Combien ça coûte: comment faire une estimation pour la rénovation d’un appartement

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Dans notre revue d’aujourd’hui, nous aborderons l’un des sujets les plus sensibles. La question de la documentation de devis unit l’organisation du travail, le choix des entrepreneurs et des fournisseurs de matériaux et détermine, en général, s’il est temps de commencer les réparations à ce moment ou si le budget du projet se révélera inabordable dans le temps.?

Combien ça coûte: comment faire une estimation pour la rénovation d'un appartement

Qu’est-ce qu’une estimation et à quoi ça sert

Dans le secteur de la construction, les compilateurs de la documentation d’estimation sont condescendants, considérant leur travail superficiel et ne nécessitant pas de connaissances particulières. Néanmoins, un bon estimateur connaît toujours l’entreprise de réparation dans les moindres détails, ce qui lui permet de suivre le temps de travail et les matériaux de manière exhaustive, jusqu’au dernier rouble, évitant complètement les dépenses imprévues..

En première approximation, l’estimation est un tableau dans lequel les types de travail sont classés séquentiellement, et la division est effectuée au degré de primitivité lorsque la quantité de travail effectuée peut être déterminée avec une précision maximale. Pour chaque élément de l’estimation, il y a un taux d’imposition par unité de volume, le nombre d’heures de travail et de matériaux requis est indiqué, le montant total est résumé et les facteurs de correction requis pour les conditions de travail sont adoptés.

Comment faire une estimation pour la rénovation d'un appartement

Une estimation bien préparée exclut la possibilité de geler l’objet en raison d’un manque de financement et amène le projet à un nouveau niveau d’organisation qualitativement plus élevé. La préparation indépendante d’estimations pour la rénovation d’appartements aidera à déterminer le montant requis des coûts et à comparer la politique de prix des différents entrepreneurs.

Comment la documentation du devis est-elle compilée

Pour l’élaboration des devis, il existe de nombreux outils logiciels, mais la quasi-totalité d’entre eux sont rémunérés et nécessitent une formation particulière, parfois très longue. Heureusement, l’estimation pour la rénovation d’un appartement est généralement simple, et quiconque le souhaite peut «porter un crédit au débit» au moins en termes généraux..

Habituellement, pour déterminer le coût de chaque type de travail, ils sont guidés par les livres de référence du GESN, où les coûts de la main-d’œuvre et des matériaux sont décrits en détail. Cela est nécessaire pour l’exécution du travail par des organisations spéciales qui contrôlent le travail et les salaires de leurs employés. Avec les entrepreneurs privés, tout est plus simple: ils ont leur propre liste de prix avec les prix de l’entreprise, où tous les frais généraux de transport sont déjà inclus, ou ces coûts sont pris en charge séparément.

Estimation de rénovation d'appartement

Pour la plupart, les estimations de rénovation d’appartements sont des documents d’un degré de standardisation assez élevé. Le réseau dispose d’un grand nombre d’exemples de feuilles de calcul avec des formules préparées pour calculer le montant total et des fonctions intégrées pour appliquer des coefficients supplémentaires. Il ne reste plus au promoteur qu’à remplir le tableau avec le contenu nécessaire pour le type de travaux, indiquer les volumes et les prix à partir de la liste de prix d’un certain entrepreneur.

Schéma d’élaboration des devis pour la rénovation des appartements

Lors de l’élaboration manuelle des devis, ils sont guidés par le principe de la numérotation séquentielle. Dans la version classique, le devis (tableau) se compose de deux parties. Le travail est ajouté en haut dans l’ordre prévu de leur mise en œuvre, et le bâtiment et les consommables nécessaires sont ajoutés en bas en cours de route.

Comme vous l’avez déjà compris, lors de la réalisation d’un devis, la présence d’un projet est strictement requise. Mais ce qui est encore plus important, le compilateur de l’estimation doit non seulement avoir le projet sous la main, mais aussi comprendre tous ses tenants et aboutissants, savoir quels travaux et comment ils seront exécutés. Du réaménagement, de la démolition et de l’érection des cloisons, du remplissage de la chape et de la finition – tout doit être décrit avec le plus de détails possible..

Projet de conception d'appartement

La plupart des projets de rénovation ayant une structure de présentation séquentielle, il n’est pas difficile de déterminer la portée des travaux. Il est beaucoup plus difficile de corréler la portée des travaux requis avec le contenu de la feuille de soumission de l’entrepreneur, où le libellé peut être très, très orné.

Lorsque tous les travaux et matériaux prévus par le projet sont inscrits dans le tableau, ils sont calculés en volume selon les plans de mesure du projet. Ensuite, le coût total de chaque type de travail est établi en fonction des prix disponibles, après quoi la colonne de coût total est additionnée et le coût total du travail est affiché selon l’estimation. Après un calcul similaire du coût des matériaux, des éléments spéciaux peuvent être ajoutés à l’estimation, tels que l’assurance contre les dommages aux matériaux, l’usure des équipements et des outils et autres frais généraux, s’ils sont répertoriés comme un élément distinct dans la liste de prix..

Calcul du coût de la rénovation d'un appartement

Une fois les calculs terminés, l’estimation est soumise pour accord avec l’entrepreneur. La beauté des feuilles de calcul est que les incohérences peuvent être facilement corrigées en modifiant le taux de paiement ou en ajoutant le ratio souhaité, en tenant compte des conditions de travail difficiles..

La principale difficulté à accompagner le devis est la nécessité de clarifier constamment si les prix ou le coût des matériaux ont changé. Environ 4 à 5 entrepreneurs différents et plus d’une dizaine de fournisseurs de matériaux de construction peuvent participer à la rénovation moyenne d’un appartement. Malgré le fait qu’un devis individuel soit convenu avec chacun d’eux, le client est intéressé par un tableau général et récapitulatif. Et ce n’est pas si facile de le faire tomber.

Détermination de la portée des travaux

La complexité de la détermination du volume de chaque type de travail dépend directement des unités de calcul fixées par l’entrepreneur. Au mieux, des concepts tels que les mètres carrés et les mètres courants, les unités et les points de montage sont utilisés. Si l’entrepreneur lui-même ne peut (ou ne veut pas) rationner clairement les prestations fournies, la mesure par jours de travail entre en jeu, voire des concepts plus abstraits comme le nombre de bétonnières ou le coût des matériaux utilisés. Une telle ambiguïté doit être évitée, soit en négociant individuellement des normes d’évaluation plus spécifiques, soit en consultant un autre contractant..

Mesure de l'appartement

Le moyen le plus simple d’évaluer des travaux tels que le démontage des cloisons et des revêtements de finition, les travaux de béton, l’application de revêtements de finition et la pose de communications. Tous sont évalués soit en volume en mètres cubes (déchets de construction de démantèlement, béton à couler), soit en mètres carrés (mastic, chape, peinture), soit en mètres courants (canalisations, réseau électrique, plinthes, etc.). Tous ces travaux sont très faciles à calculer en volume à l’aide du plan de mesure du projet.

Travaux de démantèlement

Il est un peu plus difficile de calculer la maçonnerie en briques et en parpaings: vous devez traduire le volume physique du mur en nombre d’éléments de maçonnerie d’une certaine taille, tout en calculant simultanément le volume du liant à l’épaisseur de joint spécifiée. Une installation spéciale peut avoir un système d’estimation des coûts encore plus étrange, qui prend en compte la hauteur des plafonds, le nombre d’étages, le nombre de lignes de raccordement ou le poids des produits à monter. Tous ces points doivent être discutés directement avec l’entrepreneur, à la recherche de spécifications maximales.

Normes nationales et d’entreprise d’évaluation du travail

Il vaut la peine d’aborder plus en détail deux systèmes de tarification populaires, car de nombreuses entreprises de construction et de réparation opèrent précisément selon les normes de l’État et une estimation préliminaire de leur part coûte de l’argent ou nécessite un contrat. Alors que les petits entrepreneurs ont des tarifs fixes dans leurs listes de prix et le restent à de très rares exceptions près, le prix du travail des grandes entreprises est soumis à des règles complètement différentes..

Comment faire une estimation pour la rénovation d'un appartement

Tout d’abord, le coût du travail est déterminé par le salaire des artisans qui exécutent directement ces travaux. Pour chaque type de travail, des coûts logistiques sont fournis, dont la taille est déterminée par la distance entre l’objet et les entrepôts du fournisseur de matériaux et l’entreprise de construction elle-même..

En outre, l’estimation comprend des éléments tels que les coefficients de travail nocif (poussiéreux, avec des matières toxiques), la rémunération du service administratif et, enfin, l’estimateur lui-même. En outre, un élément distinct indique le bénéfice estimé – un pourcentage du coût des travaux que l’entrepreneur mettra dans sa poche.

Comment faire une estimation pour la rénovation d'un appartement

Il ne sera pas possible de calculer avec précision le coût d’une telle estimation, car le travail est très fortement écrasé, jusqu’à percer des trous et y enfoncer des goujons. De plus, la structure corporative de l’entreprise et le nombre de personnes impliquées dans le travail sur l’objet d’une manière ou d’une autre ne sont pas connus avec certitude. Par conséquent, la duplication indépendante des estimations pour une estimation préliminaire des coûts doit être effectuée à des prix délibérément gonflés, sinon le risque de pénurie budgétaire est très élevé..

Simplification des calculs

C’est en raison de la complexité de ces calculs que toutes sortes de programmes et de tableaux avec calcul automatique sont utilisés. Même une estimation faite soi-même peut être très détaillée et il est au moins ridicule de ne pas utiliser les outils logiciels disponibles. Surtout si l’entrepreneur lui-même propose son propre modèle de tableau croisé dynamique pour un calcul préliminaire des coûts.

Logiciel d'estimation

En conclusion, nous ajoutons que même un petit entrepreneur, avant de commencer la réparation, peut fournir un devis, les prix dans lesquels diffèrent de la liste de prix et, en général, le coût de la réparation est encore moins que prévu. Cela est dû au fait que la liste de prix indique le coût moyen du travail basé sur l’expérience des objets précédents: tout pour qu’un client potentiel puisse mieux naviguer dans les prix.

Il n’y a rien à faire: des estimations de capital de haute qualité sont de plus en plus utilisées par les constructeurs en raison des avantages élevés pour l’organisation du travail, dans le même temps, le client doit avoir au moins une certaine certitude pour la distribution compétente de ses propres fonds.

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