Mineurs – Droits des enfants dans la vente et l’√©change d’appartements

Points d’article



La vente ou l’√©change d’un appartement, ainsi que les autres transactions immobili√®res en g√©n√©ral, sont l’un des sujets qui suscitent le plus de questions. De plus, les vendeurs eux-m√™mes et, bien entendu, les acheteurs peuvent se soucier de la bonne ex√©cution de tous les documents accompagnant la transaction. Et plus le montant de la transaction est √©lev√©, plus les parties craignent d’√™tre victimes de fraudeurs ou tout simplement de devoir r√©√©mettre correctement les papiers, collecter des certificats et des permis suppl√©mentaires..

Dans cet article, nous ne parlerons pas en d√©tail de chaque √©tape de la conclusion d’une transaction pour la vente et l’achat d’un bien immobilier, mais n’aborderons qu’un seul point important – les droits des enfants enregistr√©s dans cet espace de vie ou qui poss√®dent une part dans un appartement ou une maison.

Le sujet de la participation des mineurs √† diverses transactions immobili√®res dans notre pays est devenu aigu au d√©but des ann√©es 90 et n’a pas perdu de sa pertinence depuis, ce qui n’est pas surprenant – selon les statistiques, dans pr√®s de 60% des transactions sur le march√© immobilier, l’un des participants est un enfant – soit c√īt√© de l’acheteur ou du vendeur.

¬ę¬†Histoire d’horreur¬†¬Ľ pour l’acheteur

Une phrase forte et d√©j√† √©cul√©e – ¬ę¬†Les enfants sont tout pour nous!¬†¬Ľ – lors de l’enregistrement de l’achat ou de l’√©change d’un appartement, il acquiert une signification et une signification particuli√®res. Les mineurs sont la cat√©gorie la moins prot√©g√©e, c’est donc pr√©cis√©ment pour le respect de leurs droits que les organes de l’√Čtat sont particuli√®rement vigilants. Notez que la l√©gislation russe est extr√™mement stricte sur la protection des droits des mineurs. Leurs int√©r√™ts et droits sont pratiquement √©lev√©s au rang de priorit√© absolue et sont r√©gis par de nombreux actes l√©gislatifs: le Code de la famille de la F√©d√©ration de Russie, le Code civil, la loi sur la privatisation du parc de logements, la Constitution, le Code du logement et d’autres documents.

Cependant, la m√™me situation s’est d√©velopp√©e dans l’Ukraine voisine – l√†-bas, les droits des enfants sont prot√©g√©s par le Code de la famille, les lois << sur les principes fondamentaux de la protection sociale des citoyens sans-abri et des enfants des rues >> et << sur la protection de l'enfance >>, qui r√©glementent strictement le processus de vente et d’autres transactions immobili√®res, sur lesquelles mineurs.

Selon la loi, un enfant, sur un pied d’√©galit√© avec les adultes, a tous les droits, √† la fois au logement et √† la propri√©t√© – il peut h√©riter ou donner un bien immobilier ou une partie de celui-ci, participer √† la privatisation du logement, etc. Dans le m√™me temps, conform√©ment √† la l√©gislation russe, m√™me les parents, ainsi que les autres repr√©sentants l√©gaux d’un enfant mineur – tuteurs ou parents adoptifs, ne peuvent pas disposer de ses biens sans obtenir le consentement pr√©alable des autorit√©s officielles de tutelle et de tutelle..

√Ä la lumi√®re de cette attitude de la l√©gislation en mati√®re de protection des droits des enfants, les acheteurs potentiels de biens immobiliers o√Ļ des mineurs sont enregistr√©s sont les plus effray√©s par le moment suivant: si le tribunal consid√®re qu’√† la suite de la transaction, les droits des jeunes r√©sidents officiellement inscrits sur la zone vendue ou √©chang√©e ont √©t√© viol√©s , il peut d√©clarer la transaction invalide.

Mineurs - Droits des enfants dans la vente et l'échange d'appartements Kuzma Petrov-Vodkin. Dans la crèche. 1925

De plus, cette r√®gle s’applique non seulement aux appartements dont les mineurs sont propri√©taires, mais √©galement aux biens immobiliers o√Ļ les enfants sont simplement enregistr√©s. Le point le plus important est que lors de la conclusion de transactions avec des biens immobiliers dans lesquels les enfants sont enregistr√©s, l’autorisation des autorit√©s de tutelle et de tutelle n’est pas requise en vertu de la l√©gislation en vigueur..

Dans le m√™me temps, le d√©cret de la Cour constitutionnelle de Russie du 8 juin 2010 n ¬į 13-P ¬ę¬†Sur le cas de la v√©rification de la constitutionnalit√© du paragraphe 4 de l’article 292 du Code civil de la F√©d√©ration de Russie¬†¬Ľ reconna√ģt que si les termes de la transaction violent les droits au logement d’un enfant sous la garde des parents, cela est inclus dans contradiction directe avec la Constitution de la F√©d√©ration de Russie. Une telle contradiction – si l’enfant est sans abri ou a re√ßu un logement qui ne r√©pond pas aux normes sanitaires ou autres – peut devenir la raison de l’invalidation de la transaction.

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Pour √©viter une situation aussi d√©sagr√©able √† tous √©gards, cela n’est possible qu’en obtenant le consentement √©crit pr√©alable des autorit√©s de tutelle et de tutelle de leur lieu de r√©sidence pour la lib√©ration d’un mineur, ainsi que la vente ou l’√©change d’un logement. Le vendeur, c’est-√†-dire le propri√©taire de la maison ou de l’appartement en ce moment, traitera ce probl√®me lors de la pr√©paration des documents de mise en Ňďuvre. Et l’acheteur doit se rappeler que lors de l’√©tude des documents de l’appartement qu’il aime, il vaut la peine de clarifier imm√©diatement si les mineurs sont enregistr√©s dans cet espace de vie, qui est exactement le propri√©taire de chaque part du logement, et a √©galement besoin de l’autorisation du conseil d’administration. Sinon, c’est-√†-dire en l’absence de ce document, la transaction devient trop risqu√©e..

¬ę¬†Maux de t√™te¬†¬Ľ pour le vendeur

Imaginez que vous n’√™tes pas un acheteur qui a juste besoin de v√©rifier la disponibilit√© de tous les papiers n√©cessaires, √† savoir un vendeur qui souhaite vendre un appartement qui vous appartient personnellement ou √† votre famille.

Quelles mesures devez-vous prendre pour obtenir de l’argent de mani√®re rentable et, de pr√©f√©rence, rapidement? Vous direz – pour √©valuer l’appartement, c’est-√†-dire pour surveiller le march√© de ces objets immobiliers, collecter les certificats du BTI, du bureau des passeports, de la soci√©t√© de gestion, payer les factures de services publics, etc. Cependant, si une partie de l’appartement appartient √† l’enfant par h√©ritage, donation ou participation √† la privatisation, la premi√®re √©tape vers la vente de l’appartement devrait √™tre une visite aux autorit√©s de tutelle et de caution..

Le vendeur devra convaincre les fonctionnaires qu’√† la suite de la vente de l’appartement, les int√©r√™ts de l’enfant ne seront pas affect√©s, c’est-√†-dire qu’il ne restera pas dans la rue, mais recevra en retour un espace de vie √©quivalent. De plus, les parents (tuteurs, parents adoptifs) devront prouver qu’apr√®s la vente de ce logement, la valeur de la propri√©t√© d’un mineur qui poss√®de une part dans un appartement ou une maison ne diminuera pas..

Mineurs - Droits des enfants dans la vente et l'√©change d'appartements Boris Kustodiev. Les enfants de l’artiste. 1913

√Ä cet √©gard, des probl√®mes peuvent survenir, par exemple, dans le cas de la vente d’un appartement √† Moscou pour l’achat ult√©rieur d’une maison de campagne en banlieue ou dans une autre r√©gion. Le co√Ľt d’un appartement ordinaire dans le centre de la capitale est sans commune mesure avec les prix de l’immobilier dans les villes proches de Moscou, et plus encore dans d’autres r√©gions. Ainsi, m√™me si la vente d’un appartement de deux pi√®ces exigu vous permettra d’acheter une maison spacieuse o√Ļ l’enfant aura sa propre chambre, les autorit√©s de tutelle et de caution peuvent ne pas d√©livrer de permis du fait que le prix des biens immobiliers neufs est beaucoup plus bas. Dans ce cas, les parents peuvent essayer de donner d’autres arguments – la situation √©cologique dans le centre de la m√©tropole, la proximit√© des parents, un climat convenable, des conditions de vie am√©lior√©es, la pr√©sence d’un emploi mieux r√©mun√©r√© pour les parents, une √©cole et un jardin d’enfants dans un nouveau lieu, une grande superficie de nouveaux biens immobiliers, etc. Cependant, les agences gouvernementales se croient rarement sur parole, et le meilleur argument serait d’ouvrir un compte courant au nom d’un mineur, sur lequel une partie du co√Ľt de l’appartement vendu sera d√©pos√©e en raison de l’enfant, en tant que l’une des parties √† la transaction. Un tel argument peut convaincre les fonctionnaires mieux que toute assurance non fond√©e.

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Un point important – √† la lumi√®re des exigences ci-dessus, il peut sembler que les parents devront acheter un nouveau logement, et pas pire que l’ancien avant m√™me la vente de l’appartement. Dans la pratique, une telle tournure des √©v√©nements est souvent tout simplement irr√©aliste – c’est avec le produit de la vente qu’une nouvelle maison ou un nouvel appartement est g√©n√©ralement achet√©. Par cons√©quent, les autorit√©s de tutelle exigent le plus souvent l’acquisition simultan√©e de nouveaux logements d’une superficie identique ou plus grande..

Si l’enfant n’√©tait pas propri√©taire du logement, mais √©tait simplement inscrit dans la zone vendue et soumis √† √©change, alors les autorit√©s de tutelle l’exigeront imm√©diatement de s’inscrire dans un nouvel espace de vie, acquis ou d√©j√† poss√©d√© par l’un des parents (tuteurs, parents adoptifs). En fait, dans ce cas, le bureau des passeports n’√©crira pas simplement le mineur hors de l’appartement sans l’autorisation des autorit√©s de tutelle et de caution.

Encore quelques nuances

Un point important concerne la privatisation du logement o√Ļ l’enfant est inscrit – les parents ne peuvent pas √©crire un refus de participer √† la privatisation pour un mineur, donc dans tous les cas, la part correspondante dans un appartement ou une maison devrait devenir la propri√©t√© d’un enfant inscrit dans la zone r√©sidentielle privatis√©e.

Les autorit√©s de tutelle exigent g√©n√©ralement que les deux parents comparaissent pour obtenir l’autorisation de lib√©rer ou de vendre «une maison avec un enfant». Si l’un d’eux est situ√© √† l’√©tranger ou dans une autre r√©gion, il est n√©cessaire de fournir son autorisation √©crite pour effectuer une transaction immobili√®re, certifi√©e par un notaire ou au consulat. Il en va de m√™me pour un parent qui ne peut pas se pr√©senter personnellement aux autorit√©s de tutelle en raison d’une maladie grave. Si le lieu o√Ļ se trouve le parent ¬ę¬†prodigue¬†¬Ľ est inconnu au moment de l’obtention de l’autorisation, vous devrez d√©clarer une liste de recherche et attendre que la ¬ę¬†perte¬†¬Ľ soit trouv√©e. L’autorisation du deuxi√®me parent n’est pas requise uniquement en cas de d√©ch√©ance de ses droits parentaux, de reconnaissance par le tribunal comme disparue, de d√©c√®s ou si le p√®re a √©t√© enregistr√© uniquement d’apr√®s les paroles de la m√®re.

Si l’un des parents ignore d√©lib√©r√©ment l’invitation √† compara√ģtre devant les autorit√©s de tutelle pour obtenir l’autorisation de vendre l’appartement et de lib√©rer l’enfant, exige de l’argent pour sa signature, le second peut prouver l’intention malveillante de ses actes en fournissant des t√©moins et en informant honn√™tement toutes les circonstances de sa vie de famille aux repr√©sentants du conseil de fondation. La d√©cision dans ce cas sera prise individuellement – si les autorit√©s de tutelle reconnaissent que la transaction est dans l’int√©r√™t de l’enfant et, par cons√©quent, ses conditions de vie seront am√©lior√©es ou la valeur de la propri√©t√© augment√©e, alors le permis peut √™tre d√©livr√© sans le consentement du deuxi√®me parent, qui fait obstruction pour des raisons personnelles..

Mineurs - Droits des enfants dans la vente et l'échange d'appartements Nikolay Bogdanov-Belsky. Enfants dans la fenêtre

L’obtention de l’autorisation des autorit√©s de tutelle pour la vente ou l’√©change de logement, dont la part appartient √† l’enfant, est n√©cessaire m√™me si pour le moment le mineur ne vit pas dans cet appartement, mais est enregistr√© dans une zone diff√©rente et m√™me dans une autre r√©gion ou √©tat.

L’enregistrement d’un enfant de moins de 10 ans n’est possible qu’au lieu d’enregistrement de l’un des parents, il ne fonctionnera donc pas d’enregistrer le b√©b√© avec des amis et connaissances afin d’obtenir la permission de le retirer de l’appartement vendu..

Si les capacit√©s financi√®res des parents leur permettent d’acheter d’abord un nouveau logement puis de vendre l’ancien appartement, il est plus opportun d’enregistrer imm√©diatement la propri√©t√© uniquement pour eux-m√™mes et d’attribuer ensuite la part correspondante au mineur. Sinon, une situation survient lorsque l’enfant poss√®de deux parts dans des appartements diff√©rents, et il sera difficile d’obtenir la permission des autorit√©s de tutelle pour priver un mineur de l’un d’entre eux – il n’y aura rien √† fournir en retour.

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Pour inscrire un enfant dans un appartement dont l’une des actions appartient √† sa m√®re ou √† son p√®re, le consentement des autres actionnaires n’est pas requis.

Un appartement ou une maison qui appartient par h√©ritage ou √† la suite de la privatisation √† des orphelins ou des enfants laiss√©s sans soins parentaux et envoy√©s dans des internats et des orphelinats pour un soutien complet de l’√Čtat, est attribu√© √† des propri√©taires mineurs et sa s√©curit√© est surveill√©e par les autorit√©s de tutelle et de caution. Toutes les transactions avec un tel logement sont effectu√©es exclusivement avec leur consentement. L’ordonnance correspondante est sign√©e par les autorit√©s locales et envoy√©e √† la HOA du lieu du logement, √† la soci√©t√© de gestion, au BTI et au Service f√©d√©ral d’enregistrement.

Des documents

Afin d’obtenir l’autorisation des autorit√©s de tutelle et de tutelle pour la vente ou l’√©change d’un logement auquel appartient un mineur, les documents suivants doivent √™tre soumis √† la commission:

  • une d√©claration sign√©e par les deux parents;
  • le consentement de l’enfant (s’il a d√©j√† 14 ans);
  • un extrait du livre de la maison et du compte personnel – doivent √™tre des originaux;
  • copie des certificats de naissance du propri√©taire mineur. Il est √©galement n√©cessaire de d√©montrer l’original de ce document;
  • documents confirmant la propri√©t√© de tous les locaux r√©sidentiels impliqu√©s dans la transaction. Il peut s’agir d’un certificat de propri√©t√© d’un logement, d’un contrat de vente ou d’√©change, d’un certificat de droit d’h√©ritage, etc.
  • Certificats BTI, o√Ļ le co√Ľt de la surface habitable sera indiqu√©;
  • plan cadastral (√©tage) du logement;
  • si l’un des parents ne peut √™tre pr√©sent en personne, des documents confirmant son consentement sont requis – un permis notari√© ou des certificats de d√©c√®s, une d√©claration de personne disparue, etc.
  • attestation du bureau des imp√īts sur l’absence d’arri√©r√©s de taxe d’habitation.

Souvent, les autorit√©s de tutelle peuvent exiger des documents suppl√©mentaires, par exemple un certificat des EIRT concernant les arri√©r√©s d’un appartement, un certificat de l’√©tat technique du logement et des documents pour la maison ou l’appartement achet√©..

Tous les documents ci-dessus doivent √™tre correctement ex√©cut√©s et n’ont pas expir√© au lieu de la demande.

La commission des autorit√©s de tutelle consid√®re chaque cas sur une base individuelle et peut souvent faire des concessions si elle consid√®re que la transaction est dans l’int√©r√™t de l’enfant (par exemple, au lieu d’un appartement en ville, une maison est achet√©e dans une zone rurale, car l’enfant souffre d’asthme et a besoin d’air frais). Ou, au contraire, pr√©senter des exigences suppl√©mentaires en cas de doute sur l’honn√™tet√© et l’ad√©quation des parents.

Mineurs - Droits des enfants dans la vente et l'échange d'appartements Balthus. Les enfants. 1937

Comme vous pouvez le constater, la pr√©sence d’un propri√©taire mineur dans un appartement ou une maison, ainsi que son enregistrement, compliquent consid√©rablement le processus de conclusion des transactions d’achat et de vente. D’une part, il peut sembler que des exigences aussi strictes ne soient pas n√©cessaires – il y a tellement de probl√®mes √† cause d’un seul b√©b√©! Cependant, si vous vous souvenez du nombre de parents assez responsables qui ont √©t√© victimes de fraudeurs lors de la conclusion de transactions immobili√®res, combien de parents ont simplement tent√© de r√©soudre leurs probl√®mes financiers en vendant un appartement, sans penser √† ce qu’il resterait √† l’enfant √† l’avenir, si l’on compte le nombre de familles dysfonctionnelles o√Ļ l’un des parents souffre de d√©pendance et peut d√©cider de vendre un logement pour r√©pondre √† ses besoins – la participation des autorit√©s de tutelle et de caution ne ressemble pas du tout √† une mesure inutile pour prot√©ger les droits et les int√©r√™ts des enfants.

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