Échange d’appartement selon le schéma de «reprise»: avantages et inconvénients

Points d’article

• Particularités de l’échange d’appartement « échange »
• Avantages de l’échange d’un appartement dans le cadre du programme d’échange
• Inconvénients de l’échange « de reprise »

Le schéma de conclusion des transactions, appelé «trade-in» (échange), ne peut plus être qualifié de nouveau pour le marché russe, mais il ne s’est pas encore généralisé dans le commerce immobilier. Il est possible de décrire le principe de ce schéma en action simplement – « l’ancien se rend au détriment de l’achat d’une nouvelle chose ».

Pour le marché immobilier, les transactions dans le cadre du régime de «reprise» sont rares, à Moscou et à Saint-Pétersbourg aujourd’hui seules quelques agences immobilières fonctionnent sur le principe «votre appartement en échange d’un immeuble neuf». Un tel système d’échange est devenu beaucoup plus populaire sur le marché automobile – de nombreux concessionnaires automobiles offrent un service très populaire – « vous nous donnez une vieille voiture, nous vous en donnerons une nouvelle, avec un supplément, bien sûr. ».

Cette forme d’échange, bien sûr, raccourcit les conditions de la transaction et permet à l’acheteur de se procurer rapidement une nouvelle chose, sans perdre de temps à chercher des acheteurs qui n’ont toujours pas besoin d’anciens biens. Mais si avec le marché automobile, tout est plus ou moins clair et assez simple, le système de «reprise» sur le marché immobilier russe a reçu un certain nombre de caractéristiques et n’est pas toujours la meilleure option pour un acheteur..

Dans cet article, nous essaierons de considérer toutes les caractéristiques de l’échange d’appartements sur le principe de «reprise», ses avantages et ses inconvénients.

Particularités de l’échange d’appartement « échange »

Il est clair qu’un appartement est une chose beaucoup plus chère et nécessaire qu’une voiture. Même une «odnushka» ordinaire dans un immeuble ancien de Moscou peut coûter plusieurs millions de roubles, de sorte que les acheteurs et les vendeurs abordent les transactions immobilières avec une prudence et une attention particulières..

Dans le cas d’une transaction de reprise, l’agent immobilier rachète instantanément l’ancien appartement du propriétaire, offrant un logement dans le nouveau bâtiment en contrepartie, c’est-à-dire par compensation. C’est la principale différence entre ce type de transaction et la vente et l’achat alternatifs avec rachat d’anciens espaces résidentiels, lorsqu’une agence immobilière met simplement le terrain proposé en vente libre via ses canaux, en attendant qu’un acheteur soit trouvé..

Le délai le plus court possible peut être qualifié de caractéristique principale de la transaction d’échange – en donnant l’ancien appartement dans le cadre du coût du nouveau, les acheteurs peuvent immédiatement déménager dans un nouveau lieu de résidence, la transaction prend généralement deux à trois jours, ce qui permet de vérifier les documents de titre et exécution des contrats.

Selon l’avocat Oleg Sukhov, spécialiste de ces systèmes d’échange, le système de «reprise» est utilisé à la fois sur les marchés immobiliers primaires et secondaires. À titre d’exemple, nous donnerons un programme d’échange d’appartement, par exemple, près de la station de métro Skhodnenskaya, qui dispose de deux salons pour un appartement de trois pièces plus spacieux à Khimki. Le prix du marché d’un appartement de deux pièces dans cette zone est d’environ 6 millions de roubles, car l’agence immobilière achète un logement à prix réduit – en moyenne 25%, son coût sera fixé à 4,5 millions de roubles. C’est ce montant qui servira à l’acquisition d’un nouvel espace de vie. Le prix moyen d’un billet de trois roubles à Khimki est de 6,7 millions de roubles, les nouveaux propriétaires devront donc payer 2,2 millions de roubles supplémentaires..

Pour les appartements qui participent à des opérations de reprise, les agences immobilières spécialisées mettent en avant un certain nombre d’exigences:

• l’espace de vie doit être situé exclusivement sur le territoire de la capitale. Les appartements de la région de Moscou ou, par exemple, de la région de Leningrad, ne participent actuellement pas à de telles transactions. Cela est dû à la demande relativement faible pour de telles transactions dans d’autres villes et avec une grande différence dans le coût du logement – le montant du paiement supplémentaire pour un appartement dans un nouveau bâtiment de Moscou, reçu en échange d’un logement quelque part à Elektrostal ou Dolgoprudny, sera trop important. Dans le même temps, en échange d’un appartement avec un «permis de séjour à Moscou», les promoteurs et les agents immobiliers peuvent offrir non seulement un logement dans l’un des nombreux nouveaux bâtiments de la capitale, mais aussi une maison de campagne ou une maison de ville dans l’un des villages près de Moscou. Tout dépend du type d’objets que le développeur construit et du choix disponible aujourd’hui;
• l’appartement doit être la propriété du vendeur, et non loué, bien qu’à long terme, les titres de propriété sont vérifiés par des spécialistes soigneusement et scrupuleusement;
• les agences immobilières ne prennent en compte que les appartements, une chambre dans un dortoir familial, un appartement commun ou la part d’une personne dans la surface habitable totale dans les transactions dans le cadre du régime de «reprise» ne peuvent pas participer;
• des exigences particulières sont mises en avant pour la «propreté» de l’appartement, il est fortement déconseillé si l’un des propriétaires est mineur et l’autorisation du conseil de tutelle et de tutelle est requise pour conclure une transaction. Dans ce cas, l’agence immobilière refusera très probablement le vendeur..

Avantages de l’échange d’un appartement dans le cadre du programme d’échange

Le principal avantage d’échanger un ancien logement contre un nouveau selon ce schéma est l’urgence et l’efficacité. C’est le moyen le plus rapide de déménager dans votre appartement ou chalet préféré et beaucoup plus confortable, sans attendre la vente de l’ancien espace de vie, l’obtention d’un prêt hypothécaire, etc..

De plus, dans le cas d’une transaction de reprise, l’agence immobilière prend en charge tous les soucis et problèmes liés à la paperasse et au soutien juridique pour l’échange d’espace de vie. Le vendeur d’un appartement n’aura pas à dépenser d’argent pour la publicité, la publication d’annonces, la collecte de documents, de dépenser de l’argent pour une expertise, etc..

Inconvénients de l’échange « de reprise »

Malgré ses avantages incontestables, le système d’échange de logements «à crédit» présente également un certain nombre d’inconvénients, qui ont conduit à sa faible popularité sur le marché immobilier. Les principaux inconvénients d’un tel échange sont:

• manque de choix. En règle générale, une certaine agence immobilière ou un promoteur particulier propose uniquement des appartements dans son propre complexe résidentiel pour les transactions de reprise, par conséquent, la possibilité de choisir la zone de résidence ou l’emplacement de l’immeuble n’est pas toujours fournie;
• le prix d’un ancien appartement participant à l’échange de reprise sera dans tous les cas inférieur à celui de sa vente sur le marché libre. Tous les promoteurs et agences de développement achètent des appartements à un prix qui peut atteindre 20 à 25% du prix du marché, ce qui, compte tenu des prix du capital, entraîne une perte de 1 à 1,5 million de roubles du coût du logement. Les fonds ne sont pas payés au vendeur, mais sont immédiatement crédités sur le compte du développeur comme paiement principal pour le nouvel espace de vie;
• Ce n’est pas toujours que les propriétaires qui ont participé à une transaction selon un schéma de «crédit» ont la possibilité de déménager immédiatement dans un nouvel appartement confortable. Souvent, les promoteurs offrent un espace de vie dans des maisons encore en construction, vous devez donc attendre la fin des travaux et la mise en service de la maison. De plus, le nouvel appartement peut nécessiter des travaux de rénovation, ce qui retardera aussi longtemps le moment d’une bonne pendaison de crémaillère. Pendant toute cette période – avant de déménager dans un nouvel appartement et de terminer les travaux de réparation et de finition, vous devrez soit vous blottir avec des parents, soit louer une maison, car l’ancien appartement est déjà devenu la propriété d’une agence immobilière ou d’un promoteur immobilier et a souvent déjà réussi à trouver de nouveaux propriétaires. Ces coûts et inconvénients supplémentaires privent la transaction de reprise de son principal avantage – la rapidité du déménagement dans un nouveau logement;
• la probabilité de rencontrer des agences peu scrupuleuses proposant un système qu’Oleg Samoilov, directeur général de Relight Real Estate, qualifie de «faux échange». Dans ce cas, le promoteur ne réserve un nouvel appartement que pour une certaine période, prenant la responsabilité pour cette période de vendre l’ancien logement. S’il n’est pas possible de vendre l’appartement avant l’heure convenue, une pression est exercée sur le vendeur, obligeant le prix à être réduit. Ainsi, le seul avantage d’un tel système est la réservation garantie d’un appartement nouvellement construit, cependant, fixer une date limite pour la vente d’un appartement secondaire annule également cet avantage, de sorte que les experts ne voient aucun intérêt à un tel service d’agents immobiliers..

Pour la première fois, des opérations de reprise sont apparues sur le marché immobilier russe en 2009, lorsque la crise a entraîné une baisse significative de la demande d’appartements et de maisons de campagne sur le marché primaire. Avec l’aide d’un tel système d’échange de «compensation», les promoteurs ont cherché à attirer l’attention des acheteurs potentiels sur les nouveaux bâtiments et à augmenter les ventes.

Et pourtant, comme le montre la pratique, au cours des trois dernières années, un tel schéma n’est pas devenu demandé, et si le vendeur a l’intention de compenser une partie du coût d’un appartement neuf en vendant l’ancien, dans 90% des cas, un schéma alternatif de double achat et vente est utilisé, lorsque le logement secondaire est exposé. en vente par agence immobilière.

Les experts conseillent à l’unanimité d’utiliser les systèmes d’échange de reprise uniquement si le risque de rater un appartement dans un nouveau bâtiment est trop grand et que le complexe résidentiel lui-même a déjà été mis en service..

Dans toutes les autres options, il vaut mieux réfléchir plusieurs fois – cela vaut-il la peine de perdre une partie importante du coût de votre propre appartement et de vous presser. Selon certains experts, la meilleure alternative au programme d’échange est un prêt hypothécaire avec la possibilité de le rembourser à l’avenir au détriment des fonds reçus de la vente d’un espace résidentiel. Dans ce cas, le vendeur peut lentement collecter des documents et rechercher des acheteurs, ne pas réduire le prix afin de vendre l’appartement de toute urgence et en même temps, grâce au remboursement rapide de l’hypothèque, il ne paiera pas trop en intérêts..

Bien sûr, le système de prêt hypothécaire dans notre pays présente également un certain nombre de lacunes et ne peut pas être qualifié de parfait, cependant, les inconvénients de l’échange d’un appartement selon le programme de formation en ligne sont plus que des avantages, il est donc peu probable qu’il devienne plus populaire sur le marché immobilier de notre pays dans un proche avenir. … Outre les inconvénients évidents qui réduisent l’attrait d’un tel système pour les vendeurs, les promoteurs eux-mêmes n’ont aujourd’hui pas besoin d’attirer les acheteurs en utilisant le système de crédit – la demande de nouveaux bâtiments à Moscou est stable et ne diminuera pas dans un proche avenir..