Investir dans l’immobilier: gênant mais rentable

Ce n’est un secret pour personne que les transactions immobilières sont un moyen assez rentable d’investir de l’argent. Comment utiliser de manière rentable la propriété qui lui appartient? Lequel privilégier: vendre l’immeuble ou le louer? Que rechercher lors de la rédaction d’un contrat de vente ou de location? L’avocat M2 répond à ces questions. Tout d’abord, examinons les moyens de tirer profit de l’immobilier. L’option la plus simple d’un point de vue juridique est la construction d’un immeuble avec la vente ultérieure. Simple car il n’est pas nécessaire de vérifier la « pureté » légale de l’objet. De plus, les acheteurs préfèrent traiter avec le premier propriétaire, s’il s’avère être un développeur – encore mieux. Certes, il y a des difficultés. Par exemple, vous devez d’abord trouver un montant important nécessaire à la construction – il peut s’agir d’un prêt bancaire ou de fonds d’investisseurs.

Certaines personnes veulent tout à la fois…

La plupart de ceux qui gagnent de l’argent sur l’immobilier fonctionnent selon le schéma: construit – conçu – vendu. En fin de compte, une entreprise de construction, après avoir construit un bâtiment, le vend tout fait aux parties intéressées. Lors de la conclusion d’un contrat de vente de biens immobiliers, les parties doivent vérifier si l’emplacement de l’objet est correctement indiqué, si les plans d’étage et les documents du terrain sont joints au contrat. Il est également nécessaire de mesurer soigneusement la pièce et d’indiquer sa superficie exacte. Si nous parlons d’une partie d’un bâtiment, il convient de noter sur le plan d’étage quelle partie sera vendue.

Après avoir rassemblé tous les documents nécessaires (avec copies), vous pouvez vous rendre chez un notaire. Très probablement, il ne sera intéressé que par le contrat de vente. Après l’enregistrement de la transaction auprès d’un notaire, son enregistrement d’État doit être effectué. La liste des documents nécessaires à cet effet peut être précisée au lieu d’enregistrement. Dans tous les cas, vous devez vous approvisionner en trois exemplaires du contrat de vente (un pour chacune des parties et pour l’autorité d’enregistrement). De plus, des copies notariées de l’accord et de tous les documents constitutifs ne seront pas superflus.

documents des parties. Après avoir payé les frais d’État et enregistré le contrat, la transaction peut être considérée comme terminée.

L’objet lui-même est transféré en vertu d’un acte d’acceptation et de transfert, où la date de transfert du bâtiment et son état doivent être indiqués. Si les parties se réclament mutuellement de la qualité de l’objet ou de son paiement en vertu du contrat, cela doit être reflété dans l’acte.

En outre, il existe une période pendant laquelle le vendeur est tenu de garantir la qualité de la marchandise à l’acheteur. Mais en fait, si, par exemple, un bâtiment s’effondre et qu’un examen d’expert montre que les concepteurs ou les constructeurs sont à blâmer, ils seront tenus pour responsables. Si des vices cachés sont trouvés, les acheteurs contacteront également le vendeur.

-Et certains – en partie

Les propriétaires, qui, au lieu d’un montant forfaitaire élevé, préfèrent recevoir relativement peu d’argent chaque mois (année), louent le bâtiment construit. La demande pour tous les types de biens immobiliers commerciaux (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, etc.) est maintenant assez importante.Par conséquent, en règle générale, au moment de la mise en service de l’objet, tous les locaux sont déjà répartis entre les locataires..

Lors de la conclusion d’un bail, vous devez rédiger correctement un contrat. Que doit contenir ce document et à quels points devez-vous faire attention lors de sa signature? Il est impératif de vérifier si les coordonnées des parties sont correctement indiquées: noms, adresses, NIF, coordonnées bancaires, données de passeport (si la partie au contrat est un particulier), etc..

Un élément important du contrat de location est l’acte d’acceptation et de transfert des locaux, joint au contrat. Dans celui-ci, vous devez indiquer l’état de la pièce au moment du transfert et noter les communications connectées et fonctionnelles (câble téléphonique, alimentation en eau et assainissement, réseau de chauffage, etc.).

Le prochain point important est le loyer, dont le montant doit être négocié par les parties dans le contrat. Il peut être calculé pour 1 m2. m par an ou pour l’ensemble des locaux par mois. En outre, il est nécessaire de fixer le mode de paiement: s’il est en roubles, le montant du tarif de location est indiqué, s’il est en dollars ou en euros, il convient de noter que les règlements sont effectués en roubles au taux déterminé par les parties. Le plus souvent, il est assimilé au taux de la Banque centrale de Russie. Lors de la détermination du montant du loyer, il est nécessaire d’indiquer s’il comprend les factures de services publics. Dans certains cas, le bailleur se réserve le droit d’émettre des factures séparées au locataire pour les services publics de base et les services supplémentaires, qui, par exemple, comprennent la collecte des ordures, la communication téléphonique, Internet, etc. Pour éviter les malentendus dans le contrat, il est conseillé de préciser que le transfert des locaux à le bail n’est pas un transfert de propriété.

Lorsqu’un bail est conclu pour une période de plus d’un an, il est soumis à l’enregistrement de l’État. Compte tenu du fait que la demande de biens immobiliers commerciaux est actuellement assez élevée, ainsi que du fait qu’un certain nombre de locataires concluent un bail à long terme, les autorités d’enregistrement à Moscou ont créé une « fenêtre » spéciale dans laquelle tous les contrats peuvent être soumis pour enregistrement. Cependant, un fonctionnaire n’acceptera pas plus de 10 cas (accords séparés) à la fois, il sera donc difficile d’en enregistrer plus en même temps. Par conséquent, de nombreuses organisations confient la responsabilité de l’enregistrement des droits de location à long terme aux locataires. Si les parties ne souhaitent pas passer par cette procédure, elles peuvent conclure un accord pour une période plus courte et prévoir la possibilité de sa prolongation. De plus, vous ne pouvez pas du tout spécifier la durée dans le contrat de location: dans ce cas, elle est considérée comme indéfinie et ne nécessite pas d’enregistrement.

Si vous avez l’intention de louer un espace commercial et des entrepôts en même temps, il est conseillé de conclure un contrat pour les deux locaux. De plus, le contrat doit indiquer exactement où le pavillon sera situé et où les marchandises seront stockées..

Qu’est-ce qui est plus rentable?

Alors, devriez-vous vendre le bâtiment ou le louer? Chaque cas a ses propres avantages et inconvénients. La vente vous permet de gagner un montant important à la fois, lorsque la location de l’investissement sera rentable progressivement, mais l’immeuble apporte un revenu stable.

Les problèmes d’enregistrement de vos droits devront être résolus dans tous les cas. La seule différence est que lors de l’enregistrement et de l’enregistrement d’un bail à long terme, vous devrez payer des frais (ils sont également facturés lorsque vous apportez des modifications ou des ajouts au contrat). N’oubliez pas les taxes.

Dans tous les cas, si l’immeuble est détenu, il peut être vendu ou hypothéqué. De plus, l’hypothèque n’affectera pas la relation entre le bailleur et les locataires, car tant que l’immeuble restera dans la propriété du bailleur, tous les paiements de loyer lui reviendront, comme auparavant..

Il est difficile de dire ce qui est le plus rentable d’un point de vue commercial. Tout bien immobilier est un actif toujours liquide qui peut toujours être vendu.

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