Mineurs – Droits des enfants dans la vente et l’échange d’appartements

Points d’article

• « Histoire d’horreur » pour l’acheteur
• « Maux de tête » pour le vendeur
• Encore quelques nuances
• Des documents

La vente ou l’échange d’un appartement, ainsi que les autres transactions immobilières en général, sont l’un des sujets qui suscitent le plus de questions. De plus, les vendeurs eux-mêmes et, bien entendu, les acheteurs peuvent se soucier de la bonne exécution de tous les documents accompagnant la transaction. Et plus le montant de la transaction est élevé, plus les parties craignent d’être victimes de fraudeurs ou tout simplement de devoir réémettre correctement les papiers, collecter des certificats et des permis supplémentaires..

Dans cet article, nous ne parlerons pas en détail de chaque étape de la conclusion d’une transaction pour la vente et l’achat d’un bien immobilier, mais n’aborderons qu’un seul point important – les droits des enfants enregistrés dans cet espace de vie ou qui possèdent une part dans un appartement ou une maison.

Le sujet de la participation des mineurs à diverses transactions immobilières dans notre pays est devenu aigu au début des années 90 et n’a pas perdu de sa pertinence depuis, ce qui n’est pas surprenant – selon les statistiques, dans près de 60% des transactions sur le marché immobilier, l’un des participants est un enfant – soit côté de l’acheteur ou du vendeur.

« Histoire d’horreur » pour l’acheteur

Une phrase forte et déjà éculée – « Les enfants sont tout pour nous! » – lors de l’enregistrement de l’achat ou de l’échange d’un appartement, il acquiert une signification et une signification particulières. Les mineurs sont la catégorie la moins protégée, c’est donc précisément pour le respect de leurs droits que les organes de l’État sont particulièrement vigilants. Notez que la législation russe est extrêmement stricte sur la protection des droits des mineurs. Leurs intérêts et droits sont pratiquement élevés au rang de priorité absolue et sont régis par de nombreux actes législatifs: le Code de la famille de la Fédération de Russie, le Code civil, la loi sur la privatisation du parc de logements, la Constitution, le Code du logement et d’autres documents.

Cependant, la même situation s’est développée dans l’Ukraine voisine – là-bas, les droits des enfants sont protégés par le Code de la famille, les lois <> et <>, qui réglementent strictement le processus de vente et d’autres transactions immobilières, sur lesquelles mineurs.

Selon la loi, un enfant, sur un pied d’égalité avec les adultes, a tous les droits, à la fois au logement et à la propriété – il peut hériter ou donner un bien immobilier ou une partie de celui-ci, participer à la privatisation du logement, etc. Dans le même temps, conformément à la législation russe, même les parents, ainsi que les autres représentants légaux d’un enfant mineur – tuteurs ou parents adoptifs, ne peuvent pas disposer de ses biens sans obtenir le consentement préalable des autorités officielles de tutelle et de tutelle..

À la lumière de cette attitude de la législation en matière de protection des droits des enfants, les acheteurs potentiels de biens immobiliers où des mineurs sont enregistrés sont les plus effrayés par le moment suivant: si le tribunal considère qu’à la suite de la transaction, les droits des jeunes résidents officiellement inscrits sur la zone vendue ou échangée ont été violés , il peut déclarer la transaction invalide.

Kuzma Petrov-Vodkin. Dans la crèche. 1925

De plus, cette règle s’applique non seulement aux appartements dont les mineurs sont propriétaires, mais également aux biens immobiliers où les enfants sont simplement enregistrés. Le point le plus important est que lors de la conclusion de transactions avec des biens immobiliers dans lesquels les enfants sont enregistrés, l’autorisation des autorités de tutelle et de tutelle n’est pas requise en vertu de la législation en vigueur..

Dans le même temps, le décret de la Cour constitutionnelle de Russie du 8 juin 2010 n ° 13-P « Sur le cas de la vérification de la constitutionnalité du paragraphe 4 de l’article 292 du Code civil de la Fédération de Russie » reconnaît que si les termes de la transaction violent les droits au logement d’un enfant sous la garde des parents, cela est inclus dans contradiction directe avec la Constitution de la Fédération de Russie. Une telle contradiction – si l’enfant est sans abri ou a reçu un logement qui ne répond pas aux normes sanitaires ou autres – peut devenir la raison de l’invalidation de la transaction.

Pour éviter une situation aussi désagréable à tous égards, cela n’est possible qu’en obtenant le consentement écrit préalable des autorités de tutelle et de tutelle de leur lieu de résidence pour la libération d’un mineur, ainsi que la vente ou l’échange d’un logement. Le vendeur, c’est-à-dire le propriétaire de la maison ou de l’appartement en ce moment, traitera ce problème lors de la préparation des documents de mise en œuvre. Et l’acheteur doit se rappeler que lors de l’étude des documents de l’appartement qu’il aime, il vaut la peine de clarifier immédiatement si les mineurs sont enregistrés dans cet espace de vie, qui est exactement le propriétaire de chaque part du logement, et a également besoin de l’autorisation du conseil d’administration. Sinon, c’est-à-dire en l’absence de ce document, la transaction devient trop risquée..

« Maux de tête » pour le vendeur

Imaginez que vous n’êtes pas un acheteur qui a juste besoin de vérifier la disponibilité de tous les papiers nécessaires, à savoir un vendeur qui souhaite vendre un appartement qui vous appartient personnellement ou à votre famille.

Quelles mesures devez-vous prendre pour obtenir de l’argent de manière rentable et, de préférence, rapidement? Vous direz – pour évaluer l’appartement, c’est-à-dire pour surveiller le marché de ces objets immobiliers, collecter les certificats du BTI, du bureau des passeports, de la société de gestion, payer les factures de services publics, etc. Cependant, si une partie de l’appartement appartient à l’enfant par héritage, donation ou participation à la privatisation, la première étape vers la vente de l’appartement devrait être une visite aux autorités de tutelle et de caution..

Le vendeur devra convaincre les fonctionnaires qu’à la suite de la vente de l’appartement, les intérêts de l’enfant ne seront pas affectés, c’est-à-dire qu’il ne restera pas dans la rue, mais recevra en retour un espace de vie équivalent. De plus, les parents (tuteurs, parents adoptifs) devront prouver qu’après la vente de ce logement, la valeur de la propriété d’un mineur qui possède une part dans un appartement ou une maison ne diminuera pas..

Boris Kustodiev. Les enfants de l’artiste. 1913

À cet égard, des problèmes peuvent survenir, par exemple, dans le cas de la vente d’un appartement à Moscou pour l’achat ultérieur d’une maison de campagne en banlieue ou dans une autre région. Le coût d’un appartement ordinaire dans le centre de la capitale est sans commune mesure avec les prix de l’immobilier dans les villes proches de Moscou, et plus encore dans d’autres régions. Ainsi, même si la vente d’un appartement de deux pièces exigu vous permettra d’acheter une maison spacieuse où l’enfant aura sa propre chambre, les autorités de tutelle et de caution peuvent ne pas délivrer de permis du fait que le prix des biens immobiliers neufs est beaucoup plus bas. Dans ce cas, les parents peuvent essayer de donner d’autres arguments – la situation écologique dans le centre de la métropole, la proximité des parents, un climat convenable, des conditions de vie améliorées, la présence d’un emploi mieux rémunéré pour les parents, une école et un jardin d’enfants dans un nouveau lieu, une grande superficie de nouveaux biens immobiliers, etc. Cependant, les agences gouvernementales se croient rarement sur parole, et le meilleur argument serait d’ouvrir un compte courant au nom d’un mineur, sur lequel une partie du coût de l’appartement vendu sera déposée en raison de l’enfant, en tant que l’une des parties à la transaction. Un tel argument peut convaincre les fonctionnaires mieux que toute assurance non fondée.

Un point important – à la lumière des exigences ci-dessus, il peut sembler que les parents devront acheter un nouveau logement, et pas pire que l’ancien avant même la vente de l’appartement. Dans la pratique, une telle tournure des événements est souvent tout simplement irréaliste – c’est avec le produit de la vente qu’une nouvelle maison ou un nouvel appartement est généralement acheté. Par conséquent, les autorités de tutelle exigent le plus souvent l’acquisition simultanée de nouveaux logements d’une superficie identique ou plus grande..

Si l’enfant n’était pas propriétaire du logement, mais était simplement inscrit dans la zone vendue et soumis à échange, alors les autorités de tutelle l’exigeront immédiatement de s’inscrire dans un nouvel espace de vie, acquis ou déjà possédé par l’un des parents (tuteurs, parents adoptifs). En fait, dans ce cas, le bureau des passeports n’écrira pas simplement le mineur hors de l’appartement sans l’autorisation des autorités de tutelle et de caution.

Encore quelques nuances

Un point important concerne la privatisation du logement où l’enfant est inscrit – les parents ne peuvent pas écrire un refus de participer à la privatisation pour un mineur, donc dans tous les cas, la part correspondante dans un appartement ou une maison devrait devenir la propriété d’un enfant inscrit dans la zone résidentielle privatisée.

Les autorités de tutelle exigent généralement que les deux parents comparaissent pour obtenir l’autorisation de libérer ou de vendre «une maison avec un enfant». Si l’un d’eux est situé à l’étranger ou dans une autre région, il est nécessaire de fournir son autorisation écrite pour effectuer une transaction immobilière, certifiée par un notaire ou au consulat. Il en va de même pour un parent qui ne peut pas se présenter personnellement aux autorités de tutelle en raison d’une maladie grave. Si le lieu où se trouve le parent « prodigue » est inconnu au moment de l’obtention de l’autorisation, vous devrez déclarer une liste de recherche et attendre que la « perte » soit trouvée. L’autorisation du deuxième parent n’est pas requise uniquement en cas de déchéance de ses droits parentaux, de reconnaissance par le tribunal comme disparue, de décès ou si le père a été enregistré uniquement d’après les paroles de la mère.

Si l’un des parents ignore délibérément l’invitation à comparaître devant les autorités de tutelle pour obtenir l’autorisation de vendre l’appartement et de libérer l’enfant, exige de l’argent pour sa signature, le second peut prouver l’intention malveillante de ses actes en fournissant des témoins et en informant honnêtement toutes les circonstances de sa vie de famille aux représentants du conseil de fondation. La décision dans ce cas sera prise individuellement – si les autorités de tutelle reconnaissent que la transaction est dans l’intérêt de l’enfant et, par conséquent, ses conditions de vie seront améliorées ou la valeur de la propriété augmentée, alors le permis peut être délivré sans le consentement du deuxième parent, qui fait obstruction pour des raisons personnelles..

Nikolay Bogdanov-Belsky. Enfants dans la fenêtre

L’obtention de l’autorisation des autorités de tutelle pour la vente ou l’échange de logement, dont la part appartient à l’enfant, est nécessaire même si pour le moment le mineur ne vit pas dans cet appartement, mais est enregistré dans une zone différente et même dans une autre région ou état.

L’enregistrement d’un enfant de moins de 10 ans n’est possible qu’au lieu d’enregistrement de l’un des parents, il ne fonctionnera donc pas d’enregistrer le bébé avec des amis et connaissances afin d’obtenir la permission de le retirer de l’appartement vendu..

Si les capacités financières des parents leur permettent d’acheter d’abord un nouveau logement puis de vendre l’ancien appartement, il est plus opportun d’enregistrer immédiatement la propriété uniquement pour eux-mêmes et d’attribuer ensuite la part correspondante au mineur. Sinon, une situation survient lorsque l’enfant possède deux parts dans des appartements différents, et il sera difficile d’obtenir la permission des autorités de tutelle pour priver un mineur de l’un d’entre eux – il n’y aura rien à fournir en retour.

Pour inscrire un enfant dans un appartement dont l’une des actions appartient à sa mère ou à son père, le consentement des autres actionnaires n’est pas requis.

Un appartement ou une maison qui appartient par héritage ou à la suite de la privatisation à des orphelins ou des enfants laissés sans soins parentaux et envoyés dans des internats et des orphelinats pour un soutien complet de l’État, est attribué à des propriétaires mineurs et sa sécurité est surveillée par les autorités de tutelle et de caution. Toutes les transactions avec un tel logement sont effectuées exclusivement avec leur consentement. L’ordonnance correspondante est signée par les autorités locales et envoyée à la HOA du lieu du logement, à la société de gestion, au BTI et au Service fédéral d’enregistrement.

Des documents

Afin d’obtenir l’autorisation des autorités de tutelle et de tutelle pour la vente ou l’échange d’un logement auquel appartient un mineur, les documents suivants doivent être soumis à la commission:

• une déclaration signée par les deux parents;
• le consentement de l’enfant (s’il a déjà 14 ans);
• un extrait du livre de la maison et du compte personnel – doivent être des originaux;
• copie des certificats de naissance du propriétaire mineur. Il est également nécessaire de démontrer l’original de ce document;
• documents confirmant la propriété de tous les locaux résidentiels impliqués dans la transaction. Il peut s’agir d’un certificat de propriété d’un logement, d’un contrat de vente ou d’échange, d’un certificat de droit d’héritage, etc.
• Certificats BTI, où le coût de la surface habitable sera indiqué;
• plan cadastral (étage) du logement;
• si l’un des parents ne peut être présent en personne, des documents confirmant son consentement sont requis – un permis notarié ou des certificats de décès, une déclaration de personne disparue, etc.
• attestation du bureau des impôts sur l’absence d’arriérés de taxe d’habitation.

Souvent, les autorités de tutelle peuvent exiger des documents supplémentaires, par exemple un certificat des EIRT concernant les arriérés d’un appartement, un certificat de l’état technique du logement et des documents pour la maison ou l’appartement acheté..

Tous les documents ci-dessus doivent être correctement exécutés et n’ont pas expiré au lieu de la demande.

La commission des autorités de tutelle considère chaque cas sur une base individuelle et peut souvent faire des concessions si elle considère que la transaction est dans l’intérêt de l’enfant (par exemple, au lieu d’un appartement en ville, une maison est achetée dans une zone rurale, car l’enfant souffre d’asthme et a besoin d’air frais). Ou, au contraire, présenter des exigences supplémentaires en cas de doute sur l’honnêteté et l’adéquation des parents.

Balthus. Les enfants. 1937

Comme vous pouvez le constater, la présence d’un propriétaire mineur dans un appartement ou une maison, ainsi que son enregistrement, compliquent considérablement le processus de conclusion des transactions d’achat et de vente. D’une part, il peut sembler que des exigences aussi strictes ne soient pas nécessaires – il y a tellement de problèmes à cause d’un seul bébé! Cependant, si vous vous souvenez du nombre de parents assez responsables qui ont été victimes de fraudeurs lors de la conclusion de transactions immobilières, combien de parents ont simplement tenté de résoudre leurs problèmes financiers en vendant un appartement, sans penser à ce qu’il resterait à l’enfant à l’avenir, si l’on compte le nombre de familles dysfonctionnelles où l’un des parents souffre de dépendance et peut décider de vendre un logement pour répondre à ses besoins – la participation des autorités de tutelle et de caution ne ressemble pas du tout à une mesure inutile pour protéger les droits et les intérêts des enfants.