il est presque impossible de prouver la vente.

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Une autre fa√ßon de contourner les copropri√©taires est un engagement. Le propri√©taire de l’action √©tablit conform√©ment √† l’art. 807 du Code civil de la F√©d√©ration de Russie avec un acheteur tiers, un accord de pr√™t d’un montant √©gal au co√Ľt pr√©vu de la part vendue. Cette part est la garantie du pr√™t. Le gage est enregistr√© aupr√®s de Rosreestr, le propri√©taire re√ßoit de l’argent du pr√™teur, puis les parties r√©digent un accord de compensation: l’acheteur voil√© remet la dette et re√ßoit en retour l’objet du gage – en fait, une part dans l’appartement. L’inconv√©nient d’un tel syst√®me est d’√©ventuels probl√®mes lors de l’enregistrement d’un gage √† Rosreestr.Il est donc optimal dans de tels cas de recourir aux services d’agents immobiliers professionnels ou d’avocats. Dans les grandes villes russes, il existe des agences immobili√®res qui travaillent avec de tels objets.

Qui achète des actions

Les agents immobiliers divisent généralement les acheteurs de maison dans les catégories suivantes.

Les premiers acqui√®rent une part pour leur propre vie dans l’appartement, dans l’espoir de n√©gocier avec le reste des copropri√©taires. Inutile de dire que cette option est tr√®s risqu√©e.?

D’autres ach√®tent une part de biens immobiliers afin d’obtenir un enregistrement permanent. Ici, la part peut √™tre ridiculement petite – voire un centi√®me, car le consentement des copropri√©taires n’est pas requis pour l’inscription sur le lieu de r√©sidence. Il vous suffit de pr√©senter des documents au bureau des passeports confirmant la propri√©t√© de l’action. Mais cela ne fonctionnera pas pour enregistrer des tiers sans le consentement des copropri√©taires, notent les experts. Une exception est faite uniquement pour les enfants mineurs qui sont attribu√©s √† leurs parents.

Les pillards qui ach√®tent des actions dans un appartement afin d’imposer leurs propres conditions aux propri√©taires sont g√©n√©ralement persuad√©s de vendre leur part. Ce dernier type d’acheteurs est un gros probl√®me pour les propri√©taires d’actions qui ont expuls√© d’autres copropri√©taires de leur logement. Un raider professionnel est capable d’offrir des conditions de vie insupportables √† ses voisins. Par exemple, le propri√©taire de la quatri√®me partie de l’appartement a d√©lib√©r√©ment inond√© les √©tages inf√©rieurs pendant la nuit, dont les r√©sidents ont poursuivi tous les propri√©taires de l’appartement. Il s’av√®re qu’il est plus rentable pour le propri√©taire du reste de l’appartement de vendre sa part au raider que de payer une compensation aux voisins.

Comment disposer de sa part dans un appartement sans conflit et de manière rentable

Ainsi, les lecteurs de cet article le savent d√©sormais: m√™me le copropri√©taire le plus agressif d’un appartement peut √™tre trait√© de mani√®re absolument l√©gale. Cependant, il est √©galement √©vident que la meilleure marche √† suivre n’est pas d’aggraver le conflit, mais d’essayer de parvenir √† un accord avec les copropri√©taires, de racheter les actions restantes ou de vendre des logements ensemble. Le r√©sultat sera plus de profit et moins de temps et de nerfs perdus..

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