Comment disposer de sa part dans un appartement sans conflit et de manière rentable

Points d’article

• Vendre correctement un partage
• Trois fois en dessous du marché
• Enregistrement par ordonnance du tribunal
• Enregistrement non autorisé
• Partager la vente
• Qui achète des actions

Dans notre pays, la pratique de la copropriété des logements est une pratique courante et très répandue. Depuis la privatisation, la plupart des objets immobiliers sont passés en propriété privée précisément par actions.

Aujourd’hui, les biens immobiliers sont également souvent achetés pour une copropriété. Enfin, il est impossible d’éviter l’émergence d’une copropriété dans le partage de la copropriété entre ex-époux, elle peut survenir lors de donation, de succession de logement, etc..

Tant que la relation entre copropriétaires n’est pas assombrie par un conflit, aucun d’entre eux ne se sent inquiet de son statut de propriétaire. Mais dès que les copropriétaires perdent la compréhension mutuelle, le problème de la division de ce bien spécifique se pose inévitablement. Et les solutions à ce problème sont loin d’être simples.

Un exemple typique: un conjoint possède un appartement à parts égales. Après le décès du mari, sa part (la moitié de l’appartement) est partagée entre la veuve et le fils du défunt. Alors la femme a les trois quarts de la maison et le fils un quart. Si le second veut prendre sa part, l’option la plus simple sera de vendre l’appartement et de diviser le produit au prorata des actions. Cependant, la veuve peut s’opposer à une telle décision, et c’est là qu’une situation extrêmement conflictuelle se produit. L’enfant du défunt peut simplement renoncer à l’héritage légal, mais il peut aussi défendre son droit de propriété. De son côté, il sera légal d’emménager dans un appartement, de transférer sa part à la fiducie ou de la vendre. Et dans ce cas, des scénarios bien plus désagréables sont possibles pour la veuve, jusqu’à la nécessité de vendre sa part du logement et de la quitter à un coût minimal..

Vendre correctement un partage

Si le copropriétaire de l’appartement a l’intention de le vendre, conformément à la loi, il doit en informer les autres copropriétaires et leur proposer de faire un achat. Habituellement, cette notification est faite par écrit, indiquant le prix exact. En cas de refus écrit des propriétaires restants ou si dans le mois suivant l’action proposée n’est pas rachetée, le copropriétaire a le droit de vendre sa part à tout acheteur.

Attention: le coût de la vente doit correspondre intégralement au prix auquel le vendeur a offert sa part par écrit à d’autres copropriétaires. Dans le cas contraire, les copropriétaires de l’appartement pourront exiger judiciairement l’annulation de la transaction.

Trois fois en dessous du marché

Les spécialistes de l’immobilier soulignent que la propriété fractionnée d’une maison n’est pas du tout la propriété d’une pièce spécifique dans un appartement. Par exemple, un copropriétaire peut même ne pas avoir le droit de vivre dans cet appartement et, par conséquent, le prix de sa copropriété n’est pas du tout égal à la valeur marchande du bien en termes de superficie. Selon certains experts, un mètre carré de la part d’une propriété est généralement moins cher qu’un mètre carré dans un appartement ou une maison avec un seul propriétaire d’environ 15 à 40%. D’autres experts expriment le chiffre de 20 à 30% du coût de l’immobilier ordinaire comme prix d’une part dans un appartement. De plus, la pratique confirme plutôt les dernières données, si l’on considère le coût des appartements entiers et des parts de ceux-ci sur l’exemple des mégapoles russes, au moins. Les actions dans les petits appartements (actions à problèmes) perdent le plus de prix, où la résidence simultanée de tous les copropriétaires est physiquement impossible.

Alors, rappelons la situation avec la femme et le fils du défunt, qui ont des parts inégales dans l’appartement hérité. Le fils a le droit de vendre son quart de la maison pour seulement un huitième de la valeur marchande, car personne n’achètera à un prix élevé. Dans le même temps, la veuve peut payer le même prix pour la huitième partie de l’appartement et, en fait, acheter l’objet deux fois plus cher, car après cela, elle devient la seule et entière propriétaire de l’appartement entier..

Certains copropriétaires de logements, qui s’en sont totalement emparés, se comportent encore plus radicalement. Après tout, sans leur consentement, le reste des actions ne peut être réalisé, ce qui signifie qu’il est possible, sans racheter les actions d’autres personnes, de disposer de l’ensemble de l’appartement ou de la maison en toute impunité..

Lorsque les copropriétaires ne peuvent résoudre sans conflit la question du partage de leurs parts, certains d’entre eux doivent vivre pendant des années dans le siège d’autres copropriétaires qui ne sont pas autorisés à pénétrer dans l’appartement. Cette tactique est efficace, mais pas si le propriétaire d’une plus petite part est pris au sérieux pour défendre son droit d’être copropriétaire. Il existe plusieurs options juridiques pour résoudre le problème:

• règlement par le tribunal;
• enregistrement non autorisé;
• vendre votre part à un acheteur tiers;
• vente de votre part à un copropriétaire ayant occupé le bien.

Il existe également une cinquième option – demander l’attribution de votre part sous la forme d’un terrain de logement. Mais il s’agit plutôt d’une manière théorique de résoudre le problème, car dans les appartements urbains ordinaires, il est presque irréaliste de l’implémenter sans douleur pour tous les copropriétaires..

Enregistrement par ordonnance du tribunal

Les avocats soutiennent que, idéalement, les copropriétaires de logements devraient établir volontairement les conditions d’utilisation d’un appartement partagé. Mais un dialogue constructif ne fonctionne pas toujours, et ici il faut aller au tribunal. Dans ce cas, la décision du tribunal est fortement dépendante de la présence / absence de chacun des copropriétaires d’autres biens immobiliers, des personnes à charge, de la situation financière des parties au litige, etc. et le propriétaire d’une plus grande part sera «demandé» de l’appartement contesté en raison de la propriété d’autres biens immobiliers résidentiels. Il n’est pas rare que le tribunal expulse l’agresseur de l’appartement et donne le feu vert au copropriétaire aux droits violés. Mais dans les situations d’appartements à plusieurs pièces, la cour permet à tous les propriétaires d’utiliser des pièces différentes, en tenant compte de la taille des parts de propriété et des chambres elles-mêmes.

La durée d’un tel litige est généralement de six mois à un an. Et même après l’achèvement du processus, la paix n’entre généralement pas dans la relation des copropriétaires. Après tout, la justice ne peut pas éliminer un conflit personnel et les copropriétaires peuvent changer régulièrement les serrures de la porte d’entrée. Ni les huissiers ni la police ne peuvent aider dans de telles situations. Le seul moyen de sortir est de retourner devant le tribunal.

Enregistrement non autorisé

Là encore, il est théoriquement possible de résoudre le problème sans recourir à un litige. Lorsqu’une personne n’est pas autorisée à entrer dans sa propre maison, elle a parfaitement le droit d’y entrer par elle-même et même d’utiliser la force pour cela (uniquement pour casser la porte, mais pas pour combattre ou détruire les murs de la maison). L’article 12 du Code civil de la Fédération de Russie régit cette situation: le comportement du copropriétaire opprimé sera interprété par la loi comme une légitime défense des droits. Les avocats recommandent fortement de fournir la preuve qu’il y a eu des tentatives infructueuses pour résoudre le problème de manière pacifique avant de tenter d’enfoncer la porte. Par exemple, il s’agira d’une copie d’un télégramme certifié par la poste avec une demande au contrevenant de lui donner accès à son domicile et de lui donner les clés ou une déclaration préliminaire à la police contre l’usurpateur. De telles mesures empêcheront les poursuites judiciaires contre le copropriétaire qui est entré par effraction dans la maison. Mais vous devez comprendre que le conflit personnel des copropriétaires ne fera que s’intensifier après cela.

Partager la vente

Un point important: un appartement avec plusieurs propriétaires, selon la loi, peut être en copropriété ou en copropriété sans définir d’actions, selon l’article 224 du Code civil de la Fédération de Russie. Et dans le second cas, aucun des copropriétaires n’a le droit de vendre sa part, car légalement et en fait elle n’existe tout simplement pas. Mais en même temps, de tels logements, par accord des copropriétaires ou devant les tribunaux, peuvent être réédités en copropriété.

La vente de votre participation est l’option la plus simple à mettre en œuvre. Bien sûr, il est nécessaire d’envoyer aux copropriétaires des avis écrits de vente, pour se conformer à quelques formalités supplémentaires, mais dans tous les cas c’est plus facile que de tenir des poursuites judiciaires ou d’utiliser la force physique pour tenter d’utiliser votre partie de la maison.

S’il existe un accord verbal sur la vente de la part avec les copropriétaires, aucune notification ne sera requise. L’enregistrement de l’achat et de la vente est effectué en standard. La situation est compliquée par le refus des copropriétaires d’acheter leurs propres actions et de les vendre à des tiers. Ensuite, la transaction est généralement retardée en évitant les avis de vente. Dans tous les cas, il est nécessaire d’envoyer des télégrammes ou des lettres de vente recommandées aux propriétaires. En cas de silence persistant de la part des copropriétaires notifiés, après quoi la part ne leur sera pas vendue, le tribunal reconnaîtra presque certainement la légalité de la transaction.

Il existe une autre solution radicale au problème, qui ne nécessite pas de contact avec les copropriétaires. Le fait est que le consentement de ce dernier n’est pas requis lors du don d’une part de logement. Si un cadeau déguise une vente, la transaction peut être contestée devant les tribunaux, mais il est presque impossible de prouver la vente.

Une autre façon de contourner les copropriétaires est un engagement. Le propriétaire de l’action établit conformément à l’art. 807 du Code civil de la Fédération de Russie avec un acheteur tiers, un accord de prêt d’un montant égal au coût prévu de la part vendue. Cette part est la garantie du prêt. Le gage est enregistré auprès de Rosreestr, le propriétaire reçoit de l’argent du prêteur, puis les parties rédigent un accord de compensation: l’acheteur voilé remet la dette et reçoit en retour l’objet du gage – en fait, une part dans l’appartement. L’inconvénient d’un tel système est d’éventuels problèmes lors de l’enregistrement d’un gage à Rosreestr.Il est donc optimal dans de tels cas de recourir aux services d’agents immobiliers professionnels ou d’avocats. Dans les grandes villes russes, il existe des agences immobilières qui travaillent avec de tels objets.

Qui achète des actions

Les agents immobiliers divisent généralement les acheteurs de maison dans les catégories suivantes.

Les premiers acquièrent une part pour leur propre vie dans l’appartement, dans l’espoir de négocier avec le reste des copropriétaires. Inutile de dire que cette option est très risquée.?

D’autres achètent une part de biens immobiliers afin d’obtenir un enregistrement permanent. Ici, la part peut être ridiculement petite – voire un centième, car le consentement des copropriétaires n’est pas requis pour l’inscription sur le lieu de résidence. Il vous suffit de présenter des documents au bureau des passeports confirmant la propriété de l’action. Mais cela ne fonctionnera pas pour enregistrer des tiers sans le consentement des copropriétaires, notent les experts. Une exception est faite uniquement pour les enfants mineurs qui sont attribués à leurs parents.

Les pillards qui achètent des actions dans un appartement afin d’imposer leurs propres conditions aux propriétaires sont généralement persuadés de vendre leur part. Ce dernier type d’acheteurs est un gros problème pour les propriétaires d’actions qui ont expulsé d’autres copropriétaires de leur logement. Un raider professionnel est capable d’offrir des conditions de vie insupportables à ses voisins. Par exemple, le propriétaire de la quatrième partie de l’appartement a délibérément inondé les étages inférieurs pendant la nuit, dont les résidents ont poursuivi tous les propriétaires de l’appartement. Il s’avère qu’il est plus rentable pour le propriétaire du reste de l’appartement de vendre sa part au raider que de payer une compensation aux voisins.

Ainsi, les lecteurs de cet article le savent désormais: même le copropriétaire le plus agressif d’un appartement peut être traité de manière absolument légale. Cependant, il est également évident que la meilleure marche à suivre n’est pas d’aggraver le conflit, mais d’essayer de parvenir à un accord avec les copropriétaires, de racheter les actions restantes ou de vendre des logements ensemble. Le résultat sera plus de profit et moins de temps et de nerfs perdus..