Conception de maison privée: aspect juridique

Points d’article

• Est-il possible de construire des maisons sans projet
• Responsabilité légale pour la construction d’une maison sans projet
• Comment rédiger un contrat avec des designers
• Responsabilité du concepteur pour les erreurs dans le projet. Pratique de l’arbitrage

Est-il possible de construire des maisons sans projet

La législation russe autorise la construction de maisons individuelles sans projets, à condition qu’elles répondent à un certain nombre de critères:

• être des objets de construction de logements individuels;
• une seule famille y vivra;
• la hauteur du bâtiment ne dépassera pas trois étages.

Mais le problème principal est qu’il existe plusieurs points de vue sur la façon de compter les étages. Selon l’instruction n ° 37 du 4 août 1998, le nombre d’étages d’un immeuble est déterminé par le nombre d’étages au rez-de-chaussée. Autrement dit, le plancher du sous-sol, s’il est supérieur de 2 mètres ou plus au niveau du sol, peut être ignoré. Le même avis est partagé par l’Agence fédérale du cadastre immobilier dans la lettre n ° AM / 1567, qui précise que lors de la détermination du nombre d’étages, seuls les étages en surplomb sont pris en compte.

Mais le ministère du Développement économique a un point de vue différent sur cette question. La lettre n o OG-D23-1426 précise qu’il n’y a pas de concept tel que «nombre d’étages» dans la législation, il n’y a que le terme «nombre d’étages», qui doit inclure à la fois le sous-sol et le rez-de-chaussée. Il existe également une pratique judiciaire confirmant cette position du ministère du Développement économique. Dans la décision n ° 2-2724 / 2012, le tribunal municipal d’Anapa a rejeté les arguments de l’expert selon lesquels le sous-sol n’était pas inclus dans le nombre d’étages de la maison, puisque, de l’avis du tribunal, l’expert n’a pas cité un seul acte normatif confirmant cette position..

Ainsi, lors du calcul des planchers d’une maison qui sera construite sans projet, le sous-sol, le sous-sol, le grenier et tous les autres niveaux doivent être pris en compte. Bien sûr, vous pouvez prendre un risque et ne pas inclure le sous-sol dans le nombre d’étages, mais vous devez être prêt à ce que les autorités de régulation et le tribunal ne soient pas d’accord avec une telle position..

Il existe plusieurs types de locaux dans la législation qui ne doivent absolument pas être pris en compte lors du calcul du nombre d’étages dans une maison:

1. Souterrain – une pièce de toute taille et hauteur, située entre le premier et le sous-sol, conçue pour accueillir des systèmes de tuyauterie.
2. Espace interétage – toute pièce située entre les étages, dont la hauteur ne dépasse pas 1,8 mètre.

Responsabilité légale pour la construction d’une maison sans projet

Selon le code de l’urbanisme, un permis de construire est un document qui confirme que le projet de construction est conforme au projet de planification du site et aux autres exigences légales. Autrement dit, si un bâtiment n’a pas du tout de projet, il ne sera pas possible d’obtenir des permis pour sa construction et cela sera considéré comme arbitraire.

Dans l’article précédent, nous avons déjà écrit que tant la responsabilité administrative que la démolition complète d’un bâtiment à la demande des organes de l’État ou des personnes dont les intérêts sont violés par la construction sont invoquées pour le squatter..

Mais lors de l’obtention d’un permis pour la construction d’un bâtiment pour la construction de logements individuels et d’une hauteur ne dépassant pas trois étages, un projet détaillé n’est pas du tout nécessaire. Il suffit de fournir aux autorités de l’État un projet de conception et un schéma, qui montrera comment le bâtiment sera situé par rapport aux bâtiments environnants..

Comment rédiger un contrat avec des designers

Toute organisation de conception a son propre contrat standard, qui est conclu avec tous les clients. Mais il ne sera pas superflu de l’étudier attentivement et de s’assurer que le projet d’accord contient un certain nombre de dispositions qui à l’avenir peuvent grandement faciliter la vie du client et le protéger des actions déloyales de l’entrepreneur:

1. La période pendant laquelle le projet fini doit être remis au client.
   Exemple:dans les _ jours à compter de la date de conclusion du contrat.
2. Liste des travaux que les concepteurs doivent réaliser.
   Il est préférable de le publier en tant qu’annexe distincte à l’accord..
3. Responsabilité de l’entrepreneur et du client en cas de non-respect de leurs obligations contractuelles.
   Exemple:en cas de non-respect des conditions de paiement, le Client paie à l’Entrepreneur une pénalité d’un montant de 0,1% du coût impayé des prestations pour chaque jour de retard. En cas de violation des termes du transfert du projet, le contractant paie au client une pénalité d’un montant de 0,1% du montant du contrat pour chaque jour de retard.
4. Conditions dans lesquelles le prix du contrat peut être modifié (un élément très pertinent à notre époque).
   Exemple:si, pendant la durée de l’accord, le taux de change officiel du rouble contre le dollar augmente de plus de 30%, le montant total de l’accord doit être augmenté d’autant que le taux du rouble augmentera pendant cette période.
5. Assurance responsabilité civile de l’entrepreneur envers le client.
   En cas de dommage au client en raison d’erreurs dans le travail des concepteurs, une telle condition aidera le client à recevoir rapidement une indemnisation de la compagnie d’assurance, et elle, à son tour, collectera cet argent auprès de l’entrepreneur..

Responsabilité du concepteur pour les erreurs dans le projet. Pratique de l’arbitrage

Imaginez une situation: des fissures ont commencé à apparaître sur la façade d’un bâtiment construit selon le projet, et cela était dû à des erreurs dans les calculs des concepteurs. Dans un tel cas, selon le code civil et urbanistique, les auteurs du projet sont directement responsables et sont tenus de réparer les dommages causés par leur faute..

Il suffit que le propriétaire du bâtiment les poursuive en justice, en joignant un contrat pour l’exécution des travaux de conception à la réclamation et en exigeant un examen dans la réclamation, ce qui peut confirmer que le dommage a été causé précisément en raison des mauvaises actions des concepteurs. Mais dans le cas où le client a signé un accord avec un organisme de construction et qu’elle a elle-même déjà engagé une entreprise de conception, une compensation pour les pertes doit être réclamée au développeur..

Il existe de nombreux exemples de tels cas dans la pratique judiciaire russe. Ainsi, la Cour d’appel d’arbitrage dans l’affaire n ° А45-10460 / 2013 a rendu une décision obligeant le concepteur à indemniser les dommages causés au client en raison de la documentation de conception, qui a été exécutée sans tenir compte des exigences réglementaires et techniques de la législation russe. Même le fait que ce projet ait déjà reçu un avis positif de Glavexpertiza de Russie n’a pas affecté l’opinion de la cour. Comme indiqué dans la décision: « ce n’est pas une base pour dégager le coupable de la responsabilité civile ».

Ainsi, commander un projet de maison n’est pas aussi facile qu’il n’y paraît à première vue. Mais en suivant les recommandations données dans cet article, le client peut facilement éviter les ennuis qui peuvent survenir du fait de la malhonnêteté des concepteurs ou des actions des employés des autorités réglementaires..