Combinaison d’appartements: caractéristiques et options

Le principal avantage de combiner des appartements est d’obtenir un espace de vie plus spacieux sans changer de lieu. D’accord, c’est pratique – sans quitter votre maison habituelle, votre quartier préféré, pour obtenir un appartement deux ou même trois fois plus grand que le précédent. Ou, ne trouvant pas un appartement adapté à la taille, achetez-en deux à la fois dans la même maison.

Mais il y a de nombreux problèmes avec l’union des appartements. Soyez prêt que cela peut prendre six mois pour s’entendre sur le réaménagement! De plus, vous devez d’abord obtenir un plan précis de l’ensemble de l’immeuble, car il y a des cas où il est tout simplement impossible de combiner des appartements en raison de caractéristiques de conception..

Le processus d’approbation comprend l’élaboration d’un projet de réaménagement. Il est conseillé de contacter une organisation de conception faisant partie d’un SRO spécialisé. Ensuite, les documents sont soumis à l’inspection du logement, puis au BTI, où un nouveau plan technique de l’appartement sera établi.

Les règles de réaménagement sont décrites dans le SNiP 31-01-2003 «Immeubles d’habitation». La combinaison d’appartements dans leur ensemble en un élément distinct n’est pas allouée et est considérée comme un réaménagement. Vous devez connaître certaines des interdictions les plus importantes:

1. Il est impossible de démonter, transférer les conduits de ventilation, réduire leur section transversale, perturber les communications communes du bâtiment.
2. Ne pas démolir les murs porteurs, couper les poutres porteuses, les poutres, couper ou déplacer les pylônes et colonnes porteurs. Dans le mur porteur, il sera possible de ne faire qu’une ouverture pour le passage, et avec le renforcement obligatoire de la structure. Cela devrait être fourni dans le projet.
3. Vous ne pouvez pas transférer des ouvertures existantes dans des murs porteurs sans projet et autorisation d’organisations spécialisées..
4. La cuisine et les salons ne peuvent pas être échangés. Une exception sera le cas s’il n’y a pas d’espace de vie en dessous de vous, c’est-à-dire que l’appartement se trouve au premier étage. De plus, il sera possible d’échanger la cuisine et le salon dans le cas d’une combinaison verticale d’appartements à deux niveaux, si l’un d’eux se trouve au dernier étage. Nous parlerons de cette option plus en détail ci-dessous..
5. Vous ne pouvez pas placer une salle de bain, une salle de bain au-dessus du salon.
6. Vous ne pouvez pas combiner la cuisine avec l’espace de vie si l’appartement est au gaz. Il n’y a qu’une seule issue – refuser l’alimentation en gaz et installer une plaque de cuisson électrique.

Comme vous pouvez le constater, la liste des interdictions est assez longue, c’est pourquoi avant d’acheter un deuxième appartement ou deux ou trois sur le site à la fois, vous devez étudier le projet de la maison. Il se peut qu’un conduit de ventilation se trouve dans le mur où il a été décidé de faire une ouverture unificatrice. Dans ce cas, vous ne serez pas autorisé à combiner des appartements.

Considérez trois options existantes pour combiner des appartements:

1. Appartements sur un seul site.C’est l’option la plus courante et la moins problématique pour obtenir une autorisation. Selon les experts, si le mur est fait de blocs ou de briques, il ne sera pas possible de toucher uniquement la poutre porteuse supérieure. Si tout le mur est porteur, il sera possible de ne faire qu’une ouverture d’une largeur ne dépassant pas 160 centimètres, nécessairement avec renforcement de la structure. S’il est possible de s’emparer d’une partie du territoire commun de construction – un vestibule ou un couloir devant l’appartement – les murs peuvent être laissés seuls en faisant une entrée commune. Cependant, une telle solution nécessite le consentement de tous les voisins.

2. Appartements les uns sur les autres.Il ne s’agit plus d’une association horizontale, mais verticale de zones résidentielles. La possibilité de combiner des appartements sur différents étages dépend de l’état et des caractéristiques des étages. Plus l’appartement est haut, plus il est probable qu’il obtienne un permis. Ce n’est généralement pas un problème de combiner un appartement ou un grenier à l’étage supérieur. L’inconvénient d’une telle solution est que vous avez besoin d’un escalier qui « mange » au moins quatre mètres carrés d’espace utilisable dans chacun des appartements combinés. De plus, l’ouverture dans les plafonds devra être renforcée par une charpente et des colonnes de support, et les dimensions et le poids des escaliers devront être conformes aux codes du bâtiment. Nous avons déjà écrit sur les autres avantages et inconvénients des appartements en duplex.

3. Appartements à différentes entrées.Le cas le plus rare d’unification. Le mur entre les entrées sera définitivement porteur, plus puissant que si les appartements sont situés sur le même site. De plus, il peut y avoir une cage d’ascenseur ou une chute à ordures entre les appartements. Il existe un risque que les niveaux du plancher et du plafond des appartements dans les différentes entrées diffèrent légèrement, ce qui représente un coût supplémentaire pour les niveler. Et dans de tels cas, l’autorisation de fusionner est rarement délivrée..

Un autre point important dans le cas de la combinaison d’appartements est de savoir quoi faire avec la deuxième cuisine et la salle de bain. S’ils décident généralement de quitter la salle de bain en tant qu’invité ou pour les enfants, la deuxième cuisine n’est certainement pas nécessaire. En même temps, comme on s’en souvient, les codes du bâtiment interdisent d’en faire un immeuble résidentiel. Par conséquent, la deuxième cuisine devient souvent un dressing ou un bureau, par exemple.

Les experts disent que désormais, les cas de combinaison d’appartements dans l’ancien parc de logements sont de moins en moins courants. Il y a trop de problèmes pour obtenir l’autorisation, la paperasse et les risques potentiels. Une autre chose est les nouveaux bâtiments, où le promoteur prévoit souvent dans un premier temps la possibilité de combiner plusieurs modules résidentiels en un seul espace..