Rénovation d’appartement pas de vos propres mains. Partie 1: Questions d’organisation

Points d’article

• Planification
• Prix ​​de réparation, budgétisation
• Choisir un entrepreneur
• Comment se préparer à une réparation
• Comment acheter des matériaux

Cet article devrait aider les clients des travaux de réparation et de construction à éviter les erreurs courantes et à utiliser leurs fonds à bon escient. La première partie sera consacrée aux questions générales: planification, interaction avec tous les participants au processus, matériaux, prix et délais.

Il est temps de faire des réparations. Les images du nouvel intérieur plaisent déjà à notre imagination, mais pour une raison quelconque un peu inquiète dans nos âmes. Ceux qui ont déjà traversé cette étape de la vie savent à quel point cet événement est coûteux et gênant, combien de force physique et d’énergie mentale il peut emporter. Le plus inoffensif est d’aller au-delà de votre budget ou de votre calendrier. Cependant, les erreurs techniques et les vices cachés qui peuvent causer un accident d’origine humaine à l’échelle d’un immeuble d’habitation avec toutes les conséquences financières qui en découlent, telles qu’une inondation ou un incendie, sont beaucoup plus problématiques..

Les développeurs expérimentés savent déjà comment la «rénovation» fonctionne dans les réalités domestiques, où se trouvent les pièges et ce qu’il faut rechercher. Mais les débutants doivent apprendre de leurs propres erreurs, en marchant sur le même râteau. Parallèlement, des organisations et des équipes de réparation et de construction, basées sur leur propre expérience, ont développé leur propre approche systématique de la réparation d’un appartement, ce qui permet de réduire ou de réduire à zéro tous les risques existants. En fait, le schéma pour tous les réparateurs s’avère être à peu près le même (avec des écarts mineurs), ce qui est dicté par une logique objective et une opportunité technologique. Afin de couvrir un plus large éventail de sujets d’actualité, nous parlerons plus loin d’une refonte complète d’un appartement avec la participation de travailleurs expérimentés embauchés. Il s’agit, pour ainsi dire, de «l’ensemble complet maximal» de réparations, qui convient à la fois aux bâtiments exploités de longue date et aux bâtiments neufs.

Planification

Commencer à rénover un appartement avec l’achat de matériaux est l’erreur la plus « flagrante ». Peu importe que vous rénoviez l’appartement vous-même ou que vous engagiez des constructeurs professionnels, vous devez planifier vos actions à l’avance, en commençant par les problèmes mondiaux et en terminant par des bagatelles apparemment. L’apothéose de la planification est généralement un projet où nous remettons les entrepreneurs sur les rails. En plus de résoudre les problèmes techniques, ce sera le document exécutif sur la base duquel le devis est établi, le timing de la mise en œuvre de chaque étape est suivi, l’acceptation des travaux et les calculs sont effectués.

Testé: une bonne conception permet d’optimiser les coûts et de raccourcir les délais de réparation.

Le projet comprend deux parties principales: visuel (dessin, décoration intérieure); technique (dimensions et types de structures, points de communication d’ingénierie, spécification des matériaux de construction …). Par conséquent, idéalement, un concepteur expérimenté, naturellement proche de la construction, devrait s’occuper de la conception des réparations. Désormais, vous pouvez facilement trouver des personnes qui développent des projets bien équilibrés et techniquement corrects. Cependant, il vous sera toujours demandé de confier au développeur une « tâche technique », on vous posera beaucoup de questions auxquelles vous devriez réfléchir à l’avance. Ce que vous devez faire pour commencer:

1. Avec tous les membres du ménage, réfléchissez à l’apparence de l’appartement rénové. Trouvez des images appropriées dans des magazines thématiques, faites des croquis.
2. Allez faire du shopping, prenez (n’achetez pas encore) des matériaux de finition. Notez les données techniques et les numéros de pièces afin que vous puissiez plus tard trouver facilement ce que vous aimez et approuvé.
3. Sélectionnez les appareils électroménagers et les luminaires à installer dans l’appartement. Prenez des notes dans lesquelles vous indiquez les noms exacts, les dimensions et les principales caractéristiques techniques des produits, en particulier la consommation électrique. Si possible, prenez une photo des principales positions des structures, des panneaux sur lesquels il y a des broches pour la connexion.
4. Choisissez une baignoire, des toilettes, un lavabo, des robinets. Enregistrez ou photographiez tout.
5. Prenez soin des meubles si des articles prêts à l’emploi seront achetés. Explorez les dimensions.
6. Trouvez des firmes actives dans le mobilier, la climatisation, les portes (entrée et intérieur), les fenêtres.
7. Décidez de la disposition de l’appartement. Mesurez votre logement, faites un plan à l’échelle des locaux sur papier ou sur ordinateur, où la disposition des meubles, des appareils électroménagers et des sanitaires sera indiquée. Sur la base des points énumérés ci-dessus, prédisez l’emplacement des prises, interrupteurs, plomberie, prises électriques – faites un plan technique séparé. Détaillez les zones complexes et riches – plafonds, murs simples, etc..

Prix ​​de réparation, budgétisation

Combien cela coûtera-t-il pour rénover un appartement – la question la plus importante pour nous. Les coûts sont constitués du coût des travaux et du coût des matériaux, dont le rapport peut varier sur une large gamme. Dans un futur appartement, moyen en terme de « confort », il est à la barre 1: 1. Le coût de réparation d’un appartement saturé de services publics avec des solutions de conception complexes différera parfois des options simples. Tout d’abord, davantage de fonds seront dépensés pour les matériaux, mais le travail sera également plus coûteux. En termes de nombre, les organisations et les grandes équipes facturent 7 à 12 000 roubles par mètre carré au sol pour le travail (clé en main, révision), plus les matériaux bruts – cela se situe toujours dans la fourchette de 4 à 7 000.

Pour savoir exactement combien d’argent doit être préparé, nous vous recommandons d’inviter un représentant responsable de l’entrepreneur et de lui demander de calculer les réparations (vous pouvez ainsi obtenir plusieurs offres commerciales et les comparer). Une personne munie d’un ruban à mesurer et d’un outil d’inspection viendra vers vous, écoutera vos souhaits, examinera les structures de l’appartement (dénivelés, capacité de charge, état des principaux éléments), déterminera et discutera avec vous la liste des travaux nécessaires. Après 2-3 jours, vous recevrez un devis pour les travaux de réparation et de construction à titre onéreux, indiquant les principales opérations (il y en a plusieurs dizaines) et les prix au mètre carré / mètre courant, ainsi que les réparations en général. En prime pour cette étape d’interaction, vous pouvez recevoir une liste des matériaux requis avec un coût estimé et des coûts pour la logistique de l’installation. Veuillez noter que les deux documents doivent inclure des dépenses imprévues d’un montant de 10-15%, si ce n’est pas le cas, alors vous avez un constructeur inexpérimenté ou sournois.

Il convient de noter qu’avec une liste solide de travaux, elle peut ne pas être complète, car il n’y a pas de constructeurs absolument universels. Par conséquent, vous devez prendre en compte le paiement des services de prestataires tiers (climatiseurs, meubles, fenêtres / portes, alarmes, plafonds tendus, etc.).

Choisir un entrepreneur

Bien entendu, on ne peut donner la préférence à l’un ou à l’autre interprète qu’en termes de prix du travail. Seuls les artisans expérimentés, qui font leur travail avec soin et minutie, peuvent faire face aux tâches au niveau approprié, bien sûr, ils connaissent leur valeur. Veuillez noter que le coût des réparations dépend également du coût des matériaux, ce qui signifie que les économies globales lors du choix de travailleurs «moins chers» seront nivelées (environ doublées) et les risques augmenteront. Afin de ne pas vous tromper, vous devrez organiser un « casting » et prendre en compte un certain nombre de points importants:

1. Les bons réparateurs sont recherchés et ne se mettent presque jamais au travail tout de suite. Souvent, ils vous mettent en ligne, car ils doivent remplir leurs obligations antérieures..
2. Les personnes qui travaillent depuis plus d’un an sont prêtes à montrer au client des objets déjà remis (un portfolio sous forme de photographies n’est pas tout à fait ça). Il vaut mieux que la brigade vous ait été recommandée par quelqu’un que vous connaissez.
3. L’option idéale est si l’organisation est agréée, la réparation est sous contrôle technique et d’ingénierie, les contrats sont établis et une garantie est donnée pour au moins un an..
4. Il est important que les services proposés par les spécialistes invités soient aussi larges que possible, en commençant par compléter l’objet avec des matériaux et en terminant par la vérification du travail des sous-traitants..
5. Le devis doit être complet et compétent, les travaux doivent être divisés en étapes, avec un échéancier.
6. Vous devriez être informé du calendrier adéquat pour le projet. La pratique montre qu’un appartement de 100 m² réparé en au moins 5 à 6 mois, avec la participation simultanée de 3 à 4 artisans. Mais pour un appartement de 50 mètres, cela prendra environ 4 mois.

Comment se préparer à une réparation

Si la rénovation de l’appartement est juste au coin de la rue, alors il va falloir partir, car il est impossible d’atteindre la qualité si vous travaillez « par pièce ». Croyez-moi, il est impossible de vivre sur un chantier de construction. Le problème est généralement résolu par des logements locatifs temporaires. Le deuxième point concerne les meubles et les appareils ménagers. L’appartement doit être complètement libéré pour que rien n’interfère et reste intact.

Il est nécessaire de faire des copies des clés de la porte existante (encore ancienne) pour que vous, le contremaître et les ouvriers les ayez. Dans certains cas, il est judicieux de mettre des verrous supplémentaires, y compris des cadenas.

La prochaine étape sera le démontage, alors achetez des sacs à ordures, un balai et une pelle. Parfois, il est judicieux d’équiper l’objet d’une vadrouille et d’un chiffon pour nettoyer l’entrée.

Si vous utilisez des travaux de plâtrage ou de coulage de chapes, alors dans la rue, il vaut la peine de préparer une place pour le sable (vous pouvez l’arranger avec une planche « sous le bac à sable », les enfants l’occuperont toujours). Un espace peut également être nécessaire pour le déchargement du mortier prêt à l’emploi.

Trouvez et organisez une zone d’affichage de sac poubelle. Les ZhEKs surveillent généralement strictement cela et exigent de libérer immédiatement le territoire adjacent, vous devez donc vous occuper de la collecte des ordures le même jour. Il vaut la peine de maintenir de bonnes relations avec l’organisation de service, car vous devrez vous y rendre plus d’une fois, par exemple, pour couper l’eau ou le chauffage, pour remplacer les tuyaux.

Convenez avec les travailleurs d’un espace fumeur. S’il est totalement interdit de fumer dans l’appartement, les gens se rendent dans la zone interétage ou dans la rue, dans tous les cas, il y a des problèmes avec les voisins, en raison de la fumée ou des sols sales. Les bonnes options pour résoudre le problème sont un balcon ou un escalier coupe-feu (dans les nouveaux bâtiments, il y a des zones ouvertes).

Échangez les numéros de téléphone avec le contremaître et avec les travailleurs (en règle générale, il suffit d’avoir une connexion avec une personne qui se trouve constamment dans l’établissement). Cependant, faites-en une règle pour discuter de tous les problèmes techniques et organisationnels uniquement avec un ingénieur-technicien, vous serez probablement interrogé à ce sujet.

Lorsque vous invitez des sous-traitants (climatiseurs, fabricants de meubles, installateurs de courant faible, fabricants de fenêtres, menuisiers …) sur le site, assurez-vous d’inviter le contremaître responsable de la rénovation des appartements – organisez un briefing au cours duquel les problèmes techniques d’actualité seront résolus. Dans certains cas, la participation d’un concepteur sera requise, si, bien sûr, vous vous êtes mis d’accord sur le soutien approprié du projet.

Déterminez un horaire de travail avec l’entrepreneur général. Cela vous permettra de contrôler l’avancement des travaux, ainsi que de donner accès à l’appartement aux sous-traitants à un moment donné, ou d’assurer le déchargement et le levage des matériaux de construction. Le client doit savoir avec certitude qu’il y a du monde dans l’établissement, par exemple de 8h00 à 16h00, tous les jours sauf le dimanche.

Une attention particulière doit être accordée à l’interaction avec les voisins, sinon vous pouvez sérieusement gâcher les relations. Dans certains cas, il est nécessaire de limiter les performances des travaux bruyants. Par exemple, demandez aux constructeurs de ne pas travailler avec un perforateur le samedi ou, plus encore, le dimanche (si tout est bien organisé, alors tous les trous peuvent être préparés la veille pour assurer le front de travail). De même, il y a des moments où les voisins demandent une heure calme dans la salle à manger pour que vous puissiez coucher votre enfant..

Un autre problème est de garder l’entrée propre. Évidemment, les ordures et les matériaux ne peuvent pas être stockés ici, de nombreux constructeurs préfèrent faire le ménage régulièrement à l’entrée, surtout le jour de la réception des matériaux ou de l’expédition des déchets..

Un autre point important est le remplacement des colonnes montantes de chauffage, d’alimentation en eau et d’assainissement dans les vieilles maisons. Il est préférable de s’entendre à l’avance avec les voisins d’en haut, d’en bas (parfois sur le sol) sur le remplacement des tuyaux rouillés de leur appartement, afin de ne pas laisser les anciennes communications à l’endroit le plus vulnérable – dans le plancher. Dans la plupart des cas, les arguments «pour» l’emportent, et les gens sont d’accord, car il leur sera très facile de moderniser leurs communications.

Il est un peu plus difficile de préparer la rénovation pour les résidents du dernier étage. Dans ce cas, vous devez inspecter le toit pour détecter les fuites, inspecter les tuyaux situés dans le grenier. Parfois, vous devez remplacer le matériau en vrac qui se trouve sur le sol du grenier et sert de chauffage pour votre plafond..

Lors du démarrage d’une rénovation d’appartement, assurez-vous de prendre soin des appareils de mesure. Compteurs d’eau, compteurs électriques et à gaz – ils ont tous des joints qui doivent rester intacts pendant toute la durée de la réparation, il en va de même pour les bâtiments. Attirez l’attention de l’entrepreneur sur ce point, demandez-lui de fabriquer des housses de protection temporaires. Au fur et à mesure que les communications sont remplacées, vous devrez probablement commander le descellement de ces appareils.Dans certains cas, il sera logique de commander et de vérifier immédiatement les compteurs. Afin d’éviter les problèmes, suivez toutes les exigences pour l’installation des compteurs et l’organisation des entrées.

Si vous envisagez de faire un réaménagement (y compris la disposition des ouvertures dans les murs porteurs) ou de modifier la configuration des principaux réseaux d’ingénierie (gaz, chauffage, plomberie), vous devrez contacter les organisations compétentes et coordonner ces mesures. Expertise, mise en service, renégociation du contrat – tout peut prendre assez longtemps, jusqu’à deux à trois mois, vous devez donc vous en occuper à l’avance.

Comment acheter des matériaux

N’hésitez pas à faire confiance aux représentants de l’entrepreneur dans l’achat et la livraison des matériaux pour les travaux bruts. Les organisations de construction en exercice complèteront l’installation au besoin, sans encombrer l’appartement d’objets inutiles. Dans le même temps, vous pouvez être presque à cent pour cent sûr qu’il s’agira de matériaux de haute qualité adaptés au travail (à moins, bien sûr, que vous ne vous soyez pas trompé sur le choix de l’entrepreneur). Personne ne vous accusera de temps d’arrêt en raison d’un manque de matériaux de construction, et personne ne peut justifier un mariage avec des composants contrefaits. La logistique peut vous être facturée un peu d’argent, mais ces coûts sont généralement compensés par le coût modéré des matériaux, car un entrepreneur travaillant dans ce domaine bénéficie de remises et de son propre transport. De plus, le client ne doit pas réduire le temps gagné..

La situation est un peu plus compliquée avec les matériaux de finition; votre participation directe est ici requise, car le choix est assez subjectif. Certainement: les types de matériaux utilisés doivent être négociés à l’avance, au stade de la budgétisation – cela affecte l’ordre de travail, la technologie de préparation des bases et certaines solutions de conception. Il est très important qu’en plus des questions sur le nombre requis de produits spécifiques, vous consultiez également le contremaître sur les caractéristiques techniques et, surtout, sur la qualité des matériaux. La majeure partie des produits de réparation sur le marché ont été testés à plusieurs reprises par des constructeurs expérimentés, tous les avantages et inconvénients de divers matériaux de divers fabricants, leur compatibilité les uns avec les autres sont connus. Par exemple, vous devez vous méfier des papiers peints des nouvelles collections (il y a souvent des problèmes avec le motif), ou vous ne devez pas vous attendre à des joints parfaits de carreaux trop grands (ces produits ont des problèmes de plan et de géométrie). Les produits chinois sont également imprévisibles..

Dans tous les cas, la conformité des matériaux de construction avec les tâches définies doit être déterminée directement dans le magasin, par conséquent, il est conseillé au client et au représentant de l’entrepreneur (il n’est pas moins intéressé par la qualité des matériaux utilisés) d’organiser un certain jour une visite conjointe du magasin.

Si nous parlons de gros produits (nous incluons: des éléments de mobilier fini, une baignoire, une douche, une machine à laver, des radiateurs de chauffage, une chaudière, un four, des toilettes, un lavabo, une hotte aspirante), alors avant d’acheter, vous devez également consulter les constructeurs. L’emplacement et la taille des câbles d’ingénierie dépendront de leur taille, de leur configuration, de leur puissance et de leur méthode de connexion, ce qui garantira une connexion fluide et correcte. Au stade du réaménagement, du câblage des communications et des travaux difficiles, il est nécessaire de décider des modèles. Ces éléments sont installés au stade final de la réparation, mais il faut maintenant y avoir accès pour que l’entrepreneur puisse obtenir les informations nécessaires. Idéal si vous achetez immédiatement ces articles et pouvez les stocker en territoire neutre.

Faites attention à l’acceptation des matériaux. Si la livraison est effectuée par un magasin, il est alors nécessaire de vérifier la sécurité des marchandises achetées et l’exhaustivité des produits complexes lors du déchargement. Pour éviter les frictions entre l’entrepreneur et le client sur ces questions (souvent des dommages surviennent lors de l’installation), les matériaux doivent être acceptés ensemble, identifiant immédiatement tous les points controversés.

Bien sûr, ce sont loin de toutes les questions qui peuvent intéresser un client novice de travaux de réparation et de construction, mais vous devriez avoir une vue d’ensemble. Dans la deuxième partie de l’article, nous nous attarderons sur la procédure de réalisation des travaux et examinerons les nuances de toutes les étapes principales..

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