Gagner de l’argent sur la revente immobilière: les secrets d’un retournement réussi

Points d’article

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• Faire un plan d’action clair est la première étape de tout flipper
• 1. Analyse de la situation sur le marché immobilier
• 2. Un plan clair de dépenses
• 3. Options d’indemnisation des pertes potentielles
• 4. Analyse de la législation relative à l’exécution des transactions d’achat et de vente de biens immobiliers
• Comment choisir le bon article à acheter
• 1. Logement sous-évalué
• 2. Propriété en garantie
• 3. Vente urgente forcée de logements
• 4. Appartements sans rénovation
• Avoir une équipe de professionnels est la clé du succès dans le flipping
• Une réparation compétente avec un minimum de coûts est la clé du succès
• L’art de vendre une maison rapidement
• Option 1. Enchère impromptue
• Option 2. Vente aux enchères par téléphone
• Option 3. Vente à une agence immobilière
• Problème fiscal
• Méthode 1
• Méthode 2
• Méthode 3

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Flipping – acheter une maison aux fins de sa revente rapide, un moyen extrêmement populaire de gagner de l’argent en Occident. En Russie, cette méthode de génération de revenus n’est pas encore populaire. Dans cet article, nous donnerons des conseils qui peuvent aider les lecteurs à gagner de l’argent en retournant..

Faire un plan d’action clair est la première étape de tout flipper

Bien planifié – à moitié fait. Cet aphorisme est particulièrement vrai pour les personnes qui retournent. Sans un plan d’action clair et planifié, gagner de l’argent sur la revente rapide d’appartements est presque impossible. Il est nécessaire de bien comprendre la séquence d’actions.

1. Analyse de la situation sur le marché immobilier

Un flipper novice doit étudier attentivement et comprendre la situation actuelle sur le marché immobilier: la valeur marchande moyenne de différents types de logements, la prévision de l’évolution de leurs prix à l’avenir, le niveau de demande pour ces objets et des problèmes similaires. Cela vous permettra de choisir la bonne propriété à acheter et d’augmenter les chances de sa vente rapide et rentable..

2. Un plan clair de dépenses

Il est également important de planifier clairement combien d’argent sera dépensé pour l’ensemble de l’opération de revente, en tenant compte du prix du bien, des coûts des améliorations qui y sont apportées, de la publicité pour les acheteurs potentiels, du soutien juridique, du paiement des taxes.

Étant donné que la transaction doit être effectuée le plus rapidement possible, vous ne devez pas vous impliquer dans un prêt hypothécaire ou demander un prêt pour obtenir les fonds manquants, car toute la paperasse prendra beaucoup de temps et les intérêts sur le prêt peuvent «grignoter» une partie importante du profit.

Lors de la budgétisation de votre transaction financière, mettez de côté un petit montant pour les imprévus. Après tout, dans le sens le plus idéal, quelque chose ne va pas. Ce sera très décevant si, à cause de quelque chose, comme une augmentation inattendue du prix des matériaux de construction, votre accord soigneusement planifié est menacé..

3. Options d’indemnisation des pertes potentielles

Un autre aspect important qui doit être réfléchi à l’avance est le calcul des options d’indemnisation des pertes dans le cas où le bien ne peut pas être vendu pendant une longue période. Vous pouvez calculer le revenu éventuel de la location d’un bien immobilier que vous envisagez d’acheter en location.

4. Analyse de la législation relative à l’exécution des transactions d’achat et de vente de biens immobiliers

Il est important d’analyser la législation sur l’exécution de telles transactions. Il est important de bien comprendre quels documents sont nécessaires de la part de l’acheteur et du vendeur lors de la conclusion d’un contrat de vente de logement, où aller pour enregistrer la propriété et de nombreux autres points. Cela vous permettra de ne pas perdre de temps lors de l’achat ou de la vente d’un objet..

Comment choisir le bon article à acheter

Il existe plusieurs types de biens immobiliers dont les palmes peuvent gagner.

1. Logement sous-évalué

Les appartements ou maisons, près desquels d’importantes infrastructures seront bientôt construites, prendront certainement de la valeur une fois leur construction terminée. Il peut s’agir de stations de métro, d’hypermarchés ou de grands centres de bureaux..

En Russie, la spéculation sur des appartements dans de nouveaux bâtiments à Sotchi a été largement médiatisée. Des hommes d’affaires entreprenants, qui y achetaient des appartements à l’avance et les vendaient avant la crise, gagnaient beaucoup d’argent en quelques mois seulement.

Une situation similaire, selon les prévisions des experts, devrait se produire à la veille de la Coupe du monde de football 2018. La hausse des prix des logements dans les villes accueillant les matchs de championnat devrait commencer quelques mois avant le début de la Coupe du monde.

2. Propriété en garantie

Les banques organisent des enchères pour la vente des biens des débiteurs. En règle générale, le coût d’un tel lot commence à 80% et peut descendre à 40% de la valeur marchande de la propriété. Des informations sur les enchères sont souvent publiées sur les sites Web des banques. Certes, le flipper devra les surveiller en permanence afin d’obtenir les informations nécessaires, tandis que les objets les plus précieux sont achetés par des personnes intéressées non pas aux enchères publiques, mais en privé, mais néanmoins, certains Russes parviennent à obtenir un logement décent aux enchères à bon marché..

3. Vente urgente forcée de logements

Il arrive que les propriétaires d’un appartement ou d’une maison aient décidé de déménager dans une autre ville ou un autre pays, ou qu’ils aient un besoin urgent d’une grande somme d’argent en raison de circonstances imprévues imprévues. Dans ce cas, ils ne négocieront pas pendant longtemps et leur logement sera très probablement acheté à un prix inférieur à la valeur marchande. De telles options ne sont pas courantes, mais le profit réalisé compense largement toutes les difficultés à les trouver.

4. Appartements sans rénovation

L’option la plus simple pour un flipper est d’acheter un appartement sans finition ou dans un état «mort». Selon certains rapports, de bonnes réparations augmentent le coût du logement de 5 à 10%. Et après une finition de haute qualité de l’immobilier d’élite, le bénéfice peut être de 20 à 25% du montant investi dans l’appartement.

Quel que soit le type de bien immobilier choisi par Flipper, il doit se rappeler que le moyen le plus simple est de vendre un logement abordable qu’une famille avec un revenu moyen peut se permettre. Bien sûr, lors de la revente d’une maison ou d’un appartement d’élite, vous pouvez obtenir des bénéfices beaucoup plus élevés, mais trouver des acheteurs pour un tel objet est beaucoup plus difficile..

Avoir une équipe de professionnels est la clé du succès dans le flipping

L’opération de revente d’appartement est divisée en plusieurs étapes et chacune d’elles nécessite des connaissances particulières.Par conséquent, pour les personnes qui souhaitent faire du retournement, il est très important de sélectionner une équipe de professionnels, où chacun sera responsable de sa part du travail..

Il ne peut plus se passer:

• un agent immobilier expérimenté ayant une bonne connaissance des conditions du marché, qui saura sélectionner un bien immobilier adapté puis trouver des acheteurs pour celui-ci;
• des personnes qui effectueront des rénovations domiciliaires ou du moins (si le flipper fait lui-même des réparations) un bon designer qui réalisera un projet de design;
• un avocat compétent qui peut prendre en charge le soutien juridique des transactions.

Une réparation compétente avec un minimum de coûts est la clé du succès

Pour que l’intérieur d’un appartement impressionne les acheteurs, il n’est pas nécessaire d’investir des dizaines de milliers de dollars en rénovations. Après tout, cher ne veut pas dire élégant. Il est beaucoup plus important de faire un bon projet de conception de logement.

Grâce à lui, vous pouvez organiser rationnellement les meubles et changer l’éclairage, ce qui contribuera à augmenter visuellement l’espace. Et des combinaisons de couleurs correctement sélectionnées de murs, d’oreillers, de tapis, de rideaux, de garnitures de meubles et de divers accessoires, tels que des peintures sur les murs ou des figurines sur les étagères, peuvent ajouter de la personnalité à l’intérieur d’un appartement et le changer au-delà de toute reconnaissance..

L’art de vendre une maison rapidement

Il existe plusieurs options pour la vente rapide de biens immobiliers, qui sont utilisées avec succès par tous les agents immobiliers depuis de nombreuses années..

Option 1. Enchère impromptue

Plusieurs acheteurs potentiels ayant manifesté leur intérêt pour une propriété sont invités à visiter la propriété en même temps. Cela leur crée l’illusion que l’appartement est en demande et qu’il est nécessaire de le «jalonner pour vous» rapidement, jusqu’à ce que l’objet soit «emporté» par les concurrents. Certains agents immobiliers entreprenants invitent de faux acheteurs à une réunion, qui, avec leur intérêt accru, provoquent de vrais clients à des achats spontanés.

Option 2. Vente aux enchères par téléphone

Le vendeur appelle alternativement plusieurs acheteurs potentiels qui ont accepté d’acheter. Une fois que le premier acheteur a accepté d’acheter un logement à un prix prédéterminé, il compose le numéro d’un autre, dit que les conditions ont légèrement changé et appelle un montant légèrement plus élevé. Si le deuxième client accepte, le numéro du troisième est composé et un montant encore plus important est appelé. Ainsi, vous pouvez obtenir le prix de vente maximum pour un appartement sans passer beaucoup de temps à négocier avec les clients..

Option 3. Vente à une agence immobilière

Si pendant longtemps vous ne trouvez pas d’acheteur pour un logement, vous pouvez essayer de vendre l’appartement à une agence immobilière. Cette option est pertinente lorsque l’acheteur n’est pas dans l’installation pendant une longue période ou que le flipper doit, pour une raison quelconque, quitter rapidement le projet. Un inconvénient majeur de ce système est le prix de vente. L’agence sera intéressée par un appartement si elle voit une opportunité de gagner de l’argent sur sa revente. Et pour cela, son prix doit être inférieur au prix du marché. Avec un marché du logement en croissance, la différence devrait être de 70-80%, avec un marché en baisse – 50-60%.

Problème fiscal

Les particularités de la législation fiscale sont la principale raison pour laquelle le retournement ne s’est pas généralisé en Russie. L’acheteur du bien est exonéré d’impôt, mais le vendeur est tenu de payer 13% de la valeur de vente. Disons qu’un flipper a acheté un appartement pour 4 millions de roubles, y a apporté des améliorations pour 500 mille roubles, puis l’a vendu pour 6 millions de roubles. Dans ce cas, le montant de la taxe de vente qu’il est obligé de payer est de 780000 roubles, ce qui absorbe une partie importante des bénéfices. Mais il existe plusieurs moyens de minimiser les risques fiscaux..

Méthode 1

Si le montant de la vente du logement est inférieur à trois millions de roubles, la taxe de vente est la même 13%, mais le vendeur a le droit de recevoir une déduction fiscale de l’État d’un montant de 260 mille roubles et l’acheteur – 130 mille roubles. Il est nécessaire que l’achat et la vente aient été effectués dans un délai d’une année civile (période fiscale) sinon les parties à l’accord n’auront pas droit à une déduction fiscale.

Méthode 2

Dans certains cas, lorsque la valeur réelle de la propriété dépasse la limite légale, l’acheteur et le vendeur conviennent que l’accord indiquera un montant inférieur à trois millions et le reste de l’argent sera transféré en espèces. Bien que ce système soit illégal, ceux qui veulent économiser de l’argent de cette manière sont toujours.

Méthode 3

Selon le Code fiscal de la Fédération de Russie, si le vendeur d’un bien immobilier en a été propriétaire pendant plus de trois ans à compter de la date du contrat, il n’est pas du tout obligé de payer la taxe de vente.