« Dalnie Dachi » – plus loin de la capitale

Points d’article



Au cours des dix dernières années, le marché immobilier de banlieue de la région de Moscou a connu de nombreux changements et de nouvelles tendances successives. L’un des plus frappants d’entre eux a été l’augmentation de la popularité des soi-disant «datchas lointains», c’est-à-dire des parcelles, des chalets tout faits et des maisons de campagne, qui sont situés à au moins 60, voire 100 kilomètres du périphérique de Moscou – la frontière généralement acceptée de Belokamennaya..

Selon Valery Mishchenko, président du conseil d’administration de la famille Kaskad, aujourd’hui les Moscovites à la recherche de chalets d’été ou de terrains pour la construction d’une maison de campagne prêtent immédiatement attention aux propositions situées à 80-100 kilomètres de la capitale..

Si plus tôt, en 2007 et 2008, lorsque le marché a connu une forte augmentation de la demande et une augmentation du volume des transactions, les «chalets d’été éloignés» étaient appelés parcelles à 60 et 80 kilomètres du périphérique de Moscou, aujourd’hui cette catégorie comprend déjà les parcelles et les chalets situés 120 et même 180 kilomètres de la métropole, en dehors de la région de Moscou.

Et ces « datchas lointaines » sont de plus en plus demandées, les acheteurs ne sont pas gênés par des dizaines de kilomètres de route et une augmentation du temps de trajet. Quelle est la raison de cette tendance et les datchas, situées à 100 kilomètres de la capitale, présentent-elles des avantages susceptibles d’attirer les acheteurs??

Prix ​​d’émission

Tous les experts du marché de l’immobilier de banlieue sont unanimes sur les raisons de l’augmentation de la demande de «datchas lointains» – les terrains, et encore plus les cottages à 20-30 kilomètres du périphérique de Moscou sont si chers aujourd’hui que tous les Moscovites ne peuvent pas se le permettre.

Ainsi, si l’acheteur parvient à trouver un terrain sans contrat à 40 kilomètres du périphérique de Moscou au prix d’environ 100 000 roubles pour cent mètres carrés, il peut se considérer chanceux. Le coût moyen de ces offres est généralement deux à trois fois plus élevé et varie de 180 à 450000 roubles par cent mètres carrés.

Selon les experts de la société Uniparx Service, déjà à 70 kilomètres du périphérique de Moscou, les prix des terrains sont considérablement réduits – à 55 mille roubles pour cent mètres carrés, et à 100 kilomètres de la capitale, vous pouvez trouver un terrain pour une résidence d’été pour seulement 20-30 mille par cent mètres carrés.

Le centre d’analyse « Indicateurs du marché immobilier » note également que la différence de coût des terrains sans contrat est très sensible – à plus de 60 kilomètres de Moscou, ces parcelles sont proposées deux fois moins chères que sur des distances plus courtes..

Le coût des chalets finis diffère également à la baisse – si une maison située à 30 à 40 kilomètres du périphérique de Moscou peut coûter environ 42 à 50 millions de roubles, les cottages qui se trouvent derrière un anneau en béton, c’est-à-dire à une distance d’au moins 61 kilomètres de la capitale, coûtent en moyenne 6-6,5 millions de roubles – en fait, sept fois moins! La différence est si tangible que pour l’argent économisé sur l’achat d’une maison ou d’un chalet d’été, les acheteurs peuvent acheter une nouvelle voiture et se rendre confortablement à leur «chalet d’été éloigné».

La popularité des parcelles et des maisons situées à 80-100 kilomètres du périphérique de Moscou augmente, et il existe également un assez grand choix dans la catégorie de la classe économique – dans la région proche de Moscou, il y a de moins en moins d’offres gratuites et les villages avec des prix abordables pour les parcelles et les chalets sont une rareté énorme. Sur des terrains coûteux, les promoteurs préfèrent construire des manoirs luxueux plutôt que des petits chalets, ce qui réduit considérablement le nombre d’acheteurs potentiels.

Les principaux facteurs qui affectent le coût de la «datcha éloignée» demeurent:

  • disponibilité des services publics;
  • relief du terrain;
  • infrastructure développée du village;
  • emplacement – la présence d’un réservoir augmente le coût d’une parcelle ou d’un chalet en «première ligne» de 20 à 30%.

Il convient également de prendre en compte le fait que si les terrains dans la région de Moscou et, par exemple, dans la région de Toula, coûteront presque le même prix, alors l’offre de communications en dehors de la zone métropolitaine est beaucoup moins chère. Par exemple, pour la gazéification et l’électrification d’un site dans la région de Moscou, vous devrez payer au moins 500 mille roubles, et dans la région de Toula – seulement environ 300 mille roubles..

Caractéristiques du marché des « datchas lointains »

Si la tendance des prix – plus loin de la capitale, moins cher la propriété – tout est clair, alors d’autres caractéristiques des «cottages d’été éloignés» peuvent encore amener les acheteurs potentiels à réfléchir à l’opportunité d’un tel achat et à analyser attentivement toutes les caractéristiques de l’offre.

Souvent, des parcelles sans contrat sont proposées à des acheteurs sans services publics, et en général, l’état de l’infrastructure des villages éloignés de Moscou peut être loin d’être idéal..

Cependant, aujourd’hui, le marché des «cottages éloignés» se développe régulièrement et à un rythme assez rapide, donc le nombre d’offres est en constante augmentation, les infrastructures s’améliorent, et les acheteurs qui étaient auparavant prêts à acheter un terrain sans eau ni électricité deviennent désormais plus exigeants et n’acceptent pas de dépenser les leurs des fonds pour le développement du territoire, nécessitant des garanties du promoteur.

Cependant, les investisseurs qui souhaitent gagner de l’argent sur la vente d’un terrain à l’avenir choisissent souvent des parcelles sans communication. Si la société vendeuse garantit le gaz et l’électricité dans l’année ou les deux prochaines, cela augmentera immédiatement la valeur du terrain, ce qui rend ces achats rentables..

Il est intéressant de noter que si à une distance allant jusqu’à 60 kilomètres de Moscou, il est habituel de sélectionner des destinations plus ou moins prestigieuses, alors à une plus grande distance, la différence de prix est presque invisible. Par exemple, si dans la banlieue la plus proche de Moscou, l’autoroute Novorizhskoe reste la direction la plus « élitiste », où se trouvent la plupart des biens immobiliers coûteux et des prestigieuses communautés fermées, les prix des parcelles et des maisons de Novorizhskoe ne diffèrent pratiquement pas du coût des propositions pour Minsk, à 80-100 kilomètres du périphérique de Moscou, Autoroutes Kievsky, Leningradsky, Dmitrovsky, Yaroslavsky ou Mozhaisky. Comme l’a noté Alexander Kovalenko, directeur commercial d’Uniparx Service, à une distance si éloignée de Moscou, la frontière entre l’élite et les zones moins prestigieuses est floue et le coût des maisons et des parcelles est nivelé..

Une autre caractéristique intéressante de la tarification dans le segment des «chalets d’été éloignés» est que si littéralement chaque kilomètre joue un rôle important à une distance de 60 à 70 kilomètres de la capitale, la différence de coût entre une parcelle à 80 et 120 kilomètres de Moscou est presque invisible. À cette distance, un ou deux douzaines de kilomètres ne jouent plus un rôle aussi important..

Une autre caractéristique des «datchas éloignés» est la superficie relativement petite des chalets finis et des terrains. Les propositions les plus populaires sont des parcelles sans contrat allant de 6 à 10 acres, et la superficie moyenne des maisons est d’environ 100 «carrés». Parmi les «cottages d’été éloignés», les cottages d’une superficie d’environ 500 mètres carrés sont rares, ainsi que de vastes terrains d’une superficie d’environ 40 à 50 acres, tandis que dans la région proche de Moscou, les manoirs d’une superficie allant jusqu’à 1000 mètres carrés sont courants, en particulier dans les quartiers prestigieux. Les acheteurs se tournent vers des terrains et des maisons éloignés de la capitale précisément pour économiser de l’argent sur les achats et ne veulent pas payer trop cher pour une surface trop grande.

De plus, généralement la «datcha éloignée» n’est utilisée que pendant la saison estivale, il est de coutume ici «d’envoyer à la nature» des enfants avec des grands-mères, donc le plus souvent une maison modeste est érigée sur le terrain sans chauffage ou avec une cheminée et un poêle.

Quant à l’accessibilité des transports, la présence d’une route goudronnée et de routes d’accès pratiques est un avantage incontestable de la communauté de datcha. Il est intéressant de noter que les acheteurs de «chalets d’été éloignés» accordent plus d’attention au temps qui sera consacré au voyage qu’à la distance. En fait, il sera possible de se rendre assez rapidement sur un site ou une maison sur des autoroutes déchargées, mais la présence d’embouteillages devient un gros problème et peut augmenter le temps de trajet plusieurs fois.

Forêt, rivière, étang et air pur

Outre le faible coût, le principal avantage des «datchas éloignés» est une situation environnementale favorable. Les experts sont convaincus que l’air à une distance de 80 à 100 kilomètres de Moscou est beaucoup plus propre que dans les villages les plus proches près de Moscou.

C’est la solitude, la présence d’un réservoir à proximité, d’une rivière et d’une forêt intacte qui devient souvent le principal argument en faveur d’un tel «chalet éloigné». Alexander Kovalenko souligne qu’à proximité des villes proches de Moscou, les acheteurs de terrains ou de datchas n’ont aucune garantie qu’une nouvelle plante ne poussera pas ici dans les prochaines années et que la vue de la fenêtre sur la forêt disparaîtra derrière de nouveaux bâtiments. Loin des centres industriels, l’air est beaucoup plus propre et les hommes d’affaires qui envisagent de construire une nouvelle production s’intéressent pratiquement à ces zones.

Particulièrement attrayantes du point de vue de l’écologie sont les zones des régions de Yaroslavl et Tver, où coule la Volga, ainsi que dans les régions du nord de la région de Toula, sur les rives de l’Oka.

En outre, comme le souligne l’expert, la célèbre réserve de Zavidovo est située dans la région de Tverskoï, et la réserve tout aussi attrayante et calme de Zaoksky est située dans la région de Toula. Les terrains à proximité de ces installations récréatives sont particulièrement appréciés des acheteurs de «chalets d’été éloignés».

Anna Ivanova, analyste du marché national de premier plan au centre d’analyse des indicateurs du marché immobilier, est d’accord avec sa collègue – les terrains et les maisons préfabriquées le long de l’autoroute Simferopolskoye, plus près de l’Oka, ainsi que le long de l’autoroute Novorizhskoye, où se trouvent les réservoirs de Ruzskoye, Ozerninskoye et Mazurskoye, sont particulièrement demandés , dans les forêts mixtes et résineuses le long des autoroutes Kievskoye et Yaroslavskoye.

Ainsi, on peut dire que si les orientations «élitistes» des datchas éloignées perdent de leur pertinence, alors la situation écologique devient l’un des facteurs décisifs. Les experts notent qu’environ 15 à 20% des acheteurs de «chalets d’été éloignés» étudient attentivement la situation environnementale dans la zone où se trouve le terrain ou la maison, faisant un choix en faveur des offres les plus «propres» et les plus «vertes».

Offres les plus intéressantes

Selon les informations fournies par le centre d’analyse des indicateurs du marché immobilier, à l’heure actuelle, le principal marché du logement de banlieue situé à 61 km de Moscou comprend 89 chalets et 103 établissements organisés avec des parcelles de terrain sans contrat. Tous ont déjà été alimentés en gaz et en électricité. Environ 35% de ces colonies sont situées le long de l’autoroute Simferopol. Avec les autoroutes Yaroslavskoe, Kievskoe et Novorizhskoe, la part de ces quatre directions dans le segment des «datchas lointains» atteint 76%. Cette popularité est due à l’accessibilité des transports et aux bonnes conditions environnementales..

Parmi les offres les plus intéressantes de ce segment du marché immobilier périurbain, les experts soulignent:

  • « Aleshkino » – autoroute Novorizhskoe, à 77 kilomètres du périphérique de Moscou. Le prix de cent mètres carrés de terrain sans contrat est de 82 mille roubles;
  • « Alpages » – autoroute Novorizhskoe, à 63 kilomètres de la capitale. Le coût de cent mètres carrés – à partir de 60 mille roubles;
  • « Turgenevskie dachi » – autoroute Yaroslavskoe, à 80 kilomètres de Moscou. Le prix de cent mètres carrés est d’environ 45 à 50 000 roubles;
  • village de chalets « Romanovskie dachi » – autoroute Simferopol, à 110 kilomètres de la capitale. Le prix de la parcelle de terrain est de 85 mille roubles pour cent mètres carrés;
  • Rozhdestvenno – autoroute Simferopolskoe, 95 kilomètres de la rocade de Moscou, Novikovo – également autoroute Simferopolskoe, 98 kilomètres de Koltsevaya, autoroute Zemlyanichnaya Polyana – Kievskoe, 135 kilomètres de Moscou, Golden Sands le long de l’autoroute de Minsk, 118 kilomètres de capitale, « Mayak » – autoroute Mozhaisk, à 120 kilomètres de Moscou, « Parc Velegozh » – autoroute Simferopolskoye, à 100 kilomètres de la ville, « Marenkino » – autoroute Yaroslavskoe, à 85 kilomètres de MKAD. Ce sont tous des projets du réseau Captain Club, le coût d’un chalet fini avec un terrain d’une superficie de 6 acres varie de 2 à 17 millions de roubles;
  • « Lacs de Lviv » – à 100 kilomètres de la capitale le long de l’autoroute Novorizhskoe, le prix d’une maison d’une superficie d’environ 60 « carrés » avec un terrain de 9 acres commence à 2,4 millions de roubles, les parcelles sans contrat coûtent 45 mille roubles pour cent mètres carrés;
  • « Dachas anglaises », à 95 kilomètres du périphérique de Moscou le long de l’autoroute Novorizhskoe, prix du terrain – 90 000 roubles par cent mètres carrés;
  • « Bobrovy Ostrov », à 90 kilomètres de Moscou le long de l’autoroute Simferopol, le prix d’un terrain de 10 acres avec une maison d’environ 90 mètres carrés commence à 3,5 millions de roubles;
  • le village « Biosphère » – à 75 kilomètres de la rocade de Moscou le long de la route Simferopol, un terrain sans contrat coûtera 80 000 roubles par cent mètres carrés;
  • le village « Sosnovka Park » – à 65 kilomètres de Belokamennaya le long de l’autoroute Simferopolskoye, le prix de cent mètres carrés est de 79 mille roubles, le coût d’une maison finie d’une superficie d’environ 100 mètres carrés avec un terrain de 10 ares est de 2,2 à 2,4 millions de roubles;
  • « Pensées » – autoroute Novorizhskoe, à 82 kilomètres de la capitale. Cent mètres carrés de terrain sans contrat coûteront aux acheteurs 93 mille roubles, une maison sans finition d’une superficie d’environ 115 « carrés » avec un terrain de 9 ares – 2,6 millions de roubles.

Parmi les « chalets d’été lointains », il y a aussi des propositions prestigieuses – des biens immobiliers avec de grandes parcelles et des chalets avec finition dans des villages avec des infrastructures développées, destinés à la résidence permanente. Il n’y a que quelques projets de ce type aujourd’hui, Tatyana Alekseeva de Vesco Consulting a réussi à ne distinguer que Kriushino.ru le long de l’autoroute Mozhaisk, à 95 kilomètres de la rocade de Moscou, le domaine de Yurkovo le long de l’autoroute de Kiev, à 110 kilomètres de Moscou, Konakovo River club – 125 kilomètres de la capitale le long de l’autoroute Dmitrovskoe et du village «Usadba» sur le réservoir Mozhaisk, à 100 kilomètres du périphérique de Moscou. Le prix de telles offres peut atteindre 20 millions de roubles pour un chalet avec un terrain de 10 acres, ce qui, cependant, est toujours inférieur à celui des maisons de classe premium similaires dans la région proche de Moscou..

Les experts notent qu’aujourd’hui sur le marché des «chalets d’été lointains» dans chacun des villages représentés avec une valeur foncière de 45 mille roubles, 10 à 20 parcelles sont vendues mensuellement sans contrat et des lotissements avec des chalets tout faits. Les Moscovites à la recherche d’une rupture avec la métropole sont prêts à sacrifier l’accessibilité des transports au profit de l’air frais, d’un beau paysage devant la fenêtre et de leur propre jardin. La popularité des «cottages d’été lointains» détermine leurs avantages: silence, nature pittoresque, prix bas, infrastructure moderne, et si le terrain avec une maison répond à toutes ces exigences, les nouveaux propriétaires se trouvent très rapidement.

Anna Sedykh, rmnt.ru

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