Comment finaliser l’achat d’une maison de campagne

Points d’article



L’agitation, la vie de tous les jours, le bruit et la poussière, dressés comme un pilier dans les rues des grandes villes, nous poussent tôt ou tard à l’idée d’acheter notre propre logement de banlieue. Au cours des dernières années, la demande des Russes pour la construction et l’achat de biens immobiliers de banlieue a augmenté de près de 40%, ce qui, en général, indique une augmentation du niveau de vie de la population et le développement de l’économie de notre pays..

Lors de l’achat d’une maison de campagne, nous devons tout d’abord décider du type d’hébergement pour lequel elle sera conçue – permanente ou saisonnière. En fonction de cela, son coût, son emplacement et la présence ou l’absence de certaines communications techniques peuvent varier..

Que vous ayez l’intention de vivre dans votre nouvelle maison de façon permanente ou pour de courts voyages, un gros plus de ce type de logement sera l’infrastructure développée du village dans lequel il est situé. Ainsi, lors de l’achat d’une maison en dehors de la ville, une attention particulière doit être portée à la commodité des lignes de transport, à la disponibilité des routes d’accès à la maison, à la nature du système d’approvisionnement en eau toute l’année, à la présence de gardes dans le village, et surtout, soyez patient, car dans la pratique, l’achat d’un bien immobilier résidentiel est loin d’être le processus le plus rapide..

Comment finaliser l'achat d'une maison de campagne

L’achat d’une maison de campagne peut être grossièrement divisé en 3 étapes.

Collecte et préparation de documents

L’achat d’une maison de campagne, comme toute autre transaction, commence par la collecte d’un ensemble de documents nécessaires. En règle générale, le vendeur recherche les papiers et l’acheteur vérifie leur authenticité. Lors de l’achat d’une maison de campagne, une attention particulière doit être portée à la présence des documents suivants du vendeur:

  1. Certificat d’enregistrement public de la propriété d’un terrain.
  2. Certificat d’enregistrement d’État de la propriété de l’objet immobilier.
  3. Document de permis de construction.
  4. Loi sur la mise en service immobilière.
  5. Documents pour les bâtiments individuels (garage, bain public, remise, etc.).

De plus, l’acheteur potentiel est obligé de s’assurer qu’il n’y a pas de litige de frontière avec les voisins sur le site, ainsi que de s’assurer que la taille du terrain est conforme aux données déclarées dans les documents.

Le vendeur immobilier, à son tour, doit percevoir:

Certificats de naissance des mineurs et passeports des propriétaires adultes.Dans le cas où l’un des propriétaires de la propriété n’a pas atteint l’âge de la majorité, son parent, tuteur ou curateur doit demander à l’autorité de tutelle et de tutelle d’obtenir l’autorisation appropriée de vendre la maison. Les conjoints, propriétaires de la propriété, doivent se réunir pour conclure le contrat de vente de la propriété. S’il est impossible pour l’un des époux de se présenter, la partie présente à la transaction est tenue de présenter, au nom de son conjoint, l’autorisation de vendre la maison, certifiée par un notaire. Dans le cas contraire, l’acheteur court le risque d’être confronté au problème du «partage des biens» des époux.

Documents de titre pour la propriété.Ceux-ci comprennent: un contrat d’achat et de vente, un accord d’échange, un contrat de donation, un contrat de mariage, un certificat d’héritage, une décision de justice et d’autres documents.

Passeport cadastral.Le passeport cadastral est un extrait du cadastre national de l’immobilier, contenant des informations sur l’objet immobilier, nécessaires à l’enregistrement du droit à l’immobilier, ainsi que les transactions avec celui-ci.

Passeport technique pour les quartiers d’habitation.Le passeport technique est un document d’information et de référence reflétant l’état réel du logement. L’enregistrement de ce passeport est un attribut essentiel de toute transaction d’achat, de vente ou d’échange de biens immobiliers. Le passeport technique du bâtiment contient des informations sur le nombre de pièces, la superficie totale de la pièce, le matériau utilisé dans la construction des murs et des cloisons, ainsi que la valeur d’inventaire de la pièce.

Plan d’étage de la maison.Le plan d’étage est une application graphique du passeport technique ou cadastral des locaux, cependant, si nécessaire, il peut être produit en tant que document séparé. Le plan d’étage sert à rédiger une explication d’un appartement, à légaliser le réaménagement, ainsi qu’à enregistrer les éventuelles transactions immobilières. Ce document est émis sur la base d’une demande correspondante adressée au RTC. La durée de sa production dépend directement de la complexité et de l’urgence de la commande..

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Document unifié de logement (EZD).Avec l’aide de ce document, les citoyens de la Fédération de Russie résolvent de nombreux problèmes de logement liés aux transactions immobilières: privatisation, vente, achat, échange, etc. Vous pouvez obtenir EZD au Centre unifié d’information et de règlement (EIRTS), et tout à fait gratuitement. Il suffit de rédiger la candidature correspondante et d’y joindre les documents nécessaires.

Copie de FLS.FLS (compte personnel financier) est un document contenant des données sur un logement et les personnes qui y sont inscrites. L’organisation ci-dessus est engagée dans la délivrance de copies des FLS – EIRTs.

Certificats d’absence de dette pour le logement et les services communaux.Sans eux, il n’est pas possible de rédiger un contrat de vente.

Certificat d’un dispensaire neuropsychiatrique ou narcologique adressé au vendeur et à d’autres personnes inscrites, réfutant la présence de maladie mentale ou de toxicomanie.Souvent, après la conclusion de la transaction, il s’avère (et devant le tribunal) que le propriétaire du bien immobilier est partiellement sain d’esprit, fou ou partiellement capable juridiquement. Conformément au droit civil, cela signifie la nullité de la transaction de vente et d’achat réalisée et la nullité légale du contrat conclu.

Demande notariée de désinscription.La radiation est effectuée par les organes territoriaux du Service fédéral des migrations ou l’administration locale de l’établissement.

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Résoudre le problème des héritiers qui demandent un bien immobilier.L’acheteur peut vérifier qu’il n’y a pas de nouveaux héritiers en visitant le notaire qui a délivré le certificat d’héritage au vendeur. Une règle dont les vendeurs et les acheteurs de biens immobiliers doivent se souvenir: la collecte et l’analyse juridique de la documentation minimise le risque de conclure une «mauvaise affaire».

Contrat préliminaire pour la vente et l’achat d’une propriété

Un contrat préliminaire pour la vente et l’achat d’un bien immobilier est l’expression officielle des parties sur leur consentement à une coopération ultérieure, ce qui implique à l’avenir la conclusion d’un contrat de vente de biens immobiliers. Cet accord contient les conditions sur la base desquelles un futur accord sera conclu.

Le contrat préliminaire est la forme principale du contrat principal. Le non-respect des termes du contrat préliminaire entraîne la nullité du contrat principal de vente.

Basé sur le droit civil, un contrat de vente conclu à des conditions préliminaires doit contenir:

  1. Conditions relatives à l’article (nom, quantité et qualité de la marchandise).
  2. Conditions principales du contrat principal de vente.

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En outre, l’accord préalable doit préciser la période pendant laquelle les parties ont l’intention de conclure l’accord principal. Dans le cas où cette question ne serait pas réglée par un accord préalable, le contrat principal d’achat et de vente est soumis à conclusion dans un délai d’un an à compter de la date de conclusion du document primaire. Si le contrat principal n’est pas conclu dans le délai convenu (ou établi par la loi), les obligations découlant du contrat de vente préliminaire sont résiliées.

Il est à noter que le contrat préliminaire de vente et d’achat est résilié au moment de la conclusion du contrat principal entre les parties..

En cas de fraude de l’une des parties à la conclusion du contrat principal de vente, l’autre partie a le droit de faire appel de ses actions en justice, d’exiger le forçage de la conclusion du contrat, ainsi que l’indemnisation des pertes causées par une fraude injustifiée à la conclusion du contrat..

Un accord préliminaire ne nécessite pas d’enregistrement par l’État, contrairement au principal. Conformément à la législation en vigueur, le principal contrat d’achat et de vente est enregistré auprès du Département d’État du Service fédéral d’enregistrement, de cadastre et de cartographie..

Ainsi, la conclusion d’un accord préalable de vente et d’achat est nécessaire pour la consolidation officielle des partenariats entre ses parties..

Conclusion d’un contrat de vente

La conclusion du contrat d’achat et de vente est la dernière étape de la transaction. Conformément à la législation civile en vigueur, le contrat de vente est rédigé par écrit sous la forme d’un document unique signé par les deux parties. Un tel accord doit se conformer aux exigences obligatoires établies par la loi fédérale et d’autres actes juridiques réglementaires de la Fédération de Russie en vigueur au moment de sa conclusion.

Depuis l’époque du droit privé romain, on sait que la conclusion de toute transaction donne lieu à l’émergence de certaines relations juridiques entre ses sujets. Le contrat de vente et d’achat d’une propriété est un excellent exemple de ce postulat. Nous listons les principaux droits et obligations du vendeur découlant de la conclusion de cet accord.

Le vendeur de l’objet immobilier a le droit d’exiger:

  1. Paiement du montant spécifié dans le contrat.
  2. Paiement de la valeur de la propriété et des intérêts si la maison n’est pas achetée à temps.
  3. Paiement de la propriété.
  4. Refus d’exécuter le contrat conclu si l’acheteur refuse de payer l’achat et d’accepter la propriété.

De plus, le vendeur du bien doit:

  1. Transférer à l’acheteur un objet immobilier libre de toute charge, si l’acheteur n’accepte pas d’accepter l’objet grevé de droits.
  2. Rembourser l’acheteur pour les pertes causées par des tiers lors de la saisie du bien, si l’acheteur ne connaissait pas l’existence des motifs ayant entraîné la saisie du bien.
  3. Agir aux côtés de l’acheteur immobilier en cas de recours civil pour la saisie de l’objet par un tiers.
  4. Transférer le bien à l’acheteur dans la forme appropriée, préalablement établie par le contrat de vente.

À son tour, l’acheteur a le droit d’exiger:

  1. Transfert en temps opportun de la propriété qui lui a été vendue.
  2. Réduction de la valeur du bien, ainsi que résiliation du contrat si le bien est grevé de droits.
  3. Conformité du bien immobilier aux caractéristiques techniques et architecturales appartenant à l’objet au moment de la conclusion du contrat.

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Ainsi, l’acheteur a le droit de réaliser:

  1. Diminution équivalente du prix de transaction.
  2. Élimination gratuite des défauts de la propriété pendant un certain temps (généralement dans les deux ans).
  3. Compensation des pertes liées à l’élimination de ces déficiences.
  4. Remboursement de la valeur payée du bien en cas de refus d’exécuter le contrat.

Dans ce cas, l’acheteur s’engage:

  1. Accepter un objet immobilier.
  2. Payer l’achat avant ou après son transfert, sauf disposition contraire du contrat de vente ou d’un autre acte juridique réglementaire.
  3. Payer l’achat de l’objet au prix fixé par le contrat de vente.

Pour rédiger un contrat de vente et d’achat, ainsi que son enregistrement d’État ultérieur, vous aurez besoin des documents suivants:

  1. Déclaration conjointe des deux parties sur l’enregistrement public du contrat de vente.
  2. Reçu du paiement des droits de l’État, confirmant le paiement de l’enregistrement de l’État.
  3. Titre et autres documents énumérés ci-dessus.

En enregistrant un contrat de vente et d’achat, les nouveaux propriétaires de la maison acquièrent leurs droits légaux par rapport à la propriété acquise, et la transaction devient tout à fait légitime.

Un contrat de vente correctement exécuté évalue, minimise et élimine tous les risques possibles associés à l’achat de biens immobiliers de banlieue.

En conclusion, nous notons ce qui suit.

Aujourd’hui, il est presque impossible de protéger les acheteurs immobiliers contre les conséquences indésirables de cette transaction, car même les titres de propriété du vendeur ne garantissent pas à cent pour cent qu’il a le droit de propriété sur le bien à un moment donné..

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La véritable confirmation de propriété est l’extrait correspondant du livre d’enregistrement délivré par le service d’enregistrement et de cadastre foncier. Cet extrait contient des informations sur les droits et restrictions (charges) des droits sur la propriété.

Cependant, même ici, il existe une « échappatoire » pour les fraudeurs et les escrocs – un extrait du livre d’enregistrement est valable un mois à compter de la date de sa délivrance, par conséquent, aucun des acheteurs n’est à l’abri des vendeurs peu scrupuleux.

Malheureusement, vous ne pouvez vous protéger complètement des fraudeurs qu’en effectuant une transaction d’achat et de vente par l’intermédiaire d’un registraire et avec la participation d’une agence immobilière fiable – c’est le seul vrai moyen (mais aussi le plus coûteux) d’acheter une maison de campagne. Le registraire surveillera et analysera la situation avec l’objet aliéné, et l’agence immobilière analysera l’historique de l’objet immobilier et conclura directement une transaction.

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